Carpiagne · Marché immobilier
Des collines de garrigue et un camp militaire : un quartier presque sans habitants, que traverse la route de la Gineste.
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Le quartier en bref
Carpiagne est un quartier administratif du 9e arrondissement de Marseille (13009), à l'extrémité sud-est de la commune, sur la route de Cassis. Wikipédia y recense 525 habitants en 2022, quand l'office de tourisme de Marseille n'y voit d'autres habitants que les militaires cantonnés sur le camp. Le camp militaire de Carpiagne — 1 500 hectares, qui débordent sur Aubagne, Carnoux-en-Provence et Cassis — et les collines du massif de Saint-Cyr occupent presque tout le territoire, dont une partie relève du parc national des Calanques. Le 1er régiment étranger de cavalerie y est stationné depuis le 11 juillet 2014. Il ne s'y vend à peu près rien.
Atouts immobiliers
- Massif de Saint-Cyr au nord, massif des Calanques et parc national au sud
- Le mont Carpiagne (645 m), point culminant du massif de Saint-Cyr et du parc national des Calanques
- Un secteur préservé de l'urbanisation : ni lotissement, ni immeuble, ni zone commerciale
Points de vigilance
- Quartier quasiment sans logements : camp militaire et collines occupent l'essentiel du territoire
- Aucun commerce, aucune école, aucun équipement public sur place : tout se fait en voiture
- Champs de tir et manœuvres : le parc national interdit l'ascension des monts Lantin, Saint-Cyr et Carpiagne
- Risque d'incendie élevé : un tir parti du camp a embrasé la partie ouest du massif en juillet 2009 ; accès aux massifs réglementé du 1er juin au 30 septembre
Vivre à Carpiagne
Commerces et marchés
Ni rue commerçante, ni marché, ni centre commercial : Carpiagne n'a pas de tissu commercial. Les commerces du secteur sont ceux de Cassis, par la route de la Gineste, et ceux de Carnoux-en-Provence, par la RD 559 puis la RD 41E.
Écoles et enseignement
Aucune école, aucun collège, aucun lycée dans le quartier. Dans la commune voisine de Carnoux-en-Provence, l'annuaire de l'Éducation nationale recense quatre établissements et aucun lycée : les écoles publiques maternelle et élémentaire Frédéric-Mistral, avenue du Mail, l'école primaire privée Saint-Augustin, avenue Jean-Bart prolongée, et le collège privé Saint-Augustin, avenue Jean-Auguste-Ingres.
Parcs et espaces verts
Le quartier est presque entièrement fait de collines, mais l'essentiel en est fermé au public : près de la moitié du massif de Saint-Cyr est occupée par le camp, dont le domaine d'entraînement est interdit d'accès. Ce massif calcaire culmine au mont Carpiagne (645 m), devant le mont Saint-Cyr (610 m) ; au sud commencent les Calanques. La végétation résiduelle est maigre : ajonc de Provence (l'argeras), chêne kermès et romarin, sur un sol caillouteux et sec.
Vie quotidienne
La vie du secteur est celle du camp, né de l'expropriation du 8 octobre 1895 pour créer un champ régional de manœuvres et de tir. Après la guerre, il a été centre d'instruction des troupes du train, avant de devenir centre d'instruction de l'arme blindée en 1962, puis d'accueillir le 1er-11e régiment de cuirassiers en 1999 et le 4e régiment de dragons en 2009. Chaque automne, la course Marseille-Cassis emprunte la route de la Gineste.
Se déplacer depuis Carpiagne
- Route de la Gineste (RD 559) : la principale voie d'accès au camp, qui relie Marseille à Cassis par le col de la Gineste (326 m)
- Pour Carnoux-en-Provence : la RD 559 vers Cassis, puis la RD 41E (avenue de Carnoux), qui s'en détache sur la commune de Cassis
- Autocar Car'treize ligne 78 « Cassis — Marseille via Gineste », qui franchit le col par la RD 559 avant de rejoindre son terminus Castellane : aucun arrêt dans le quartier
- Bus RTM B1 « Castellane — Luminy », qui a remplacé l'ancienne ligne 21 : le réseau urbain s'arrête au campus de Luminy, avant le col
- Ni gare, ni station de métro ou de tramway dans le quartier
Louer ou acheter à Carpiagne
Loyer et prix observés, biens disponibles et pages utiles pour un projet à Carpiagne (Marseille 9e).
Louer à Carpiagne
Loyer moyen constaté à Carpiagne : 15 €/m²/mois hors charges pour un logement résidentiel classique. Côté propriétaire, la mise en location est facturée 13 € TTC/m² (état des lieux d'entrée compris) et la gestion locative 6 % TTC des loyers encaissés — détail sur la page honoraires.
Pages utiles : Tous nos biens à louer Gestion locative à Marseille
Acheter à Carpiagne
Médiane des ventes réelles (DVF) sur les voies du 9e arrondissement : 2 550 €/m² pour un appartement — le détail par rue est plus bas sur cette page. Aucun bien EG Agency n'est à la vente à Carpiagne en ce moment : la sélection ci-dessous couvre le 9e arrondissement, et une alerte e-mail vous prévient dès qu'un bien du quartier est publié.
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Prix au m² réels — Carpiagne données DVF
Transactions réelles les plus documentées du 9e arrondissement (médiane : 2 550 €/m²) :
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- Chemin de la Colline Saint Joseph 3 550 €/m²
- Square la Cravache 1 900 €/m²
- Traverse de la Gouffonne 3 300 €/m²
Questions fréquentes — Carpiagne
Quel est le prix moyen au m² à Carpiagne ?
À Carpiagne (Marseille 9e), la médiane des ventes réelles enregistrées (données DVF) sur les voies du 9e arrondissement ressort à 2 550 €/m² pour un appartement. Le prix réel dépend de l'état, l'étage, l'exposition et des prestations du bien.
Quel est le loyer moyen à Carpiagne ?
Le loyer moyen constaté à Carpiagne est d'environ 15.0 €/m²/mois hors charges, pour un logement résidentiel classique.
Quelle rentabilité locative viser à Carpiagne ?
Sur la base de ces moyennes, la rentabilité brute indicative ressort autour de 7.06 %/an (loyer annuel rapporté au prix d'achat) — hors charges, fiscalité et vacance.
Comment se déplacer à Carpiagne ?
Principaux accès et transports : Route de la Gineste (RD 559) : la principale voie d'accès au camp, qui relie Marseille à Cassis par le col de la Gineste (326 m), Pour Carnoux-en-Provence : la RD 559 vers Cassis, puis la RD 41E (avenue de Carnoux), qui s'en détache sur la commune de Cassis, Autocar Car'treize ligne 78 « Cassis — Marseille via Gineste », qui franchit le col par la RD 559 avant de rejoindre son terminus Castellane : aucun arrêt dans le quartier, Bus RTM B1 « Castellane — Luminy », qui a remplacé l'ancienne ligne 21 : le réseau urbain s'arrête au campus de Luminy, avant le col, Ni gare, ni station de métro ou de tramway dans le quartier.
EG Agency intervient-elle à Carpiagne ?
Oui. EG Agency, agence indépendante basée dans le 8e arrondissement, accompagne l'achat, la vente, la location et la gestion locative à Carpiagne. Estimation gratuite sur demande.
Carpiagne, c'est quel arrondissement de Marseille ?
Le 9e arrondissement, code postal 13009. Il jouxte les quartiers de Vaufrèges (9e), de La Barasse et de La Millière (11e), et les communes d'Aubagne, de Carnoux-en-Provence et de Cassis, sur lesquelles le camp déborde.
Peut-on habiter à Carpiagne ?
Très peu : Wikipédia y recense 525 habitants en 2022 et l'office de tourisme de Marseille n'y voit d'autres habitants que les militaires du camp. Ni commerce, ni école, ni équipement public sur place : les logements sont dans les quartiers voisins.
Peut-on randonner au mont Carpiagne ?
Le mont Carpiagne culmine à 645 mètres, mais le parc national des Calanques en interdit l'ascension, comme celle des monts Saint-Cyr et Lantin : le versant sud du massif appartient au terrain militaire. L'accès est aussi réglementé du 1er juin au 30 septembre.
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Note — Prix d'achat : médiane des ventes réelles DVF (DGFiP) ; loyers : indicatifs, observation EG Agency. Ils peuvent varier sensiblement selon le bien (état, étage, exposition, prestations, copropriété). Pour une estimation précise, demandez une estimation gratuite EG Agency.
Sources — fr.wikipedia.org › Carpiagnefr.wikipedia.org › Camp de Carpiagnefr.wikipedia.org › Massif de Saint Cyrfr.wikipedia.org › Col de la Ginestefr.wikipedia.org › Parc national des Calanqueswww.marseille-tourisme.com › carpiagnewww.provence7.com › carpiagne quartier village a visiterwww.calanques-parcnational.fr › massif de saint cyr marseillewww.bouches-du-rhone.gouv.fr13enbus.fr › C13 78marsactu.frdata.education.gouv.fr › fr en annuaire education faits vérifiés le 22/09/2026 (prix et loyers : données DVF et observation du marché, voir ci-dessus).