Ce qui distingue le T2 et le T3
Le T2 et le T3 s'adressent à une large palette de locataires : personnes seules, couples, familles avec un enfant, personnes qui s'installent à Marseille, retraités. Aucune statistique publique ne chiffre leur part dans les locations marseillaises.
Le loyer au m² d'un grand logement est plus bas que celui d'un petit : dans le 8e, 17,0 €/m² pour un 3 pièces et plus contre 20,4 €/m² pour un 1-2 pièces, charges comprises (Carte des loyers 2025 (estimations ANIL)). Le rendement brut d'un T3 est donc en général plus faible que celui d'un studio au même prix d'achat au m². Dans le tableau ci-dessous, les loyers sont des loyers d'annonce estimés pour un logement type loué vide, et le rendement brut indicatif est le calcul détaillé sur chaque page d'arrondissement (loyer d'annonce tous appartements × 12 ÷ prix médian DVF, avant charges, vacance et fiscalité).
Loyers d'annonce et rendement brut indicatif par arrondissement
| Secteur | 1-2 p. (37 m²) | 3 p. et + (72 m²) | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| 1er — Centre-ville | ≈ 630 € (17,0 €/m²) | ≈ 960 € (13,3 €/m²) | ≈ 5,5 % |
| 5e — La Plaine, La Conception | ≈ 690 € (18,6 €/m²) | ≈ 1 080 € (15,0 €/m²) | ≈ 5,7 % |
| 6e — Castellane, Préfecture | ≈ 700 € (19,0 €/m²) | ≈ 1 150 € (16,0 €/m²) | ≈ 5,2 % |
| 7e — Endoume, Pharo | ≈ 760 € (20,6 €/m²) | ≈ 1 270 € (17,7 €/m²) | ≈ 4,4 % |
| 8e — Périer, Bonneveine | ≈ 750 € (20,4 €/m²) | ≈ 1 230 € (17,0 €/m²) | ≈ 5,1 % |
| 11e — La Valentine, La Pomme | ≈ 710 € (19,3 €/m²) | ≈ 1 090 € (15,1 €/m²) | ≈ 7,4 % |
| 13e — Saint-Mitre, Malpassé | ≈ 690 € (18,7 €/m²) | ≈ 1 040 € (14,5 €/m²) | ≈ 7,6 % |
Le profil locataire 2026 sur le segment T2/T3
Comprendre votre futur locataire détermine votre stratégie de mise en location. On retrouve souvent quatre profils (aucune statistique publique ne les chiffre à Marseille) :
- Le couple sans enfant — Deux salaires, recherche un T2 ou un T3 dans un quartier animé ou central.
- La famille avec un jeune enfant — Recherche un T3 (une chambre pour l'enfant), attentive à l'école, au calme et au stationnement.
- La personne qui arrive à Marseille — Mutation ou nouvel emploi : T2 meublé proche du centre-ville le temps de découvrir la ville (bail meublé d'un an, ou bail mobilité pour une mission temporaire), ou bail nu de 3 ans.
- Le retraité — Souvent après la vente d'une maison : T3 dans un immeuble avec ascenseur, dans un secteur calme.
Adapter votre annonce au profil cible
Une erreur récurrente : cibler "tout le monde" dans son annonce. Notre méthode chez EG Agency consiste à identifier un profil principal (selon l'arrondissement, le bien, la saison), à rédiger l'annonce pour ce profil, et à filtrer dès la pré-qualification (téléphone, dossier en ligne) les candidats dont le dossier ne correspond pas.
Les 5 leviers qui maximisent le rendement net d'un T2/T3
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Optimiser le DPE
Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis 2025, les F ne le pourront plus en 2028 ; le loyer d'un logement F ou G ne peut plus être augmenté. Améliorer le DPE garde le bien louable ; des travaux d'amélioration importants peuvent aussi, sous conditions, justifier une hausse du loyer à la relocation (encadrement des loyers en zone tendue).
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Vérifier la rentabilité fiscale
Régime micro-foncier (abattement de 30 %) possible si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an ; régime réel (déduction des frais réels) au-delà, ou sur option. Le réel devient intéressant quand vos charges déductibles dépassent 30 % des loyers : sur un T3 loué 13 800 € par an avec 3 200 € de frais déductibles, le micro-foncier impose 9 660 € contre 10 600 € au réel, il reste donc plus favorable.
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Bien négocier l'assurance PNO et le multirisque
L'assurance propriétaire non-occupant (obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR) : vérifiez qu'elle couvre la responsabilité civile bailleur, les dégâts des eaux et l'incendie. Elle complète la garantie loyers impayés, qui ne couvre pas ces risques.
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Anticiper les travaux énergétiques avant qu'ils ne soient imposés
Les logements classés E seront considérés comme non décents en 2034. Programmer les travaux à l'avance évite de devoir les faire dans l'urgence, entre deux locataires.
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Surveiller l'IRL et indexer chaque année
L'IRL (indice de référence des loyers, INSEE) a progressé de 1,15 % sur un an au 2e trimestre 2026. La révision annuelle prévue au bail est souvent oubliée par les bailleurs particuliers ; nous l'appliquons à chaque date anniversaire (sauf logement classé F ou G, dont le loyer ne peut plus être révisé).
Combien coûte la gestion d'un T2 ou T3 chez EG Agency ?
Exemple sur un T2 marseillais de 47 m² loué, par hypothèse, 880 € hors charges + 110 € de charges, soit 990 € CC perçus mensuellement.
| Poste | Tarif EG Agency | Coût annuel |
|---|---|---|
| Mise en location (one-shot) | 13 € TTC/m² | 611 € pour 47 m² (amorti sur durée bail) |
| Gestion simple (6 % TTC) | 59,40 € TTC/mois | 713 € TTC |
| Gestion + GLI (8,5 % TTC) | 84,15 € TTC/mois | 1 010 € TTC |
| Économie fiscale TMI 30 % + PS | −47,2 % | ≈ −477 € |
| Coût net réel formule complète | — | ≈ 533 € / an (≈ 44 €/mois) |
Sur un T3 loué 1 180 € CC, comptez environ 53 € net/mois pour la formule complète (même hypothèse fiscale : régime réel, tranche de 30 %). Avec la formule complète, les loyers impayés sont couverts dès le premier impayé, jusqu'à 100 000 € par an, dans les conditions du contrat GALIAN.
Les 4 erreurs classiques sur un T2/T3 à Marseille
- Surestimer le loyer cible. Un loyer trop élevé allonge la commercialisation : chaque mois sans locataire coûte un mois de loyer, souvent plus que le gain espéré sur l'année. Et à Marseille, zone tendue, le loyer de relocation reste encadré.
- Croire au « semi-meublé ». Un logement se loue nu ou meublé : pour un bail meublé, il doit comporter tout le mobilier minimal fixé par le décret du 31 juillet 2015. Quelques meubles ne suffisent pas.
- Négliger les diagnostics avant signature. Le dossier de diagnostic technique (DPE, état des risques, plomb pour les logements construits avant 1949, électricité et gaz de plus de 15 ans…) doit être annexé au bail. Sans lui, le bailleur engage sa responsabilité ; et le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté.
- Choisir un locataire trop "juste" financièrement. Un loyer d'environ un tiers des revenus, ou les critères de votre garantie loyers impayés, limitent le risque d'impayé. Nous analysons chaque dossier (revenus, situation, garant, pièces) ; vous choisissez votre locataire.
Questions fréquentes
T2 ou T3 : quel est le meilleur arbitrage rendement / stabilité ?
Un T2 se loue plus cher au m² qu'un T3 : dans le 8e, l'indicateur de loyer d'annonce est de 20,4 €/m² pour un 1-2 pièces contre 17,0 €/m² pour un 3 pièces et plus, charges comprises (Carte des loyers 2025 (estimations ANIL)). Le T3, lui, vise davantage les couples et les familles, dont les baux durent souvent plus longtemps. L'arbitrage dépend du prix d'achat et du secteur.
Quel loyer pour un T2 et un T3 à Marseille en 2026 ?
D'après la Carte des loyers 2025 (estimations ANIL), l'indicateur de loyer d'annonce correspond à environ 600 à 760 € par mois pour un 1-2 pièces de 37 m², et 890 à 1 270 € pour un 3 pièces et plus de 72 m², charges comprises, selon l'arrondissement. Ce sont des loyers d'annonce estimés pour un logement type loué vide, pas des loyers signés : le loyer d'un bien dépend de sa rue, de son état et de son DPE.
Quelle vacance locative anticiper sur un T2/T3 ?
Aucune statistique publique ne mesure la vacance des T2 et T3 à Marseille, et nous ne publions pas de taux pour notre portefeuille. Elle dépend surtout du loyer demandé, de l'état du logement, du secteur et de la période de mise en location.
Faut-il privilégier la location nue ou meublée sur un T2/T3 ?
Sur un T2, l'arbitrage dépend du secteur : le meublé vise plutôt les étudiants et les personnes en mobilité (près des facultés ou des hôpitaux), le nu les couples qui s'installent. Sur un T3, la location nue (bail de 3 ans) est la plus courante pour une cible familiale ; côté impôt, comparez micro-foncier et régime réel selon vos charges.
Quel rendement net réel après tous frais ?
Le rendement net se calcule bien par bien : loyers encaissés moins taxe foncière, charges non récupérables, assurance, gestion, travaux et impôts, le tout rapporté au prix d'achat frais compris. Il est nettement inférieur au rendement brut indicatif de nos pages d'arrondissement, calculé avant ces frais.
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