Carpiagne · Marché immobilier
Des collines de garrigue et un camp militaire : un quartier presque sans habitants, que traverse la route de la Gineste.
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Le quartier en bref
Carpiagne est un quartier administratif du 9e arrondissement de Marseille (13009), à l'extrémité sud-est de la commune, sur la route de Cassis. Wikipédia y recense 525 habitants en 2022, quand l'office de tourisme de Marseille n'y voit d'autres habitants que les militaires cantonnés sur le camp. Le camp militaire de Carpiagne — 1 500 hectares, qui débordent sur Aubagne, Carnoux-en-Provence et Cassis — et les collines du massif de Saint-Cyr occupent presque tout le territoire, dont une partie relève du parc national des Calanques. Le 1er régiment étranger de cavalerie y est stationné depuis le 11 juillet 2014. Il ne s'y vend à peu près rien.
Atouts immobiliers
- Massif de Saint-Cyr au nord, massif des Calanques et parc national au sud
- Le mont Carpiagne (645 m), point culminant du massif de Saint-Cyr et du parc national des Calanques
- Un secteur préservé de l'urbanisation : ni lotissement, ni immeuble, ni zone commerciale
Points de vigilance
- Quartier quasiment sans logements : camp militaire et collines occupent l'essentiel du territoire
- Aucun commerce, aucune école, aucun équipement public sur place : tout se fait en voiture
- Champs de tir et manœuvres : le parc national interdit l'ascension des monts Lantin, Saint-Cyr et Carpiagne
- Risque d'incendie élevé : un tir parti du camp a embrasé la partie ouest du massif en juillet 2009 ; accès aux massifs réglementé du 1er juin au 30 septembre
Vivre à Carpiagne
Commerces et marchés
Ni rue commerçante, ni marché, ni centre commercial : Carpiagne n'a pas de tissu commercial. Les commerces du secteur sont ceux de Cassis, par la route de la Gineste, et ceux de Carnoux-en-Provence, par la RD 559 puis la RD 41E.
Écoles et enseignement
Aucune école, aucun collège, aucun lycée dans le quartier. Dans la commune voisine de Carnoux-en-Provence, l'annuaire de l'Éducation nationale recense quatre établissements et aucun lycée : les écoles publiques maternelle et élémentaire Frédéric-Mistral, avenue du Mail, l'école primaire privée Saint-Augustin, avenue Jean-Bart prolongée, et le collège privé Saint-Augustin, avenue Jean-Auguste-Ingres.
Parcs et espaces verts
Le quartier est presque entièrement fait de collines, mais l'essentiel en est fermé au public : près de la moitié du massif de Saint-Cyr est occupée par le camp, dont le domaine d'entraînement est interdit d'accès. Ce massif calcaire culmine au mont Carpiagne (645 m), devant le mont Saint-Cyr (610 m) ; au sud commencent les Calanques. La végétation résiduelle est maigre : ajonc de Provence (l'argeras), chêne kermès et romarin, sur un sol caillouteux et sec.
Vie quotidienne
La vie du secteur est celle du camp, né de l'expropriation du 8 octobre 1895 pour créer un champ régional de manœuvres et de tir. Après la guerre, il a été centre d'instruction des troupes du train, avant de devenir centre d'instruction de l'arme blindée en 1962, puis d'accueillir le 1er-11e régiment de cuirassiers en 1999 et le 4e régiment de dragons en 2009. Chaque automne, la course Marseille-Cassis emprunte la route de la Gineste.
Se déplacer depuis Carpiagne
- Route de la Gineste (RD 559) : la principale voie d'accès au camp, qui relie Marseille à Cassis par le col de la Gineste (326 m)
- Pour Carnoux-en-Provence : la RD 559 vers Cassis, puis la RD 41E (avenue de Carnoux), qui s'en détache sur la commune de Cassis
- Autocar Car'treize ligne 78 « Cassis — Marseille via Gineste », qui franchit le col par la RD 559 avant de rejoindre son terminus Castellane : aucun arrêt dans le quartier
- Bus RTM B1 « Castellane — Luminy », qui a remplacé l'ancienne ligne 21 : le réseau urbain s'arrête au campus de Luminy, avant le col
- Ni gare, ni station de métro ou de tramway dans le quartier
Louer ou acheter à Carpiagne
Loyer d'annonce, ventes réelles et biens disponibles à Carpiagne, Marseille 9e.
Louer à Carpiagne
Il n'existe pas de loyer public propre au quartier Carpiagne. Pour le 9e arrondissement, la Carte des loyers 2025 (estimations ANIL) donne 17,4 €/m² par mois charges comprises (appartement loué vide), soit environ 740 € pour 37 m² en 1 ou 2 pièces et 1 150 € pour 72 m² en 3 pièces et plus. Côté propriétaire, la mise en location est facturée 13 € TTC/m² (état des lieux d'entrée compris) et la gestion locative 6 % TTC du loyer charges comprises encaissé — détail sur la page honoraires.
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Acheter à Carpiagne
Médiane DVF des appartements du 9e arrondissement : 3 125 €/m² (2025). Aucun bien EG Agency n'est à la vente à Carpiagne en ce moment : la sélection ci-dessous couvre le 9e arrondissement, et une alerte e-mail vous prévient dès qu'un bien du quartier est publié.
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Prix au m² réels — Marseille 9e données DVF
Nos données DVF ne rattachent pas assez de voies au seul quartier Carpiagne. Médiane des appartements du 9e arrondissement : 3 125 €/m² (2025). Voies de l'arrondissement qui comptent le plus de ventes (médiane DVF 2021-2025 de chaque voie, hors du quartier pour la plupart) :
- Boulevard du Redon 2 550 €/m²
- Boulevard Romain Rolland 2 150 €/m²
- Chemin de la Colline Saint Joseph 3 550 €/m²
- Square la Cravache 1 900 €/m²
- Traverse de la Gouffonne 3 300 €/m²
Questions fréquentes — Carpiagne
Quel est le prix au m² à Carpiagne ?
À Carpiagne (Marseille 9e), nos données DVF ne rattachent pas assez de voies au seul quartier : la médiane DVF des appartements du 9e arrondissement est de 3 125 €/m² (2025).
Quel est le loyer au m² à Carpiagne ?
Il n'existe pas de loyer public propre au quartier Carpiagne. Pour le 9e arrondissement, la Carte des loyers 2025 (estimations ANIL) donne 17,4 €/m² par mois charges comprises (appartement loué vide), soit environ 740 € pour 37 m² en 1 ou 2 pièces et 1 150 € pour 72 m² en 3 pièces et plus.
Quelle rentabilité locative viser à Carpiagne ?
À Carpiagne, le rendement brut indicatif ressort à environ 6,7 % par an : loyer d'annonce du 9e arrondissement × 12 ÷ la médiane DVF des appartements du 9e arrondissement (3 125 €/m², 2025). C'est un ordre de grandeur, calculé sur un loyer charges comprises et un prix hors frais d'achat, avant taxe foncière, vacance et fiscalité.
Comment se déplacer à Carpiagne ?
Principaux accès et transports : Route de la Gineste (RD 559) : la principale voie d'accès au camp, qui relie Marseille à Cassis par le col de la Gineste (326 m), Pour Carnoux-en-Provence : la RD 559 vers Cassis, puis la RD 41E (avenue de Carnoux), qui s'en détache sur la commune de Cassis, Autocar Car'treize ligne 78 « Cassis — Marseille via Gineste », qui franchit le col par la RD 559 avant de rejoindre son terminus Castellane : aucun arrêt dans le quartier, Bus RTM B1 « Castellane — Luminy », qui a remplacé l'ancienne ligne 21 : le réseau urbain s'arrête au campus de Luminy, avant le col, Ni gare, ni station de métro ou de tramway dans le quartier.
EG Agency intervient-elle à Carpiagne ?
Oui. EG Agency, agence indépendante basée dans le 8e arrondissement, accompagne l'achat, la vente, la location et la gestion locative à Carpiagne. Estimation gratuite sur demande.
Carpiagne, c'est quel arrondissement de Marseille ?
Le 9e arrondissement, code postal 13009. Il jouxte les quartiers de Vaufrèges (9e), de La Barasse et de La Millière (11e), et les communes d'Aubagne, de Carnoux-en-Provence et de Cassis, sur lesquelles le camp déborde.
Peut-on habiter à Carpiagne ?
Très peu : Wikipédia y recense 525 habitants en 2022 et l'office de tourisme de Marseille n'y voit d'autres habitants que les militaires du camp. Ni commerce, ni école, ni équipement public sur place : les logements sont dans les quartiers voisins.
Peut-on randonner au mont Carpiagne ?
Le mont Carpiagne culmine à 645 mètres, mais le parc national des Calanques en interdit l'ascension, comme celle des monts Saint-Cyr et Lantin : le versant sud du massif appartient au terrain militaire. L'accès est aussi réglementé du 1er juin au 30 septembre.
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Note — Prix d'achat : médiane des ventes réelles DVF (DGFiP). Loyer : valeur du 9e arrondissement. Source : « Carte des loyers » 2025 (ministère chargé du Logement, data.gouv.fr). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Indicateurs de loyer d'annonce charges comprises, logements loués vides, pour une mise en location au 3e trimestre 2025 (annonces 2019-2025), jeu de données publié sur data.gouv.fr. Rendement brut indicatif (calcul) : loyer d'annonce × 12 ÷ médiane DVF du 9e arrondissement, calculé sur un loyer charges comprises et un prix hors frais d'achat, avant taxe foncière, vacance et fiscalité. Ces chiffres peuvent varier sensiblement selon le bien (état, étage, exposition, prestations, copropriété). Pour une estimation précise, demandez une estimation gratuite EG Agency.
Sources — fr.wikipedia.org › Carpiagnefr.wikipedia.org › Camp de Carpiagnefr.wikipedia.org › Massif de Saint Cyrfr.wikipedia.org › Col de la Ginestefr.wikipedia.org › Parc national des Calanqueswww.marseille-tourisme.com › carpiagnewww.provence7.com › carpiagne quartier village a visiterwww.calanques-parcnational.fr › massif de saint cyr marseillewww.bouches-du-rhone.gouv.fr13enbus.fr › C13 78marsactu.frdata.education.gouv.fr › fr en annuaire education faits vérifiés le 22/09/2026