L'immobilier neuf à Marseille présente plusieurs avantages : performance énergétique (RT 2012 et RE 2020 garantissent des charges maîtrisées), garanties constructeur (parfait achèvement, biennale, décennale), absence de travaux à prévoir avant 10-15 ans, et, sous plafonds de ressources, TVA à 5,5 % pour une résidence principale dans les quartiers prioritaires et à leurs abords. Le Pinel, lui, est fermé aux nouveaux achats depuis le 1er janvier 2025.
Les programmes se concentrent à Euroméditerranée (2e), dans le 8e, le 9e, et certaines opérations dans le 3e, 13e ou 14e. Tous ne se valent pas : la qualité du promoteur, l'exposition des lots, la taille de la copropriété (>30 lots = risque de dégradation rapide), le niveau de prestations et le ratio prix/m² par rapport à l'ancien rénové sont des critères clés.
EG Agency a sélectionné un panel de promoteurs sérieux dont nous validons les programmes en avant-première. Nous vous présentons les meilleurs lots disponibles, négocions les conditions, et vous accompagnons jusqu'à la livraison. Notre indépendance garantit que nous travaillons pour vous, pas pour le promoteur.
Questions fréquentes
Quelle rentabilité espérer à Marseille ?
Le rendement dépend d'abord du prix d'achat : il est plus élevé là où les prix sont bas (centre, quartiers nord) et plus faible dans le sud (7e, 8e), qui offre en contrepartie une plus-value à long terme. Pour chaque arrondissement, nos pages gestion locative (par exemple egagency.fr/gestion-locative/marseille-8e/) donnent un rendement brut indicatif calculé à partir des sources publiques (Carte des loyers 2025 et ventes DVF). Le rendement d'un bien précis se calcule sur son prix et son loyer réels.
Quel statut fiscal choisir ?
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel est souvent le plus optimisé : amortissements, déduction des charges, fiscalité allégée. Le déficit foncier est intéressant pour les biens à rénover. Le Pinel, lui, est fermé aux nouveaux achats depuis le 1er janvier 2025.
Faut-il viser le neuf ou l'ancien ?
Tout dépend de votre profil. Le neuf offre des garanties constructeur et de meilleures performances énergétiques. L'ancien offre du caractère, des prix plus bas, et un déficit foncier mobilisable en cas de travaux.
Comment EG Agency m'accompagne ?
Nous identifions les biens off-market, vérifions la rentabilité réelle (charges, taxe foncière, vacance locative), accompagnons jusqu'à la signature, et proposons la gestion locative ensuite si vous le souhaitez.