Le marché locatif du 3e arrondissement en chiffres
Marseille 3e regroupe les quartiers de Belle de Mai, Saint-Lazare, Saint-Mauront, La Villette. Voici les dernières données publiques sur les loyers et les prix du 3e arrondissement, et le rendement brut indicatif qui s'en déduit :
| Indicateur | Marseille 3e |
|---|---|
| Indicateur de loyer d'annonce, 1-2 pièces (studio, T2), charges comprises | 17,0 €/m², soit ≈ 630 € pour 37 m² (fourchette de la source : 13,4 à 21,6 €/m²) |
| Indicateur de loyer d'annonce, 3 pièces et plus (T3, T4…), charges comprises | 13,6 €/m², soit ≈ 980 € pour 72 m² (fourchette de la source : 10,6 à 17,4 €/m²) |
| Indicateur de loyer d'annonce, tous appartements | 14,9 €/m² (fourchette de la source : 11,7 à 19,1 €/m²) |
| Prix médian des ventes d'appartements (DVF 2025) | 1 800 €/m² |
| Rendement brut indicatif (calcul) | ≈ 9,9 % |
Sources : loyers, « Carte des loyers » 2025 (ministère chargé du Logement, data.gouv.fr). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Indicateurs de loyer d'annonce charges comprises, logements loués vides, pour une mise en location au 3e trimestre 2025 (annonces 2019-2025) ; prix, DVF (ventes signées chez le notaire, DGFiP). Fourchette : intervalle de prédiction à 95 % publié par la source ; plus il est étroit, plus l'indicateur est fiable. Rendement brut indicatif : calcul EG Agency, indicateur de loyer (tous appartements) × 12 ÷ prix médian, avant taxe foncière, vacance et fiscalité. Il est calculé sur un loyer charges comprises et un prix hors frais d'achat : il surestime le rendement brut habituel ; un ratio élevé reflète surtout des prix d'achat bas. Ce sont des indicateurs à l'échelle de l'arrondissement : la dispersion réelle est forte selon le quartier précis, l'état du bien, son DPE et son immeuble.
La demande locative dans le 3e
L'arrondissement accueille la Friche la Belle de Mai, le pôle média de la Belle de Mai (studios de tournage) et le site universitaire Saint-Charles d'Aix-Marseille Université.
Profil locataire type
Aucune statistique publique ne mesure la demande ni le profil des locataires à l'échelle du 3e arrondissement : ils dépendent du quartier, de la taille et du loyer du logement.
Nous partons donc de votre bien : son quartier, sa taille et son loyer déterminent les candidats à viser sur Marseille 3e, et l'annonce est rédigée en conséquence.
Pourquoi investir (ou non) dans le 3e
Les atouts pour un bailleur
- Rendement brut indicatif au 3e rang des 16 arrondissements (calcul EG Agency détaillé plus haut)
- Prix d'achat parmi les plus bas de Marseille (1 800 €/m² médian, DVF 2025)
- Friche la Belle de Mai et pôle média : lieux culturels et audiovisuels
- Site universitaire Saint-Charles (Aix-Marseille Université) dans l'arrondissement
Les points de vigilance
- Écarts importants d'une rue à l'autre : vérifier le secteur précis avant achat
- Garantie loyers impayés fortement recommandée
- DPE à vérifier : un logement classé G ne peut plus être loué (nouveau bail, renouvellement ou reconduction) depuis le 1er janvier 2025, un F ne pourra plus l'être à partir du 1er janvier 2028
Notre méthode de gestion immobilière sur Marseille 3e
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Estimation locative précise
Estimation à partir des loyers publics de l'arrondissement, des annonces comparables et de la visite, ajustée du DPE, de l'étage, de l'orientation et des prestations. Vous recevez un loyer cible argumenté et une fourchette haute/basse réaliste.
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Commercialisation premium
Photographies professionnelles, rédaction de l'annonce ciblée sur le profil dominant du 3e, diffusion sur les grands portails immobiliers (SeLoger, Leboncoin, Bien'ici, Logic-Immo, Meilleurs Agents…). Visites groupées et pré-qualification téléphonique des candidats.
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Sélection du locataire
Analyse de chaque dossier (revenus, situation, garant, pièces) ; vous choisissez votre locataire.
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Signature, état des lieux, mise en service
Rédaction du bail conforme loi ALUR/ELAN, état des lieux d'entrée détaillé (photos horodatées et inventaire du mobilier), encaissement du dépôt de garantie, mise en place des prélèvements automatiques.
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Gestion courante (mensuelle, annuelle)
Encaissement, quittancement, indexation annuelle du loyer (IRL), gestion des sinistres et des travaux, régularisation annuelle des charges et récapitulatif fiscal annuel (2044), compris dès 6 % TTC (en LMNP, chiffres transmis à votre expert-comptable). La formule complète (8,5 % TTC) ajoute la garantie loyers impayés GALIAN, la garantie détérioration immobilière et la visite annuelle du bien.
Combien coûte la gestion d'un bien sur Marseille 3e ?
Exemple chiffré : T2 de 40 m² du 3e arrondissement loué au niveau de l'indicateur des 1-2 pièces, soit ≈ 680 € charges comprises.
| Service | Tarif EG Agency | Coût annuel |
|---|---|---|
| Mise en location (one-shot) | 13 € TTC/m² | 520 € pour un T2 de 40 m², amorti sur durée bail |
| Gestion simple (6 % TTC) | 41 € TTC/mois | 490 € TTC |
| Gestion + GLI (8,5 % TTC) | 58 € TTC/mois | 696 € TTC |
| Économie fiscale, si vous êtes au régime réel et imposé à 30 % (+ 17,2 % de prélèvements sociaux) | −47,2 % | ≈ −329 € |
| Coût net formule complète, dans cette hypothèse | — | ≈ 367 € / an |
Dans cette hypothèse fiscale, soit l'équivalent de 31 € net par mois pour confier l'intégralité de la gestion à un professionnel sur Marseille 3e. En cas d'impayé, la garantie indemnise selon les conditions du contrat.
Questions fréquentes — Marseille 3e
Quel loyer puis-je espérer dans le 3e arrondissement de Marseille en 2026 ?
D'après la Carte des loyers 2025 (estimations ANIL), l'indicateur de loyer d'annonce sur Marseille 3e est de 17,0 €/m² charges comprises pour un appartement de 1 ou 2 pièces, studio ou T2 (environ 630 € pour 37 m²), et de 13,6 €/m² pour un 3 pièces et plus, T3 ou T4 (environ 980 € pour 72 m²). Ce sont des loyers d'annonce estimés pour un logement type loué vide, pas des loyers signés : le loyer d'un bien dépend du quartier précis (Belle de Mai, Saint-Lazare, Saint-Mauront…), de son état, de son DPE et de ses prestations.
Quel rendement brut attendre dans le 3e arrondissement ?
En rapportant l'indicateur de loyer d'annonce (14,9 €/m² par mois, charges comprises) au prix médian des ventes d'appartements (1 800 €/m², DVF 2025), on obtient un rendement brut indicatif d'environ 9,9 %. C'est un ordre de grandeur, calculé sur un loyer charges comprises et un prix hors frais d'achat, avant taxe foncière, vacance et fiscalité : il surestime le rendement brut habituel, et un ratio élevé reflète surtout des prix d'achat bas. Le rendement d'un bien précis se calcule sur son prix et son loyer réels.
Quel est le loyer au m² dans le 3e arrondissement de Marseille ?
D'après la Carte des loyers 2025 (estimations ANIL), l'indicateur de loyer d'annonce d'un appartement du 3e arrondissement (logement type de 52 m², loué vide) est de 14,9 €/m² charges comprises, tous appartements confondus. La source donne une fourchette de 11,7 à 19,1 €/m² : plus elle est étroite, plus l'indicateur est fiable. Il est estimé à partir de 8 698 annonces de l'arrondissement, publiées entre 2019 et 2025. Il se classe au 13e rang des 16 arrondissements de Marseille, du plus élevé au plus bas.
Quel profil de locataire dans le 3e ?
Aucune statistique publique ne mesure la demande ni le profil des locataires à l'échelle du 3e arrondissement : ils dépendent du quartier, de la taille et du loyer du logement.
Combien coûte la gestion locative chez EG Agency dans le 3e ?
Tarifs identiques sur tous les arrondissements de Marseille : 6 % TTC des sommes encaissées (loyer et charges) en gestion simple, 8,5 % TTC (6 % de gestion + 2,5 % de garantie loyers impayés, cotisation GALIAN reversée sans marge par l'agence) en gestion complète. Pour un T2 à 680 € CC sur Marseille 3e, comptez 58 € TTC/mois en formule complète, soit 696 € TTC/an, déductibles des revenus fonciers au régime réel.
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