Prix immobilier Rue du Baignoir, 13001 Marseille
Adresse du 1er arrondissement de Marseille, Rue du Baignoir appartient au quartier Belsunce. On y relève un prix m² médian (DVF de la voie) de 2 050 € en appartement, la fourchette s'étendant de 1 850 € à 2 700 €/m² selon le bien. Sur cette voie, la base DVF compte 4 ventes par an en moyenne de 2021 à 2025. Ce prix repose sur 17 ventes d'appartements enregistrées sur la voie de 2021 à 2025.
À l'échelle d'une même voie, le prix de deux biens peut nettement différer. Les facteurs déterminants : l'étage, l'exposition (sud / sud-ouest recherchée), l'état (refait à neuf ou à rénover), la copropriété (charges, travaux votés) et la présence d'un extérieur ou d'un stationnement. Sur cette voie, la moitié des appartements vendus de 2021 à 2025 l'ont été entre 1 850 et 2 700 €/m².
Dans le 1er arrondissement, la médiane DVF des appartements est en hausse entre 2024 et 2025 (3 178 €/m² en 2025). Pour une estimation tenant compte du numéro exact, de l'étage, de l'exposition, de l'état et des charges de copropriété, demandez un avis de valeur écrit gratuit — réponse sous 24 h.
Le quartier Belsunce — où se situe Rue du Baignoir
Située dans le micro-quartier Belsunce (cœur multiculturel à deux pas du Vieux-Port), Rue du Baignoir en partage l'identité. Immeubles de la fin XIXe et début XXe, souvent avec parties communes à rafraîchir, hauteurs sous plafond généreuses (3 à 3,5 m), parquets et moulures fréquents.
- Transports : Métro 1 Colbert, Métro 2 Noailles et Tram T2 Belsunce-Alcazar.
- Écoles : École primaire Korsec et Collège Vieux-Port.
- Marché : Marché de Noailles tous les jours sauf dimanche, l'un des plus authentiques du Sud.
- Commerces : Cours Belsunce piéton et Boutiques internationales rue d'Aubagne.
- Adresses : L'Eau à la Bouche (cours Belsunce) et Le Café des Épices.
- Lieux & espaces verts : Place des Capucines, Cours Belsunce et Bibliothèque Alcazar.
- Type de biens : Majoritairement appartements anciens (T1 à T3) à rénover ou rénovés, quelques lofts dans d'anciens immeubles industriels.
Demandez impérativement les 3 dernières AG de copro — l'écart entre 2 immeubles voisins peut être considérable.
Mettre en avant la centralité TGV et le potentiel locatif (étudiants Aix-Marseille Université).
Cible idéale : étudiants centre + jeunes actifs mutations Paris/Lyon.
Éviter les rez-de-chaussée donnant directement sur une rue passante — décote rapide en cas de revente.
Prix réels constatés autour de Rue du Baignoir
Pour situer Rue du Baignoir dans son environnement immédiat, voici les voies les plus proches où des ventes réelles ont été enregistrées (données DVF officielles) :
| Voie (à proximité) | Prix m² appart. | Ventes DVF | Distance |
|---|---|---|---|
| Rue de la Providence | 3 000 € | 6 (moins de 10 : indicatif) | 79 m |
| Rue Nationale | 2 650 € | 33 | 81 m |
| Rue du Petit Saint Jean | 2 350 € | 17 | 88 m |
| Rue Longue des Capucins | 2 500 € | 36 | 122 m |
| Rue Tapis Vert | 2 300 € | 30 | 122 m |
| Rue des Dominicaines | 2 200 € | 22 | 125 m |
Méthode : prix médian des transactions DVF par voie (2021-2025, ventes résidentielles, une observation par acte).
Le marché immobilier du 1er arrondissement
Cœur multiculturel et commerçant de Marseille, autour de la Canebière et du Vieux-Port. Le 1er arrondissement concentre la centralité absolue — gare TGV, métros, commerces, vie nocturne. Dans le 1er, la médiane DVF des appartements est passée de 2 794 €/m² en 2021 à 3 178 €/m² en 2025 (+13,7 %). C'est ce contexte qui conditionne la valeur de biens situés Rue du Baignoir. Le bâti : anciens haussmanniens (Opéra) et XIXe à rénover (Belsunce, Noailles).
Points forts du 1er arrondissement
- Centralité maximale
- Mutation urbaine massive (Euromed)
- Architecture haussmannienne préservée (Opéra)
- Marché de Noailles
- Gare TGV
Points de vigilance
- Très peu de parking
- Choix rigoureux des copropriétés indispensable
Nos conseils pour Rue du Baignoir
Mettre en avant la centralité absolue (gare TGV à pied) et le caractère architectural. Photos pro impératives.
Distinguer impérativement les sous-quartiers : Opéra prestige ≠ Belsunce investissement. Étudier rigoureusement chaque copropriété.
Avant d'investir, comparez le prix d'achat au loyer. Dans le 1er arrondissement, le loyer d'annonce estimé est de 14,7 €/m² par mois, charges comprises (Carte des loyers 2025), pour une médiane DVF de 3 178 €/m² en 2025 (appartements).
Situer Rue du Baignoir à Marseille
Rue du Baignoir se trouve dans le quartier Belsunce, Marseille 1er. Visualisez l'emplacement exact et l'environnement immédiat (commerces, transports, écoles) ci-dessous.
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Combien coûte un appartement Rue du Baignoir ?
Estimation indicative selon la surface — basée sur le prix m² médian (DVF de la voie) des appartements.
| Type | Prix bas | Prix médian | Prix haut |
|---|---|---|---|
| 2 pièces (45 m²) | 83 250 € | 92 250 € | 121 500 € |
| 3 pièces (65 m²) | 120 250 € | 133 250 € | 175 500 € |
| 4 pièces (90 m²) | 166 500 € | 184 500 € | 243 000 € |
Loyer à Rue du Baignoir — repères de Marseille 1er
Loyer mensuel charges comprises, logement loué vide. Il n'existe pas de loyer public par rue : ce sont les indicateurs de loyer d'annonce de Marseille 1er, calculés pour un logement type de 37 m² (1-2 pièces) ou de 72 m² (3 pièces et plus). Marseille est en zone tendue : l'évolution du loyer à la relocation est encadrée, le niveau du loyer ne l'est pas.
| Type | Loyer d'annonce estimé | Fourchette de l'estimation |
|---|---|---|
| 1-2 pièces (37 m²) | 630 €/mois | 480 – 820 €/mois |
| 3 pièces et plus (72 m²) | 960 €/mois | 710 – 1 290 €/mois |
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² Rue du Baignoir, 13001 Marseille ?
Le prix m² médian (DVF de la voie) d'un appartement Rue du Baignoir est de 2 050 €/m² (fourchette 1 850 – 2 700 €). Méthode (appartements) : médiane DVF de 17 ventes d'appartements sur la voie (2021-2025).
Combien coûte la location Rue du Baignoir ?
Marseille 1er : loyer d'annonce estimé de 14,7 €/m² par mois pour un appartement type de 52 m², charges comprises, logement loué vide (pas de loyer public par rue). Pour un 1-2 pièces type de 37 m² : environ 630 € (17,0 €/m²) ; pour un 3 pièces et plus de 72 m² : environ 960 € (13,3 €/m²). Source : Carte des loyers 2025 (estimations ANIL).
Combien de ventes ont eu lieu Rue du Baignoir ?
D'après la base DVF (ventes enregistrées chez le notaire, publiées en données ouvertes par l'État), 18 ventes ont été rattachées à Rue du Baignoir de 2021 à 2025 : 17 appartements et 1 maison. Prix appartement affiché : médiane DVF de 17 ventes d'appartements sur la voie (2021-2025). Dans l'ensemble du 1er arrondissement, 681 ventes d'appartements et de maisons ont été enregistrées en 2025 (médiane appartements : 3 178 €/m²).
Comment obtenir une estimation gratuite à cette adresse ?
Pour une estimation précise tenant compte du numéro exact, de l'étage, de l'exposition et de l'état du bien, demandez une estimation gratuite. Un conseiller EG Agency vous répond sous 24 heures avec un avis de valeur écrit.
Rue du Baignoir : quels atouts autour de la voie ?
Rue du Baignoir est dans le quartier Belsunce, Marseille 1er. À l'échelle du 1er arrondissement : Centralité maximale, Mutation urbaine massive (Euromed) et Architecture haussmannienne préservée (Opéra). Ces atouts valent pour l'arrondissement, pas forcément pour chaque rue. Prix m² médian (DVF de la voie) : 2 050 €/m² (appartement).
D'où viennent ces prix ?
Données DVF (transactions notariales officielles, data.gouv.fr) de 2021 à 2025, croisées avec la BAN (Base Adresse Nationale) pour rattacher les ventes à leur voie (93,5 % des ventes rattachées) : une observation par acte, logements uniquement, valeurs aberrantes écartées. Prix appartement de Rue du Baignoir : médiane DVF de 17 ventes d'appartements sur la voie (2021-2025). Loyers : indicateurs de l'arrondissement, Carte des loyers 2025 (estimations ANIL). → Carte interactive Marseille