Menpenti · Marché immobilier
Un quartier calme et bien desservi entre le parc du 26e Centenaire, l'avenue de Toulon et les hôpitaux de la Timone.
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Le quartier en bref
Menpenti est un petit quartier du 10e arrondissement de Marseille (13010), au sud-est du centre, entre Baille, La Timone, La Capelette, Le Rouet et Lodi, délimité par l'avenue Jules-Cantini, le boulevard Rabatau, le boulevard Jean-Moulin et la rue Menpenti. L'INSEE y comptait 4 234 habitants en 2022. Le nom vient du provençal « m'en pènti », « je m'en repens », d'après la devise « Marchi toujou, e jamai m'en penti » inscrite au fronton d'une bastide aujourd'hui disparue. Au XIXe siècle s'y installent la gare du Prado et ses ateliers, la caserne Beauvau (1858) et l'église Saint-Défendent (1876) ; sur l'emprise de la gare s'étend depuis 2001 le parc du 26e Centenaire.
Atouts immobiliers
- Tramway T3 dans le quartier depuis janvier 2026, métro La Timone et Castellane à pied
- Parc du 26e Centenaire : 10 hectares labellisés Jardin remarquable
- École maternelle et élémentaire sur l'avenue de Toulon
- Hôpitaux de la Timone et de la Conception, faculté de médecine à côté : un bassin d'emploi et d'étudiants
Points de vigilance
- Autoroute A50 et boulevards Rabatau et Jean-Moulin : bruit et pollution pour les immeubles riverains
- Stationnement contraint près des hôpitaux et de Castellane
- Petit quartier de 4 234 habitants, serré entre de grands axes
Vivre à Menpenti
Commerces et marchés
L'avenue de Toulon, axe du quartier, porte les commerces de proximité ; la place Castellane est toute proche, avec le marché du Prado (avenue du Prado, côté Castellane) du lundi au samedi de 7 h 30 à 13 h 30.
Écoles et enseignement
École maternelle Menpenti (159 avenue de Toulon, ouverte en 1965, avec restaurant scolaire) et école élémentaire Menpenti (161 avenue de Toulon) ; une annexe du lycée Thiers est installée dans le quartier. La faculté des sciences médicales et l'hôpital de la Timone sont de l'autre côté du boulevard Jean-Moulin.
Parcs et espaces verts
Le parc du 26e Centenaire, 10 hectares ouverts le 23 juin 2001 sur l'ancienne gare du Prado, est le grand jardin du quartier : quatre jardins thématiques (provençal, oriental, africain, asiatique), un étang de 3 000 m², un canal à jets d'eau, un belvédère, des aires de jeux et deux buvettes ; labellisé « Jardin remarquable » depuis 2005, il porte aujourd'hui le nom de Jean-Claude Gaudin.
Vie quotidienne
Le quartier vit entre les hôpitaux de la Timone et de la Conception, tout proches, et le parc. L'autoroute A50, qui traverse Menpenti, et les boulevards Rabatau et Jean-Moulin apportent bruit et circulation ; les rues intérieures, entre l'avenue de Toulon et le parc, restent calmes.
Se déplacer depuis Menpenti
- Tramway T3 — station Parc du 26e Centenaire, ouverte le 7 janvier 2026, vers Castellane, la Joliette et Gèze au nord, Sainte-Marguerite Dromel et La Gaye au sud
- Métro M1 — La Timone (boulevard Jean-Moulin) et Baille, à pied ; Castellane (M1/M2) par l'avenue Jules-Cantini
- Bus RTM 18, 50, 72 et 91, et bus de nuit 518 et 540
- Autoroute A50 traversant le quartier vers Aubagne et Toulon
Louer ou acheter à Menpenti
Loyer d'annonce, ventes réelles et biens disponibles à Menpenti, Marseille 10e.
Louer à Menpenti
Il n'existe pas de loyer public propre au quartier Menpenti. Pour le 10e arrondissement, la Carte des loyers 2025 (estimations ANIL) donne 16,0 €/m² par mois charges comprises (appartement loué vide), soit environ 690 € pour 37 m² en 1 ou 2 pièces et 1 030 € pour 72 m² en 3 pièces et plus. Côté propriétaire, la mise en location est facturée 13 € TTC/m² (état des lieux d'entrée compris) et la gestion locative 6 % TTC du loyer charges comprises encaissé — détail sur la page honoraires.
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Acheter à Menpenti
Médiane des ventes réelles (DVF 2021-2025) sur les voies du quartier : 2 800 €/m² pour un appartement — le détail par rue est plus bas sur cette page. Aucun bien EG Agency n'est à la vente à Menpenti en ce moment : la sélection ci-dessous couvre le 10e arrondissement, et une alerte e-mail vous prévient dès qu'un bien du quartier est publié.
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Prix au m² réels — Menpenti données DVF
Transactions réelles enregistrées dans le quartier Menpenti, ventes 2021-2025 (médiane des voies les plus documentées : 2 800 €/m²) :
- Avenue de Toulon 2 800 €/m²
- Rue de Pologne 2 400 €/m²
- Boulevard Gilly 2 650 €/m²
- Chemin Vicinal de l'Argile 3 700 €/m²
- Rue d'Eguison 3 150 €/m²
Questions fréquentes — Menpenti
Quel est le prix au m² à Menpenti ?
À Menpenti (Marseille 10e), la médiane des ventes réelles enregistrées (données DVF 2021-2025) sur les voies du quartier ressort à 2 800 €/m² pour un appartement.
Quel est le loyer au m² à Menpenti ?
Il n'existe pas de loyer public propre au quartier Menpenti. Pour le 10e arrondissement, la Carte des loyers 2025 (estimations ANIL) donne 16,0 €/m² par mois charges comprises (appartement loué vide), soit environ 690 € pour 37 m² en 1 ou 2 pièces et 1 030 € pour 72 m² en 3 pièces et plus.
Quelle rentabilité locative viser à Menpenti ?
À Menpenti, le rendement brut indicatif ressort à environ 6,9 % par an : loyer d'annonce du 10e arrondissement × 12 ÷ la médiane DVF des voies du quartier (2 800 €/m², ventes 2021-2025). C'est un ordre de grandeur, calculé sur un loyer charges comprises et un prix hors frais d'achat, avant taxe foncière, vacance et fiscalité.
Comment se déplacer à Menpenti ?
Principaux accès et transports : Tramway T3 — station Parc du 26e Centenaire, ouverte le 7 janvier 2026, vers Castellane, la Joliette et Gèze au nord, Sainte-Marguerite Dromel et La Gaye au sud, Métro M1 — La Timone (boulevard Jean-Moulin) et Baille, à pied ; Castellane (M1/M2) par l'avenue Jules-Cantini, Bus RTM 18, 50, 72 et 91, et bus de nuit 518 et 540, Autoroute A50 traversant le quartier vers Aubagne et Toulon.
EG Agency intervient-elle à Menpenti ?
Oui. EG Agency, agence indépendante basée dans le 8e arrondissement, accompagne l'achat, la vente, la location et la gestion locative à Menpenti. Estimation gratuite sur demande.
Menpenti, c'est quel arrondissement ?
Le 10e arrondissement de Marseille (13010), entre Baille, La Timone, La Capelette, Le Rouet et Lodi, à quelques minutes de la place Castellane. Le quartier comptait 4 234 habitants en 2022.
Que veut dire Menpenti ?
« Je m'en repens », en provençal (m'en pènti). Le nom viendrait de la devise « Marchi toujou, e jamai m'en penti » (je marche toujours et jamais je ne m'en repens) gravée au fronton d'une bastide rurale disparue.
Le tramway passe-t-il à Menpenti ?
Oui : la station Parc du 26e Centenaire de la ligne T3 est en service depuis le 7 janvier 2026, entre Castellane et Sainte-Marguerite Dromel. Le métro La Timone (ligne 1) est sur le boulevard Jean-Moulin, en limite du quartier.
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Note — Prix d'achat : médiane des ventes réelles DVF (DGFiP). Loyer : valeur du 10e arrondissement. Source : « Carte des loyers » 2025 (ministère chargé du Logement, data.gouv.fr). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Indicateurs de loyer d'annonce charges comprises, logements loués vides, pour une mise en location au 3e trimestre 2025 (annonces 2019-2025), jeu de données publié sur data.gouv.fr. Rendement brut indicatif (calcul) : loyer d'annonce × 12 ÷ médiane DVF de cette page, calculé sur un loyer charges comprises et un prix hors frais d'achat, avant taxe foncière, vacance et fiscalité. Ces chiffres peuvent varier sensiblement selon le bien (état, étage, exposition, prestations, copropriété). Pour une estimation précise, demandez une estimation gratuite EG Agency.
Sources — fr.wikipedia.org › Menpentifr.wikipedia.org › Parc du 26e Centenairewww.marseille.fr › parcs et jardins du 10e arrondissementwww.provence7.com › menpenti quartier village a visiterfr.wikipedia.org › Ligne 3 du tramway de Marseillefr.wikipedia.org › La Timone (métro de Marseille)fr.wikipedia.org › Baille (métro de Marseille)annuaire-education.fr › 0130892Z faits vérifiés le 22/09/2026