Le cash flow positif (loyer perçu > mensualité de prêt + charges) est l'un des objectifs phares des investisseurs. À Marseille, c'est encore possible — contrairement à Paris ou Lyon — sur certains secteurs et avec une approche stratégique : prix d'achat raisonnable, apport modéré, optimisation fiscale via LMNP.
Les zones où le cash flow positif est accessible : 1er, 3e (Belle de Mai), 5e (La Conception), 13e (Saint-Jérôme), 14e, 15e. Les typologies les plus efficaces : studios et T2 meublés en LMNP, ou colocation de T3-T4 dans les quartiers étudiants.
EG Agency identifie ces biens et calcule le cash flow réel pour chaque opportunité (loyer attendu - mensualité prêt - taxe foncière - charges - assurance - vacance estimée - fiscalité). Cette transparence évite les déconvenues à 6 mois.
Questions fréquentes
Quelle rentabilité espérer à Marseille ?
Le rendement dépend d'abord du prix d'achat : il est plus élevé là où les prix sont bas (centre, quartiers nord) et plus faible dans le sud (7e, 8e), qui offre en contrepartie une plus-value à long terme. Pour chaque arrondissement, nos pages gestion locative (par exemple egagency.fr/gestion-locative/marseille-8e/) donnent un rendement brut indicatif calculé à partir des sources publiques (Carte des loyers 2025 et ventes DVF). Le rendement d'un bien précis se calcule sur son prix et son loyer réels.
Quel statut fiscal choisir ?
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel est souvent le plus optimisé : amortissements, déduction des charges, fiscalité allégée. Le déficit foncier est intéressant pour les biens à rénover. Le Pinel, lui, est fermé aux nouveaux achats depuis le 1er janvier 2025.
Faut-il viser le neuf ou l'ancien ?
Tout dépend de votre profil. Le neuf offre des garanties constructeur et de meilleures performances énergétiques. L'ancien offre du caractère, des prix plus bas, et un déficit foncier mobilisable en cas de travaux.
Comment EG Agency m'accompagne ?
Nous identifions les biens off-market, vérifions la rentabilité réelle (charges, taxe foncière, vacance locative), accompagnons jusqu'à la signature, et proposons la gestion locative ensuite si vous le souhaitez.