La rentabilité brute (loyer annuel / prix d'achat × 100) varie fortement selon l'arrondissement : nos pages de gestion locative par arrondissement donnent un rendement brut indicatif calculé à partir des sources publiques (Carte des loyers 2025 et ventes DVF). Mais ce chiffre est trompeur : la rentabilité nette (après charges, taxe foncière, gestion, assurance, vacance, frais d'agence) est nettement plus basse, et la rentabilité nette-nette (après impôts) dépend de votre TMI et du statut fiscal.
Pour maximiser votre rentabilité réelle : 1) Choisir le bon statut (LMNP réel + amortissement est généralement le plus efficace, 0 fiscal pendant 8-12 ans grâce à l'amortissement comptable), 2) Vérifier les charges réelles (un appartement avec ascenseur + gardien peut avoir 60-80 €/m²/an de charges, soit -20 % de rentabilité), 3) Anticiper la vacance (compter 1 mois sur 12 = 8 % de perte annuelle), 4) Diversifier (T1/T2 colocation = rendement haut, T3/T4 famille = stabilité), 5) Négocier l'achat (10 % de décote = +1 point de rendement).
Exemples chiffrés (hypothèses de prix et de loyer, à adapter à chaque bien) : • T2 50 m² Belsunce 1er à 145 000 € + 12 000 € rénovation = loyer 750 €/mois → brut 5,7 %, net 4,1 %, net-net LMNP 3,2 % • T3 65 m² Bonneveine 8e à 280 000 € = loyer 1 100 €/mois → brut 4,7 %, net 3,4 %, net-net LMNP 2,7 % • T1 30 m² La Conception 5e à 95 000 € = loyer 580 €/mois → brut 7,3 %, net 5,1 %, net-net LMNP 4,1 %. EG Agency vous accompagne sur le calcul détaillé et la simulation fiscale.
Points marché
- Rentabilité brute, nette et nette-nette : la méthode
- LMNP réel + amortissement = fiscalité quasi-nulle 8-12 ans
- Calcul exemples par segment (T1, T2, T3)
- Conseil patrimonial gratuit
Questions fréquentes
Quelle rentabilité espérer à Marseille ?
Le rendement dépend d'abord du prix d'achat : il est plus élevé là où les prix sont bas (centre, quartiers nord) et plus faible dans le sud (7e, 8e), qui offre en contrepartie une plus-value à long terme. Pour chaque arrondissement, nos pages gestion locative (par exemple egagency.fr/gestion-locative/marseille-8e/) donnent un rendement brut indicatif calculé à partir des sources publiques (Carte des loyers 2025 et ventes DVF). Le rendement d'un bien précis se calcule sur son prix et son loyer réels.
Quel statut fiscal choisir ?
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel est souvent le plus optimisé : amortissements, déduction des charges, fiscalité allégée. Le déficit foncier est intéressant pour les biens à rénover. Le Pinel, lui, est fermé aux nouveaux achats depuis le 1er janvier 2025.
Faut-il viser le neuf ou l'ancien ?
Tout dépend de votre profil. Le neuf offre des garanties constructeur et de meilleures performances énergétiques. L'ancien offre du caractère, des prix plus bas, et un déficit foncier mobilisable en cas de travaux.
Comment EG Agency m'accompagne ?
Nous identifions les biens off-market, vérifions la rentabilité réelle (charges, taxe foncière, vacance locative), accompagnons jusqu'à la signature, et proposons la gestion locative ensuite si vous le souhaitez.