Le marché de Menpenti

Menpenti est un petit quartier du 10e arrondissement de Marseille (13010), au sud-est du centre, entre Baille, La Timone, La Capelette, Le Rouet et Lodi, délimité par l'avenue Jules-Cantini, le boulevard Rabatau, le boulevard Jean-Moulin et la rue Menpenti. L'INSEE y comptait 4 234 habitants en 2022. Le nom vient du provençal « m'en pènti », « je m'en repens », d'après la devise « Marchi toujou, e jamai m'en penti » inscrite au fronton d'une bastide aujourd'hui disparue. Au XIXe siècle s'y installent la gare du Prado et ses ateliers, la caserne Beauvau (1858) et l'église Saint-Défendent (1876) ; sur l'emprise de la gare s'étend depuis 2001 le parc du 26e Centenaire.

Ambiance : Un quartier calme et bien desservi entre le parc du 26e Centenaire, l'avenue de Toulon et les hôpitaux de la Timone.. Profil acquéreurs : Jeunes actifs, Investisseurs, Familles.

Prix au m² par rue

Médianes DVF des voies du quartier, ventes 2021-2025. Prix médian du rapport : médiane des 5 voies les plus documentées, arrondie à 50 €, comme sur la page du quartier.

Louer / faire gérer à Menpenti

Loyer d'annonce estimé, Marseille 10e (charges comprises) : 16,0 €/m²/mois pour un appartement loué vide. Il n'existe pas de loyer public propre au quartier : c'est la valeur de l'arrondissement. Pour un 3 pièces et plus (14,3 €/m²), cela représente ~1 030 €/mois charges comprises pour 72 m², la surface de référence de la source. Rendement brut indicatif (calcul) : 6,9 %/an, soit le loyer × 12 ÷ la médiane DVF ci-dessus, calculé sur un loyer charges comprises et un prix hors frais d'achat, avant taxe foncière, vacance et fiscalité. En gestion EG Agency, les honoraires sont de 6 % TTC du loyer charges comprises encaissé (~62 €/mois sur ce loyer) : environ 970 €/mois vous sont reversés, avant charges de copropriété, taxe foncière et assurance.

Atouts du secteur

• ✓ Tramway T3 dans le quartier depuis janvier 2026, métro La Timone et Castellane à pied
• ✓ Parc du 26e Centenaire : 10 hectares labellisés Jardin remarquable
• ✓ École maternelle et élémentaire sur l'avenue de Toulon
• ✓ Hôpitaux de la Timone et de la Conception, faculté de médecine à côté : un bassin d'emploi et d'étudiants

Points de vigilance

• ! Autoroute A50 et boulevards Rabatau et Jean-Moulin : bruit et pollution pour les immeubles riverains
• ! Stationnement contraint près des hôpitaux et de Castellane
• ! Petit quartier de 4 234 habitants, serré entre de grands axes

Transports : Tramway T3 — station Parc du 26e Centenaire, ouverte le 7 janvier 2026, vers Castellane, la Joliette et Gèze au nord, Sainte-Marguerite Dromel et La Gaye au sud · Métro M1 — La Timone (boulevard Jean-Moulin) et Baille, à pied ; Castellane (M1/M2) par l'avenue Jules-Cantini · Bus RTM 18, 50, 72 et 91, et bus de nuit 518 et 540 · Autoroute A50 traversant le quartier vers Aubagne et Toulon.