L'ancien représente plus de 90 % des transactions à Marseille, et c'est dans l'ancien que se trouvent la majorité des opportunités : prix au m² plus accessibles, cachet (haussmannien, années 30, plateaux atypiques), localisation centrale, et levier fiscal du déficit foncier en cas de travaux.
Acheter dans l'ancien demande une expertise particulière : analyse de la copropriété (procès-verbaux d'AG, plan pluriannuel de travaux, fonds de roulement, impayés en cours), diagnostic du DPE (les biens classés F ou G sont interdits à la location depuis 2025/2028), évaluation des travaux à prévoir, vérification de l'absence de pathologies (humidité, fissures, amiante).
EG Agency vous accompagne avec une lecture de copropriété systématique, un avis sur les travaux nécessaires, et une analyse du marché du quartier. Beaucoup de nos clients investisseurs combinent achat dans l'ancien + travaux + déficit foncier pour optimiser fiscalement leur opération.
Questions fréquentes
Quelle rentabilité espérer à Marseille ?
Le rendement dépend d'abord du prix d'achat : il est plus élevé là où les prix sont bas (centre, quartiers nord) et plus faible dans le sud (7e, 8e), qui offre en contrepartie une plus-value à long terme. Pour chaque arrondissement, nos pages gestion locative (par exemple egagency.fr/gestion-locative/marseille-8e/) donnent un rendement brut indicatif calculé à partir des sources publiques (Carte des loyers 2025 et ventes DVF). Le rendement d'un bien précis se calcule sur son prix et son loyer réels.
Quel statut fiscal choisir ?
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel est souvent le plus optimisé : amortissements, déduction des charges, fiscalité allégée. Le déficit foncier est intéressant pour les biens à rénover. Le Pinel, lui, est fermé aux nouveaux achats depuis le 1er janvier 2025.
Faut-il viser le neuf ou l'ancien ?
Tout dépend de votre profil. Le neuf offre des garanties constructeur et de meilleures performances énergétiques. L'ancien offre du caractère, des prix plus bas, et un déficit foncier mobilisable en cas de travaux.
Comment EG Agency m'accompagne ?
Nous identifions les biens off-market, vérifions la rentabilité réelle (charges, taxe foncière, vacance locative), accompagnons jusqu'à la signature, et proposons la gestion locative ensuite si vous le souhaitez.