La réforme DMTO de mai 2025 — ce qui a changé
Le 1er mai 2025, le département des Bouches-du-Rhône (13) a relevé son taux de DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux) de 5,80665 % à 6,3185 % sur les transactions immobilières dans l'ancien. C'est une hausse de 0,51185 point, votée par le conseil départemental, comme l'article 116 de la loi de finances pour 2025 l'y autorisait pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Exception : un primo-accédant (acheteur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat et qui achète sa résidence principale) reste au taux de 5,80665 %.
6,3185 % est le taux maximal autorisé : au 1er juin 2026, la grande majorité des départements l'appliquent, Paris compris (barème de la DGFiP). Pour un acheteur marseillais, l'impact est concret :
| Prix d'achat | Frais notaire AVANT (5,80665 %) | Frais notaire APRÈS (6,3185 %) | Différence |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 10 775 € | 11 543 € | +768 € |
| 200 000 € | 14 208 € | 15 231 € | +1 023 € |
| 250 000 € | 17 640 € | 18 920 € | +1 280 € |
| 350 000 € | 24 506 € | 26 297 € | +1 791 € |
| 500 000 € | 34 804 € | 37 363 € | +2 559 € |
| 800 000 € | 55 400 € | 59 495 € | +4 095 € |
Calcul de notre simulateur en ligne : droits de mutation (5,80665 % avant, 6,3185 % après) + émoluments du notaire TTC (barème en vigueur) + contribution de sécurité immobilière (0,10 %). Les débours et émoluments de formalités s'ajoutent : le notaire en donne le montant dans son décompte. La colonne « avant » correspond aussi à ce que paie aujourd'hui un primo-accédant.
Décomposition exacte des frais de notaire à Marseille
Les "frais de notaire" sont en réalité composés de 4 éléments distincts. Le notaire n'encaisse qu'une faible partie de la somme totale.
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Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) — 80 % des frais
Taxe départementale + communale + frais d'assiette. À Marseille en 2026 : 6,3185 % du prix d'achat dans l'ancien (5,80665 % pour un primo-accédant). Reversé à l'État, au département et à la commune. C'est de loin la part la plus importante des frais.
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Émoluments du notaire — 10-15 % des frais
Rémunération réglementée du notaire (tarif fixé par l'État, identique partout en France), en pourcentage hors taxes du prix, par tranches :
- Tranche 0-6 500 € : 3,870 %
- Tranche 6 500-17 000 € : 1,596 %
- Tranche 17 000-60 000 € : 1,064 %
- Tranche > 60 000 € : 0,799 %
TVA de 20 % en sus. Soit, pour un achat à 250 000 € : environ 2 395 € HT, 2 874 € TTC.
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Débours et formalités
Sommes avancées par le notaire pour le compte de l'acquéreur (cadastre, état hypothécaire, documents d'urbanisme…), auxquelles s'ajoutent les émoluments de formalités. Leur montant dépend du dossier ; le notaire l'indique dans son décompte.
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Contribution de Sécurité Immobilière (CSI) — 1 % des frais
Taxe versée à l'État pour la publicité foncière. Taux : 0,10 % du prix d'achat (15 € au minimum). Pour 250 000 € : 250 €.
Ancien vs Neuf — la différence majeure
| Critère | ANCIEN | NEUF (VEFA, ou logement de moins de 5 ans vendu par un professionnel) |
|---|---|---|
| Taxation principale | DMTO 6,3185 % | TVA 20 % (incluse dans le prix) |
| Frais de notaire totaux | ≈ 7-8 % du prix | ≈ 2-3 % du prix |
| Sur achat 250 000 € (hors débours et formalités) | ≈ 18 920 € | ≈ 4 600 € |
| Économie en faveur du neuf | — | ≈ 14 300 € |
Conséquence stratégique : avec la nouvelle DMTO 6,3185 %, le différentiel ancien / neuf s'accentue. Le neuf devient relativement plus attractif, surtout sur les programmes Euroméditerranée (2e), Château-Gombert (13e) et Euromed 2 (15e).
5 astuces pour réduire vos frais de notaire à Marseille
- Acheter du neuf (VEFA, ou logement de moins de 5 ans vendu par un professionnel) : les frais tombent à environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien.
- Regarder qui paie la commission d'agence : elle n'entre pas dans la base des droits de mutation quand le mandat la met à la charge de l'acquéreur ; mise à la charge du vendeur, elle est comprise dans le prix taxé. Chez EG Agency, les honoraires de vente sont à la charge du vendeur : ce levier ne joue donc pas sur nos ventes.
- Détacher les meubles éventuels : si la vente inclut du mobilier (cuisine équipée, électroménager, mobilier meublé), faire une ventilation séparée sur l'acte. Le mobilier n'est pas soumis aux DMTO, à condition que la valeur déclarée des meubles soit réaliste.
- Demander une remise au notaire : ses émoluments sont réglementés, mais il peut consentir une remise allant jusqu'à 20 % sur la part de ses émoluments calculée sur les tranches au-delà de 100 000 €. Cette remise reste facultative.
- Ne plus compter sur le Pinel : le dispositif est fermé aux nouveaux achats depuis le 1er janvier 2025.
Questions fréquentes — Frais de notaire Marseille
Quel est le taux de DMTO à Marseille en 2026 ?
Depuis la réforme du 1er mai 2025, les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) dans le département 13 sont passés de 5,80665 % à 6,3185 % du prix d'achat dans l'ancien. C'est le taux maximal autorisé, appliqué par la grande majorité des départements, dont Paris. La loi de finances pour 2025 (article 116) permet cette hausse pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Exception : un primo-accédant (acheteur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat et qui achète sa résidence principale) reste au taux de 5,80665 %.
Le neuf est-il concerné par cette hausse de DMTO ?
Non, si la vente est soumise à la TVA : vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou vente, par un professionnel (promoteur, constructeur, marchand de biens), d'un logement achevé depuis moins de 5 ans. Les droits sont alors réduits à 0,715 % du prix hors TVA et les frais de notaire restent à 2-3 % du prix d'achat. C'est pourquoi le neuf devient relativement plus attractif depuis mai 2025. Attention : la revente d'un logement récent entre particuliers n'est pas soumise à la TVA et paie les droits de l'ancien.
Comment calculer précisément les frais de notaire à Marseille en 2026 ?
Frais de notaire = DMTO (6,3185 % dans les Bouches-du-Rhône, 5,80665 % pour un primo-accédant) + émoluments du notaire (barème dégressif : 0,799 % HT au-delà de 60 000 €, plus élevé sur les premières tranches, TVA en sus) + contribution de sécurité immobilière (0,10 %) + débours et formalités (selon le dossier). Total : environ 7,5 % du prix dans l'ancien, hors débours et formalités. Exemples (droits + émoluments TTC + contribution de sécurité immobilière, hors débours et formalités) : achat 150 000 € → 11 543 € ; 250 000 € → 18 920 € ; 400 000 € → 29 986 € ; 600 000 € → 44 741 €. Notre simulateur fait le calcul pour votre prix, cas du primo-accédant compris.
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