Belle de Mai · Marché immobilier
Un faubourg ouvrier dense, serré entre le faisceau ferroviaire et le boulevard National, dont l'ancienne manufacture des tabacs est devenue le grand équipement culturel.
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Le quartier en bref
La Belle de Mai est un quartier du 3e arrondissement de Marseille (13003), au nord immédiat de la gare Saint-Charles, enclavé entre le boulevard National au sud-ouest et la rue Guibal au sud. Sur 0,835 km², il comptait 15 649 habitants en 2022 (INSEE). La manufacture des tabacs, inaugurée en 1868, en fit un faubourg ouvrier peuplé d'Italiens, puis de familles venues d'Espagne, du Maghreb et des Comores. Fermée au début des années 1990, elle abrite aujourd'hui la Friche, le pôle média et le pôle patrimonial. Le bâti courant est celui du faubourg, autour des places Bernard-Cadenat et Caffot.
Atouts immobiliers
- Gare Saint-Charles et métro M1 / M2 à pied, sans correspondance pour le centre
- La Friche sur place : spectacles, expositions, cinéma Le Gyptis, skatepark, toit-terrasse
- Marché alimentaire six jours sur sept place Bernard-Cadenat
- Collège et écoles publiques à l'intérieur du quartier
- Jardin Levat, 17 000 m², appelé à devenir parc municipal en janvier 2027
Points de vigilance
- Quartier enclavé par le faisceau ferroviaire et le boulevard National : peu de traversées, circulation concentrée sur quelques axes et stationnement résidentiel rare
- Bâti ancien : une enquête de 2016 y recensait plus d'un millier de logements très dégradés, avec risque de péril ; copropriété, ravalements et diagnostics sont à examiner un par un
- Wikipédia décrit la Belle de Mai comme l'un des quartiers les plus pauvres de Marseille ; le projet urbain Marseille Saint-Charles à 360° (ex-Quartiers Libres) n'entre en concertation réglementaire, pour la création de la ZAC, qu'en 2027-2028
Vivre à Belle de Mai
Commerces et marchés
La place Bernard-Cadenat, rénovée en 2005, est le centre commerçant : marché alimentaire du lundi au samedi de 8 h à 13 h et commerces de proximité. La rue Loubon prolonge l'offre jusqu'au boulevard National, et la fête annuelle de la Belle de Mai fait sortir les commerçants dans la rue.
Écoles et enseignement
Le collège Belle de Mai, 4 rue du Docteur-Léon-Perrin, et l'école maternelle du numéro 2 sont au cœur du quartier, avec l'école élémentaire Bernard-Cadenat, la maternelle du 7 rue Jobin et les écoles Parc-Bellevue, 40 rue Loubon. Le lycée public Victor-Hugo, boulevard Gustave-Desplaces, est à proximité, près de la gare.
Parcs et espaces verts
Le jardin Levat, 52 rue Levat, est le plus grand espace vert du 3e arrondissement avec 17 000 m² ; il doit passer en parc municipal en janvier 2027. Le toit-terrasse de la Friche et le skatepark ouvert en 2009 sur le site tiennent lieu de plein air, le parc Longchamp, dans le 4e arrondissement, étant à une vingtaine de minutes à pied.
Vie quotidienne
La Friche la Belle de Mai, ouverte en 1992 au 41 rue Jobin, occupe 45 000 m² et réunit plus de soixante structures artistiques : salles de spectacle, ateliers, librairie-café, restaurant, crèche et tour d'exposition ouverte en 2013. Le cinéma Le Gyptis, 136 rue Loubon, classé art et essai, a rouvert en 2014, et les Archives municipales sont 10 rue Clovis-Hugues.
Se déplacer depuis Belle de Mai
- Gare de Marseille-Saint-Charles et métro M1 / M2 Saint-Charles, au sud immédiat, accessibles à pied
- Métro M2 station National, 402 boulevard National, dans le quartier voisin de Saint-Mauront, à une quinzaine de minutes à pied
- Bus RTM 31, 32, 33, 34, 49, 56, 88 et 89 ; bus de soirée 533 et 582
- Bus 49 et 56, arrêt « Belle de Mai la Friche » rue Jobin ; parking du Champ de Mai, 86 places
- Métro M1 Cinq-Avenues — Longchamp et tramway T2 Longchamp, à 10 à 15 minutes à pied
- Boulevard National et rue Guibal vers la Porte d'Aix et l'entrée de l'autoroute A7
Louer ou acheter à Belle de Mai
Loyer d'annonce, ventes réelles et biens disponibles à Belle de Mai, Marseille 3e.
Louer à Belle de Mai
Il n'existe pas de loyer public propre au quartier Belle de Mai. Pour le 3e arrondissement, la Carte des loyers 2025 (estimations ANIL) donne 14,9 €/m² par mois charges comprises (appartement loué vide), soit environ 630 € pour 37 m² en 1 ou 2 pièces et 980 € pour 72 m² en 3 pièces et plus. Côté propriétaire, la mise en location est facturée 13 € TTC/m² (état des lieux d'entrée compris) et la gestion locative 6 % TTC du loyer charges comprises encaissé — détail sur la page honoraires.
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Médiane des ventes réelles (DVF 2021-2025) sur les voies du quartier : 1 800 €/m² pour un appartement — le détail par rue est plus bas sur cette page. Aucun bien EG Agency n'est à la vente à Belle de Mai en ce moment : la sélection ci-dessous couvre le 3e arrondissement, et une alerte e-mail vous prévient dès qu'un bien du quartier est publié.
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Transactions réelles enregistrées dans le quartier Belle de Mai, ventes 2021-2025 (médiane des voies les plus documentées : 1 800 €/m²) :
- Rue Bernard 1 700 €/m²
- Rue du Genie 1 750 €/m²
- Rue Lautard 1 800 €/m²
- Boulevard Ricard 2 350 €/m²
- Rue Belle de Mai 1 800 €/m²
Questions fréquentes — Belle de Mai
Quel est le prix au m² à Belle de Mai ?
À Belle de Mai (Marseille 3e), la médiane des ventes réelles enregistrées (données DVF 2021-2025) sur les voies du quartier ressort à 1 800 €/m² pour un appartement.
Quel est le loyer au m² à Belle de Mai ?
Il n'existe pas de loyer public propre au quartier Belle de Mai. Pour le 3e arrondissement, la Carte des loyers 2025 (estimations ANIL) donne 14,9 €/m² par mois charges comprises (appartement loué vide), soit environ 630 € pour 37 m² en 1 ou 2 pièces et 980 € pour 72 m² en 3 pièces et plus.
Quelle rentabilité locative viser à Belle de Mai ?
À Belle de Mai, le rendement brut indicatif ressort à environ 9,9 % par an : loyer d'annonce du 3e arrondissement × 12 ÷ la médiane DVF des voies du quartier (1 800 €/m², ventes 2021-2025). C'est un ordre de grandeur, calculé sur un loyer charges comprises et un prix hors frais d'achat, avant taxe foncière, vacance et fiscalité.
Comment se déplacer à Belle de Mai ?
Principaux accès et transports : Gare de Marseille-Saint-Charles et métro M1 / M2 Saint-Charles, au sud immédiat, accessibles à pied, Métro M2 station National, 402 boulevard National, dans le quartier voisin de Saint-Mauront, à une quinzaine de minutes à pied, Bus RTM 31, 32, 33, 34, 49, 56, 88 et 89 ; bus de soirée 533 et 582, Bus 49 et 56, arrêt « Belle de Mai la Friche » rue Jobin ; parking du Champ de Mai, 86 places, Métro M1 Cinq-Avenues — Longchamp et tramway T2 Longchamp, à 10 à 15 minutes à pied, Boulevard National et rue Guibal vers la Porte d'Aix et l'entrée de l'autoroute A7.
EG Agency intervient-elle à Belle de Mai ?
Oui. EG Agency, agence indépendante basée dans le 8e arrondissement, accompagne l'achat, la vente, la location et la gestion locative à Belle de Mai. Estimation gratuite sur demande.
La Belle de Mai, c'est quel arrondissement de Marseille ?
Le 3e arrondissement, code postal 13003, au nord de la gare Saint-Charles, entre le boulevard National et la rue Guibal. Ses deux places centrales sont Bernard-Cadenat et Caffot.
Que trouve-t-on dans l'ancienne manufacture des tabacs ?
Trois ensembles voisins : la Friche la Belle de Mai, lieu culturel ouvert en 1992 sur 45 000 m², le pôle média et ses studios de tournage, inauguré en 2004, et le pôle patrimonial de la Ville, qui abrite les Archives municipales.
Comment rejoindre le centre-ville depuis la Belle de Mai ?
À pied jusqu'à la gare Saint-Charles et aux lignes de métro 1 et 2, ou en bus avec la ligne 56, qui relie directement la Friche à la gare Saint-Charles. La ligne 49 dessert elle aussi l'arrêt « Belle de Mai la Friche ».
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Note — Prix d'achat : médiane des ventes réelles DVF (DGFiP). Loyer : valeur du 3e arrondissement. Source : « Carte des loyers » 2025 (ministère chargé du Logement, data.gouv.fr). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Indicateurs de loyer d'annonce charges comprises, logements loués vides, pour une mise en location au 3e trimestre 2025 (annonces 2019-2025), jeu de données publié sur data.gouv.fr. Rendement brut indicatif (calcul) : loyer d'annonce × 12 ÷ médiane DVF de cette page, calculé sur un loyer charges comprises et un prix hors frais d'achat, avant taxe foncière, vacance et fiscalité. Ces chiffres peuvent varier sensiblement selon le bien (état, étage, exposition, prestations, copropriété). Pour une estimation précise, demandez une estimation gratuite EG Agency.
Sources — fr.wikipedia.org › Belle de Maifr.wikipedia.org › Friche la Belle de Maifr.wikipedia.org › Pôle média de la Belle de Maifr.wikipedia.org › National (métro de Marseille)www.lafriche.org › infos pratiqueswww.lafriche.org › cinema le gyptiswww.marseille.fr › les marches alimentairesmarsactu.frampmetropole.fr › marseille saint charles a 360data.education.gouv.fr › fr en annuaire educationdata.ampmetropole.fr faits vérifiés le 22/09/2026