Menpenti · Marché immobilier
Un quartier calme et bien desservi entre le parc du 26e Centenaire, l'avenue de Toulon et les hôpitaux de la Timone.
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Le quartier en bref
Menpenti est un petit quartier du 10e arrondissement de Marseille (13010), au sud-est du centre, entre Baille, La Timone, La Capelette, Le Rouet et Lodi, délimité par l'avenue Jules-Cantini, le boulevard Rabatau, le boulevard Jean-Moulin et la rue Menpenti. L'INSEE y comptait 4 234 habitants en 2022. Le nom vient du provençal « m'en pènti », « je m'en repens », d'après la devise « Marchi toujou, e jamai m'en penti » inscrite au fronton d'une bastide aujourd'hui disparue. Au XIXe siècle s'y installent la gare du Prado et ses ateliers, la caserne Beauvau (1858) et l'église Saint-Défendent (1876) ; sur l'emprise de la gare s'étend depuis 2001 le parc du 26e Centenaire.
Atouts immobiliers
- Tramway T3 dans le quartier depuis janvier 2026, métro La Timone et Castellane à pied
- Parc du 26e Centenaire : 10 hectares labellisés Jardin remarquable
- École maternelle et élémentaire sur l'avenue de Toulon
- Hôpitaux de la Timone et de la Conception, faculté de médecine à côté : un bassin d'emploi et d'étudiants
Points de vigilance
- Autoroute A50 et boulevards Rabatau et Jean-Moulin : bruit et pollution pour les immeubles riverains
- Stationnement contraint près des hôpitaux et de Castellane
- Petit quartier de 4 234 habitants, serré entre de grands axes
Vivre à Menpenti
Commerces et marchés
L'avenue de Toulon, axe du quartier, porte les commerces de proximité ; la place Castellane est toute proche, avec le marché du Prado (avenue du Prado, côté Castellane) du lundi au samedi de 7 h 30 à 13 h 30.
Écoles et enseignement
École maternelle Menpenti (159 avenue de Toulon, ouverte en 1965, avec restaurant scolaire) et école élémentaire Menpenti (161 avenue de Toulon) ; une annexe du lycée Thiers est installée dans le quartier. La faculté des sciences médicales et l'hôpital de la Timone sont de l'autre côté du boulevard Jean-Moulin.
Parcs et espaces verts
Le parc du 26e Centenaire, 10 hectares ouverts le 23 juin 2001 sur l'ancienne gare du Prado, est le grand jardin du quartier : quatre jardins thématiques (provençal, oriental, africain, asiatique), un étang de 3 000 m², un canal à jets d'eau, un belvédère, des aires de jeux et deux buvettes ; labellisé « Jardin remarquable » depuis 2005, il porte aujourd'hui le nom de Jean-Claude Gaudin.
Vie quotidienne
Le quartier vit entre les hôpitaux de la Timone et de la Conception, tout proches, et le parc. L'autoroute A50, qui traverse Menpenti, et les boulevards Rabatau et Jean-Moulin apportent bruit et circulation ; les rues intérieures, entre l'avenue de Toulon et le parc, restent calmes.
Se déplacer depuis Menpenti
- Tramway T3 — station Parc du 26e Centenaire, ouverte le 7 janvier 2026, vers Castellane, la Joliette et Gèze au nord, Sainte-Marguerite Dromel et La Gaye au sud
- Métro M1 — La Timone (boulevard Jean-Moulin) et Baille, à pied ; Castellane (M1/M2) par l'avenue Jules-Cantini
- Bus RTM 18, 50, 72 et 91, et bus de nuit 518 et 540
- Autoroute A50 traversant le quartier vers Aubagne et Toulon
Louer ou acheter à Menpenti
Loyer et prix observés, biens disponibles et pages utiles pour un projet à Menpenti (Marseille 10e).
Louer à Menpenti
Loyer moyen constaté à Menpenti : 14 €/m²/mois hors charges pour un logement résidentiel classique. Côté propriétaire, la mise en location est facturée 13 € TTC/m² (état des lieux d'entrée compris) et la gestion locative 6 % TTC des loyers encaissés — détail sur la page honoraires.
Pages utiles : Tous nos biens à louer Gestion locative à Marseille
Acheter à Menpenti
Médiane des ventes réelles (DVF) sur les voies du secteur : 2 800 €/m² pour un appartement — le détail par rue est plus bas sur cette page. Aucun bien EG Agency n'est à la vente à Menpenti en ce moment : la sélection ci-dessous couvre le 10e arrondissement, et une alerte e-mail vous prévient dès qu'un bien du quartier est publié.
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Prix au m² réels — Menpenti données DVF
Transactions réelles enregistrées dans le secteur Menpenti (médiane observée : 2 800 €/m²) :
- Avenue de Toulon 2 800 €/m²
- Rue de Pologne 2 400 €/m²
- Boulevard Gilly 2 650 €/m²
- Chemin Vicinal de l'Argile 3 700 €/m²
- Rue d'Eguison 3 150 €/m²
Questions fréquentes — Menpenti
Quel est le prix moyen au m² à Menpenti ?
À Menpenti (Marseille 10e), la médiane des ventes réelles enregistrées (données DVF) sur les voies du secteur ressort à 2 800 €/m² pour un appartement. Le prix réel dépend de l'état, l'étage, l'exposition et des prestations du bien.
Quel est le loyer moyen à Menpenti ?
Le loyer moyen constaté à Menpenti est d'environ 14.0 €/m²/mois hors charges, pour un logement résidentiel classique.
Quelle rentabilité locative viser à Menpenti ?
Sur la base de ces moyennes, la rentabilité brute indicative ressort autour de 6.00 %/an (loyer annuel rapporté au prix d'achat) — hors charges, fiscalité et vacance.
Comment se déplacer à Menpenti ?
Principaux accès et transports : Tramway T3 — station Parc du 26e Centenaire, ouverte le 7 janvier 2026, vers Castellane, la Joliette et Gèze au nord, Sainte-Marguerite Dromel et La Gaye au sud, Métro M1 — La Timone (boulevard Jean-Moulin) et Baille, à pied ; Castellane (M1/M2) par l'avenue Jules-Cantini, Bus RTM 18, 50, 72 et 91, et bus de nuit 518 et 540, Autoroute A50 traversant le quartier vers Aubagne et Toulon.
EG Agency intervient-elle à Menpenti ?
Oui. EG Agency, agence indépendante basée dans le 8e arrondissement, accompagne l'achat, la vente, la location et la gestion locative à Menpenti. Estimation gratuite sur demande.
Menpenti, c'est quel arrondissement ?
Le 10e arrondissement de Marseille (13010), entre Baille, La Timone, La Capelette, Le Rouet et Lodi, à quelques minutes de la place Castellane. Le quartier comptait 4 234 habitants en 2022.
Que veut dire Menpenti ?
« Je m'en repens », en provençal (m'en pènti). Le nom viendrait de la devise « Marchi toujou, e jamai m'en penti » (je marche toujours et jamais je ne m'en repens) gravée au fronton d'une bastide rurale disparue.
Le tramway passe-t-il à Menpenti ?
Oui : la station Parc du 26e Centenaire de la ligne T3 est en service depuis le 7 janvier 2026, entre Castellane et Sainte-Marguerite Dromel. Le métro La Timone (ligne 1) est sur le boulevard Jean-Moulin, en limite du quartier.
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Note — Prix d'achat : médiane des ventes réelles DVF (DGFiP) ; loyers : indicatifs, observation EG Agency. Ils peuvent varier sensiblement selon le bien (état, étage, exposition, prestations, copropriété). Pour une estimation précise, demandez une estimation gratuite EG Agency.
Sources — fr.wikipedia.org › Menpentifr.wikipedia.org › Parc du 26e Centenairewww.marseille.fr › parcs et jardins du 10e arrondissementwww.provence7.com › menpenti quartier village a visiterfr.wikipedia.org › Ligne 3 du tramway de Marseillefr.wikipedia.org › La Timone (métro de Marseille)fr.wikipedia.org › Baille (métro de Marseille)annuaire-education.fr › 0130892Z faits vérifiés le 22/09/2026 (prix et loyers : données DVF et observation du marché, voir ci-dessus).