Saint-Lazare · Marché immobilier
Quartier dense et populaire derrière la gare Saint-Charles, entre la porte d'Aix, la faculté des sciences et le boulevard National.
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Le quartier en bref
Saint-Lazare est un quartier du 3e arrondissement de Marseille (13003), juste au nord de la gare Saint-Charles, entre le boulevard de Paris à l'ouest, la rue Hoche au nord, le boulevard National à l'est et la place Jules-Guesde au sud. Sur 55,2 hectares, il compte 13 855 habitants en 2022 (INSEE). Il tient son nom d'une léproserie du XIIIe siècle, la Baume des Lépreux ; le faubourg naît vers 1832, l'église Saint-Lazare date de 1833, puis viennent le lycée (1905), la caserne des pompiers (1912) et la faculté des sciences (1919). Quartier d'immeubles anciens et de casernes, dominé par la porte d'Aix, il est dans le périmètre d'Euroméditerranée, qui couvre les 1er, 2e, 3e, 14e et 15e arrondissements.
Atouts immobiliers
- Gare Saint-Charles et trois stations de métro à portée de marche
- Faculté des sciences (6 080 étudiants) : demande locative étudiante
- Parc de la Porte d'Aix, place Jules-Guesde rendue aux piétons, programme Carré Saint-Lazare : un quartier en rénovation
- Immeubles anciens et centralité à deux pas du centre-ville
Points de vigilance
- Forte densité (55 hectares pour près de 14 000 habitants) et bâti ancien à rénover : diagnostics et charges à examiner
- Circulation et bruit autour de la gare, de la porte d'Aix et du boulevard National
- Quartier populaire en transformation : la qualité varie fortement d'une rue à l'autre
- Stationnement rare
Vivre à Saint-Lazare
Commerces et marchés
Les commerces du quotidien bordent le boulevard National et les rues qui descendent vers la porte d'Aix ; le marché de la Belle de Mai, place Bernard-Cadenat, se tient du lundi au samedi matin dans le quartier voisin. Le programme Carré Saint-Lazare (Logirem), sur 8 000 m² près de la gare, prévoit dix immeubles mêlant accession, locatif, résidence étudiante et seniors, une crèche et un parking souterrain de 370 places.
Écoles et enseignement
École publique National (179 boulevard National, 445 élèves), lycée Victor-Hugo (1905) et, place Victor-Hugo, le site Saint-Charles de la faculté des sciences d'Aix-Marseille Université : 6 080 étudiants en cinq départements.
Parcs et espaces verts
Le parc de la Porte d'Aix (1,4 hectare), en terrasses évoquant les calanques, avec jeux, brumisateurs et jardins partagés, jouxte la place Jules-Guesde, libérée de l'autoroute A7 qui l'éventrait depuis 1971 par des travaux menés autour de 2011.
Vie quotidienne
La porte d'Aix, arc de triomphe bâti de 1825 à 1837 et classé monument historique en 1982, marque l'entrée sud du quartier. Casernes des pompiers et des douanes, lycée, faculté : Saint-Lazare est un quartier d'institutions autant que d'habitat, où la rénovation avance rue par rue depuis la création d'Euroméditerranée en 1995.
Se déplacer depuis Saint-Lazare
- Métro lignes 1 et 2 : station Saint-Charles ; ligne 2 : stations Jules-Guesde (porte d'Aix) et National (boulevard National)
- Gare Saint-Charles (TGV, TER) au pied du quartier
- Bus RTM 31, 32, 33 et 89 ; lignes de soirée 530, 533 et 582
Louer ou acheter à Saint-Lazare
Loyer d'annonce, ventes réelles et biens disponibles à Saint-Lazare, Marseille 3e.
Louer à Saint-Lazare
Il n'existe pas de loyer public propre au quartier Saint-Lazare. Pour le 3e arrondissement, la Carte des loyers 2025 (estimations ANIL) donne 14,9 €/m² par mois charges comprises (appartement loué vide), soit environ 630 € pour 37 m² en 1 ou 2 pièces et 980 € pour 72 m² en 3 pièces et plus. Côté propriétaire, la mise en location est facturée 13 € TTC/m² (état des lieux d'entrée compris) et la gestion locative 6 % TTC du loyer charges comprises encaissé — détail sur la page honoraires.
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Acheter à Saint-Lazare
Médiane des ventes réelles (DVF 2021-2025) sur les voies du quartier : 1 800 €/m² pour un appartement — le détail par rue est plus bas sur cette page. Aucun bien EG Agency n'est à la vente à Saint-Lazare en ce moment : la sélection ci-dessous couvre le 3e arrondissement, et une alerte e-mail vous prévient dès qu'un bien du quartier est publié.
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Transactions réelles enregistrées dans le quartier Saint-Lazare, ventes 2021-2025 (médiane des voies les plus documentées : 1 800 €/m²) :
- Boulevard National 1 800 €/m²
- Rue de Crimee 2 050 €/m²
- Avenue Camille Pelletan 1 800 €/m²
- Rue du 141 Ria 2 050 €/m²
- Boulevard de Strasbourg 1 700 €/m²
Questions fréquentes — Saint-Lazare
Quel est le prix au m² à Saint-Lazare ?
À Saint-Lazare (Marseille 3e), la médiane des ventes réelles enregistrées (données DVF 2021-2025) sur les voies du quartier ressort à 1 800 €/m² pour un appartement.
Quel est le loyer au m² à Saint-Lazare ?
Il n'existe pas de loyer public propre au quartier Saint-Lazare. Pour le 3e arrondissement, la Carte des loyers 2025 (estimations ANIL) donne 14,9 €/m² par mois charges comprises (appartement loué vide), soit environ 630 € pour 37 m² en 1 ou 2 pièces et 980 € pour 72 m² en 3 pièces et plus.
Quelle rentabilité locative viser à Saint-Lazare ?
À Saint-Lazare, le rendement brut indicatif ressort à environ 9,9 % par an : loyer d'annonce du 3e arrondissement × 12 ÷ la médiane DVF des voies du quartier (1 800 €/m², ventes 2021-2025). C'est un ordre de grandeur, calculé sur un loyer charges comprises et un prix hors frais d'achat, avant taxe foncière, vacance et fiscalité.
Comment se déplacer à Saint-Lazare ?
Principaux accès et transports : Métro lignes 1 et 2 : station Saint-Charles ; ligne 2 : stations Jules-Guesde (porte d'Aix) et National (boulevard National), Gare Saint-Charles (TGV, TER) au pied du quartier, Bus RTM 31, 32, 33 et 89 ; lignes de soirée 530, 533 et 582.
EG Agency intervient-elle à Saint-Lazare ?
Oui. EG Agency, agence indépendante basée dans le 8e arrondissement, accompagne l'achat, la vente, la location et la gestion locative à Saint-Lazare. Estimation gratuite sur demande.
Saint-Lazare, c'est quel arrondissement de Marseille ?
Le 3e arrondissement, code postal 13003. Le quartier s'étend au nord de la gare Saint-Charles, de la place Jules-Guesde (porte d'Aix) au boulevard National ; ses voisins du 3e sont la Belle de Mai, Saint-Mauront et La Villette.
Saint-Lazare est-il proche de la gare Saint-Charles ?
Oui : la gare borde sa limite sud, à cinq minutes à pied du cœur du quartier. Les stations de métro Saint-Charles (lignes 1 et 2), Jules-Guesde et National (ligne 2) desservent le secteur.
Saint-Lazare fait-il partie d'Euroméditerranée ?
Le 3e arrondissement est dans le périmètre d'Euroméditerranée, établissement public créé par décret du 13 octobre 1995, dont les 480 hectares couvrent les 1er, 2e, 3e, 14e et 15e arrondissements.
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Belle de Mai
Un faubourg ouvrier dense, serré entre le faisceau ferroviaire et le boulevard National, dont l'ancienne manufacture des tabacs est devenue le grand équipement culturel.
1 800 €/m² →
Saint-Mauront
Un quartier populaire en chantier, entre la butte de Bellevue et les immeubles neufs du boulevard National.
1 550 €/m² →
La Villette
Un faubourg dense en pleine transformation, entre le port et les tours d'Euroméditerranée.
2 200 €/m² →
Note — Prix d'achat : médiane des ventes réelles DVF (DGFiP). Loyer : valeur du 3e arrondissement. Source : « Carte des loyers » 2025 (ministère chargé du Logement, data.gouv.fr). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Indicateurs de loyer d'annonce charges comprises, logements loués vides, pour une mise en location au 3e trimestre 2025 (annonces 2019-2025), jeu de données publié sur data.gouv.fr. Rendement brut indicatif (calcul) : loyer d'annonce × 12 ÷ médiane DVF de cette page, calculé sur un loyer charges comprises et un prix hors frais d'achat, avant taxe foncière, vacance et fiscalité. Ces chiffres peuvent varier sensiblement selon le bien (état, étage, exposition, prestations, copropriété). Pour une estimation précise, demandez une estimation gratuite EG Agency.
Sources — fr.wikipedia.org › Saint Lazare (Marseille)www.provence7.com › saint lazare quartier village a visiterfr.wikipedia.org › Porte d'Aixwww.marseille.fr › parcs et jardins du 3e arrondissementsciences.univ-amu.fr › marseille site saint charleswww.habitat-en-region.frfr.wikipedia.org › Euroméditerranéefr.wikipedia.org › Boulevard National (Marseille)ecolesprimaires.fr › ecole elementaire publique national 3whwww.marseille.fr › les marches alimentaires faits vérifiés le 22/09/2026