La réforme DMTO de mai 2025 — ce qui a changé
Le 1er mai 2025, le département des Bouches-du-Rhône (13) a relevé son taux de DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux) de 5,80665 % à 6,3185 % sur les transactions immobilières dans l'ancien. C'est une hausse de +0,5118 points, votée par le conseil départemental pour financer ses dépenses sociales (RSA, dépendance, mineurs non accompagnés) et les transports en commun marseillais.
Cette hausse fait des Bouches-du-Rhône l'un des départements les plus chers de France en matière de frais d'acquisition. Pour un acheteur marseillais, l'impact est concret :
| Prix d'achat | Frais notaire AVANT (5,80665 %) | Frais notaire APRÈS (6,3185 %) | Différence |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 10 800 € | 11 500 € | +700 € |
| 200 000 € | 14 100 € | 14 950 € | +850 € |
| 250 000 € | 17 500 € | 18 350 € | +850 € |
| 350 000 € | 24 300 € | 25 600 € | +1 300 € |
| 500 000 € | 34 700 € | 36 500 € | +1 800 € |
| 800 000 € | 55 600 € | 58 500 € | +2 900 € |
Estimations frais de notaire complets (DMTO + émoluments + débours + CSI). Notre simulateur en ligne calcule au centime près selon votre transaction.
Décomposition exacte des frais de notaire à Marseille
Les "frais de notaire" sont en réalité composés de 4 éléments distincts. Le notaire n'encaisse qu'une faible partie de la somme totale.
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Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) — 80 % des frais
Taxe départementale + communale + frais d'assiette. À Marseille en 2026 : 6,3185 % du prix d'achat dans l'ancien. Reverse à l'État, au département et à la commune. C'est de loin la part la plus importante des frais.
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Émoluments du notaire — 10-15 % des frais
Rémunération réglementée du notaire (décret 2016-230). Taux dégressif selon le prix :
- Tranche 0-6 500 € : 3,945 %
- Tranche 6 500-17 000 € : 1,627 %
- Tranche 17 000-60 000 € : 1,085 %
- Tranche > 60 000 € : 0,814 %
Soit pour un achat 250 000 € : émoluments ≈ 2 600 €.
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Débours — 5 % des frais
Avances faites par le notaire pour le compte de l'acquéreur : cadastre, copie de l'acte, état hypothécaire, frais d'urbanisme. Total moyen : 1 000-1 500 €.
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Contribution de Sécurité Immobilière (CSI) — 1 % des frais
Taxe versée à l'État pour la publicité foncière. Taux : 0,10 % du prix d'achat. Pour 250 000 € : 250 €.
Ancien vs Neuf — la différence majeure
| Critère | ANCIEN | NEUF (< 5 ans / VEFA) |
|---|---|---|
| Taxation principale | DMTO 6,3185 % | TVA 20 % (incluse dans le prix) |
| Frais de notaire totaux | ≈ 7-8 % du prix | ≈ 2-3 % du prix |
| Sur achat 250 000 € | ≈ 18 350 € | ≈ 6 250 € |
| Économie en faveur du neuf | — | ≈ 12 100 € |
Conséquence stratégique : avec la nouvelle DMTO 6,3185 %, le différentiel ancien / neuf s'accentue. Le neuf devient relativement plus attractif, surtout sur les programmes Euroméditerranée (2e), Château-Gombert (13e) et Euromed 2 (15e).
5 astuces pour réduire vos frais de notaire à Marseille
- Acheter du neuf (VEFA ou logement < 5 ans) : économie 10-13 % sur les frais.
- Négocier la commission d'agence à part du prix : si vous achetez via une agence, la commission est techniquement à la charge du vendeur (chez EG Agency). Vérifier la formulation au compromis pour éviter qu'elle gonfle artificiellement l'assiette DMTO.
- Détacher les meubles éventuels : si la vente inclut du mobilier (cuisine équipée, électroménager, mobilier meublé), faire une ventilation séparée sur l'acte. Le mobilier n'est pas soumis aux DMTO.
- Faire jouer la concurrence entre notaires : les émoluments sont réglementés (donc identiques), mais les débours et frais annexes peuvent varier de 200-500 €.
- Vérifier l'éligibilité Pinel résiduelle sur les programmes neufs en stock signés avant 2024 : la réduction d'impôt compense partiellement les frais.
Questions fréquentes — Frais de notaire Marseille
Quel est le taux de DMTO à Marseille en 2026 ?
Depuis la réforme du 1er mai 2025, les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) dans le département 13 sont passés de 5,80665 % à 6,3185 % du prix d'achat dans l'ancien. C'est un des taux les plus élevés de France (Paris, certaines régions étant restés à 5,80665 %). Cette hausse a été votée par le conseil départemental pour financer ses dépenses sociales et de transports.
Le neuf est-il concerné par cette hausse de DMTO ?
Non. Le neuf (logement de moins de 5 ans, VEFA) bénéficie d'un régime fiscal spécial avec une TVA 20 % à la place des DMTO. Les frais de notaire sur le neuf restent à 2-3 % du prix d'achat. C'est pourquoi le neuf devient relativement plus attractif depuis mai 2025.
Comment calculer précisément les frais de notaire à Marseille en 2026 ?
Frais de notaire = DMTO (6,3185 % en BdR) + émoluments du notaire (taux dégressif environ 0,8 %) + débours (≈ 1 200 €) + contribution de sécurité immobilière (0,10 %). Total pratique : 6,3 à 8 % selon le prix. Exemples concrets : achat 150 000 € → 11 500 € de frais ; 250 000 € → 17 250 € ; 400 000 € → 25 800 € ; 600 000 € → 36 600 €. Notre simulateur calcule au centime près.
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