Le déficit foncier est un dispositif fiscal puissant pour les contribuables fortement imposés (TMI ≥ 30 %). Il permet de déduire les travaux d'amélioration et de réparation effectués sur un bien locatif (en location nue) jusqu'à 10 700 €/an du revenu global, et le surplus se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
À Marseille, les opportunités de déficit foncier sont nombreuses : immeubles haussmanniens du 1er, 5e, 6e à rénover (refonte des copropriétés en cours), maisons de village dans le centre, biens anciens dans les arrondissements en gentrification (Belle de Mai, Joliette, Saint-Charles). Avec un budget de 250 à 500 K€ + travaux, on construit des opérations très efficaces.
EG Agency identifie les biens éligibles, vérifie la qualité de la copropriété (dégradations à venir, plan pluriannuel de travaux), valide la rentabilité post-travaux, et coordonne avec un architecte et un expert-comptable pour optimiser le calendrier fiscal. Approche personnalisée pour chaque investisseur.
Questions fréquentes
Quelle rentabilité espérer à Marseille ?
Le rendement dépend d'abord du prix d'achat : il est plus élevé là où les prix sont bas (centre, quartiers nord) et plus faible dans le sud (7e, 8e), qui offre en contrepartie une plus-value à long terme. Pour chaque arrondissement, nos pages gestion locative (par exemple egagency.fr/gestion-locative/marseille-8e/) donnent un rendement brut indicatif calculé à partir des sources publiques (Carte des loyers 2025 et ventes DVF). Le rendement d'un bien précis se calcule sur son prix et son loyer réels.
Quel statut fiscal choisir ?
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel est souvent le plus optimisé : amortissements, déduction des charges, fiscalité allégée. Le déficit foncier est intéressant pour les biens à rénover. Le Pinel, lui, est fermé aux nouveaux achats depuis le 1er janvier 2025.
Faut-il viser le neuf ou l'ancien ?
Tout dépend de votre profil. Le neuf offre des garanties constructeur et de meilleures performances énergétiques. L'ancien offre du caractère, des prix plus bas, et un déficit foncier mobilisable en cas de travaux.
Comment EG Agency m'accompagne ?
Nous identifions les biens off-market, vérifions la rentabilité réelle (charges, taxe foncière, vacance locative), accompagnons jusqu'à la signature, et proposons la gestion locative ensuite si vous le souhaitez.