La nue-propriété (démembrement temporaire) est un dispositif patrimonial sophistiqué : vous achetez la nue-propriété d'un bien neuf avec une décote de 30 à 40 % sur la pleine propriété, tandis qu'un bailleur institutionnel (CDC Habitat, In'li, etc.) conserve l'usufruit pendant 15 à 20 ans et perçoit les loyers. Au terme, vous récupérez automatiquement la pleine propriété, sans fiscalité de reconstitution.
Avantages clés : aucune fiscalité (vous ne percevez pas de loyer), aucune charge ni vacance locative, IFI réduit (la nue-propriété n'est pas valorisée à 100 %), et un effort d'épargne uniquement à l'achat. C'est une stratégie de constitution de capital long terme, idéale pour préparer la retraite ou une transmission.
À Marseille, plusieurs programmes en nue-propriété sont disponibles, principalement dans le sud (8e, 9e) et le centre (2e). EG Agency sélectionne les opérations crédibles et valide la qualité de l'usufruitier institutionnel. Investissement réservé aux profils patrimoniaux (à partir de 200 K€ d'apport recommandé).
Questions fréquentes
Quelle rentabilité espérer à Marseille ?
Le rendement dépend d'abord du prix d'achat : il est plus élevé là où les prix sont bas (centre, quartiers nord) et plus faible dans le sud (7e, 8e), qui offre en contrepartie une plus-value à long terme. Pour chaque arrondissement, nos pages gestion locative (par exemple egagency.fr/gestion-locative/marseille-8e/) donnent un rendement brut indicatif calculé à partir des sources publiques (Carte des loyers 2025 et ventes DVF). Le rendement d'un bien précis se calcule sur son prix et son loyer réels.
Quel statut fiscal choisir ?
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel est souvent le plus optimisé : amortissements, déduction des charges, fiscalité allégée. Le déficit foncier est intéressant pour les biens à rénover. Le Pinel, lui, est fermé aux nouveaux achats depuis le 1er janvier 2025.
Faut-il viser le neuf ou l'ancien ?
Tout dépend de votre profil. Le neuf offre des garanties constructeur et de meilleures performances énergétiques. L'ancien offre du caractère, des prix plus bas, et un déficit foncier mobilisable en cas de travaux.
Comment EG Agency m'accompagne ?
Nous identifions les biens off-market, vérifions la rentabilité réelle (charges, taxe foncière, vacance locative), accompagnons jusqu'à la signature, et proposons la gestion locative ensuite si vous le souhaitez.