La Valbarelle · Marché immobilier
Vallée de l'Huveaune entre cité-jardin née après 1918 et patrimoine industriel labellisé, à la porte des zones commerciales de l'est.
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Le quartier en bref
La Valbarelle occupe la rive gauche de l'Huveaune, à l'est de Marseille, au pied du massif de Saint-Cyr, dans le 11e arrondissement (13011). Le nom apparaît dès 1020 (« Albareto ») ; la vallée s'industrialise à partir des années 1850 le long de la route Marseille-Aubagne, l'ancienne nationale 8, et accueille une importante immigration arménienne. Le quartier compte 8 633 habitants en 2020 (AGAM). Son tissu est double : une cité-jardin née après la Première Guerre mondiale, petites maisons et jardins le long du boulevard de la Valbarelle et de ses perpendiculaires, et des ensembles collectifs plus récents, dont le quartier prioritaire Valbarelle-Néréïdes-Bosquet (2 460 habitants en 2018). Le patrimoine industriel reste visible : l'ancienne usine de pâtes Rivoire et Carret (1925-1930, avenue du Docteur-Heckel), fermée en mars 2003, porte le label « Architecture contemporaine remarquable » depuis 2012 ; la branche sud du canal de Marseille surplombe la route.
Atouts immobiliers
- Cité-jardin née après 1918 : petites maisons avec jardin le long du boulevard de la Valbarelle
- Prix d'entrée du 11e, visible dans les ventes DVF de la page
- Patrimoine industriel labellisé (usine Rivoire et Carret) et canal de Marseille
- Écoles maternelles et élémentaires nombreuses, quatre crèches
- TER à La Pomme et zone commerciale de La Valentine proches
Points de vigilance
- Quartier prioritaire Valbarelle-Néréïdes-Bosquet : 58 % de pauvreté en 2018, grands ensembles à distinguer de la cité-jardin
- Trafic et bruit le long de l'ancienne nationale 8 et près de l'échangeur A50
- Pas de métro ni de tramway : bus sur place, TER à La Pomme
- Vallée de l'Huveaune : vérifier le risque d'inondation dans l'état des risques du bien
Vivre à la Valbarelle
Commerces et marchés
Les commerces de proximité s'alignent sur le boulevard de la Valbarelle, l'axe vers Saint-Marcel, autour du centre municipal d'animation (93, boulevard de la Valbarelle). Les grandes surfaces sont dans la zone commerciale de La Valentine, à environ trois kilomètres au nord-est du quartier.
Écoles et enseignement
Quatre écoles maternelles (La Valbarelle, Château Saint-Jacques, Cité Michelis, Les Néréides), trois écoles élémentaires (La Valbarelle rue Gimon, Cité Michelis 1 et 2) et quatre crèches. Le collège Les Bartavelles se trouve traverse de la Valbarelle, sur le 10e limitrophe ; les lycées sont dans les quartiers voisins de la vallée.
Parcs et espaces verts
Le jardin du château Saint-Jacques, les jardins partagés de la Valbarelle et des Néréides-Bosquet et d'anciens jardins ouvriers ponctuent le quartier, au pied du massif de Saint-Cyr. La mairie de secteur recense aussi le stade Antoine-Eghikian, le gymnase Gimon, un terrain de mini-foot et deux terrains de pétanque.
Vie quotidienne
La Maison pour tous Vallée de l'Huveaune et le centre municipal d'animation animent la vie associative ; le château de la Valbarelle a abrité une manufacture de tapis arméniens. Le périmètre prioritaire Valbarelle-Néréïdes-Bosquet concentre les difficultés sociales (58 % de pauvreté en 2018), tandis que la cité-jardin garde un profil de propriétaires occupants de longue date.
Se déplacer depuis La Valbarelle
- Bus RTM 15, 17, 18 et 40 ; bus de soirée 540
- Gare TER de La Pomme (quartier voisin) : liaison Marseille-Saint-Charles ↔ Aubagne
- Pôle d'échanges des Caillols (tramway T1) à proximité de la gare de La Pomme
- Autoroute A50 et rocade L2 à quelques minutes ; boulevard de la Valbarelle sur le tracé de l'ancienne nationale 8
Louer ou acheter à la Valbarelle
Loyer d'annonce, ventes réelles et biens disponibles à la Valbarelle, Marseille 11e.
Louer à la Valbarelle
Il n'existe pas de loyer public propre au quartier La Valbarelle. Pour le 11e arrondissement, la Carte des loyers 2025 (estimations ANIL) donne 16,8 €/m² par mois charges comprises (appartement loué vide), soit environ 710 € pour 37 m² en 1 ou 2 pièces et 1 090 € pour 72 m² en 3 pièces et plus (estimation moins précise selon la source). Côté propriétaire, la mise en location est facturée 13 € TTC/m² (état des lieux d'entrée compris) et la gestion locative 6 % TTC du loyer charges comprises encaissé — détail sur la page honoraires.
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Acheter à la Valbarelle
Médiane des ventes réelles (DVF 2021-2025) sur les voies du quartier : 2 750 €/m² pour un appartement — le détail par rue est plus bas sur cette page. Aucun bien EG Agency n'est à la vente à La Valbarelle en ce moment : la sélection ci-dessous couvre le 11e arrondissement, et une alerte e-mail vous prévient dès qu'un bien du quartier est publié.
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Transactions réelles enregistrées dans le quartier La Valbarelle, ventes 2021-2025 (médiane des voies les plus documentées : 2 750 €/m²) :
- Boulevard de la Valbarelle 2 200 €/m²
- Rue de la Graniere 3 150 €/m²
- Avenue Vincent Andreu 2 750 €/m²
- Chemin la Valbarelle St Marcel 2 800 €/m²
- Avenue de Vienne 2 450 €/m²
Questions fréquentes — La Valbarelle
Quel est le prix au m² à La Valbarelle ?
À La Valbarelle (Marseille 11e), la médiane des ventes réelles enregistrées (données DVF 2021-2025) sur les voies du quartier ressort à 2 750 €/m² pour un appartement.
Quel est le loyer au m² à La Valbarelle ?
Il n'existe pas de loyer public propre au quartier La Valbarelle. Pour le 11e arrondissement, la Carte des loyers 2025 (estimations ANIL) donne 16,8 €/m² par mois charges comprises (appartement loué vide), soit environ 710 € pour 37 m² en 1 ou 2 pièces et 1 090 € pour 72 m² en 3 pièces et plus (estimation moins précise selon la source).
Quelle rentabilité locative viser à La Valbarelle ?
À la Valbarelle, le rendement brut indicatif ressort à environ 7,3 % par an : loyer d'annonce du 11e arrondissement × 12 ÷ la médiane DVF des voies du quartier (2 750 €/m², ventes 2021-2025). C'est un ordre de grandeur, calculé sur un loyer charges comprises et un prix hors frais d'achat, avant taxe foncière, vacance et fiscalité.
Comment se déplacer à La Valbarelle ?
Principaux accès et transports : Bus RTM 15, 17, 18 et 40 ; bus de soirée 540, Gare TER de La Pomme (quartier voisin) : liaison Marseille-Saint-Charles ↔ Aubagne, Pôle d'échanges des Caillols (tramway T1) à proximité de la gare de La Pomme, Autoroute A50 et rocade L2 à quelques minutes ; boulevard de la Valbarelle sur le tracé de l'ancienne nationale 8.
EG Agency intervient-elle à La Valbarelle ?
Oui. EG Agency, agence indépendante basée dans le 8e arrondissement, accompagne l'achat, la vente, la location et la gestion locative à La Valbarelle. Estimation gratuite sur demande.
La Valbarelle, c'est des HLM ?
Non, pas seulement. Le quartier juxtapose une cité-jardin de petites maisons née après 1918, des résidences récentes et des ensembles collectifs ; seul le périmètre Valbarelle-Néréïdes-Bosquet (2 460 habitants en 2018) est classé quartier prioritaire.
Quel avis sur le quartier de la Valbarelle ?
Un quartier populaire de la vallée de l'Huveaune, apprécié pour ses maisons avec jardin, ses écoles et l'accès à l'A50, avec en contrepartie une circulation dense sur l'ancienne nationale et des poches de difficulté sociale. Les ventes de la page situent les prix sous ceux des quartiers voisins.
Comment rejoindre le centre de Marseille depuis la Valbarelle sans voiture ?
Par le TER depuis la gare de La Pomme, dans le quartier voisin, qui relie Marseille-Saint-Charles à Aubagne, ou par le bus 18, direct jusqu'à Castellane, les lignes 15, 17 et 40 rejoignant le métro (Sainte-Marguerite Dromel, La Timone) ; le tramway T1 est accessible au pôle d'échanges des Caillols.
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Note — Prix d'achat : médiane des ventes réelles DVF (DGFiP). Loyer : valeur du 11e arrondissement. Source : « Carte des loyers » 2025 (ministère chargé du Logement, data.gouv.fr). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Indicateurs de loyer d'annonce charges comprises, logements loués vides, pour une mise en location au 3e trimestre 2025 (annonces 2019-2025), jeu de données publié sur data.gouv.fr. Rendement brut indicatif (calcul) : loyer d'annonce × 12 ÷ médiane DVF de cette page, calculé sur un loyer charges comprises et un prix hors frais d'achat, avant taxe foncière, vacance et fiscalité. Ces chiffres peuvent varier sensiblement selon le bien (état, étage, exposition, prestations, copropriété). Pour une estimation précise, demandez une estimation gratuite EG Agency.
Sources — fr.wikipedia.org › La Valbarellemarseille1112.fr › la valbarellewww.culture.gouv.fr › marseille 11e ancienne usine rivoire et carretfr.wikipedia.org › Gare de La Pommewww.education.gouv.fr › ecole elementaire la valbarellemarseille1112.fr › cma la valbarelle faits vérifiés le 22/09/2026