Mandat de gestion locative : les 8 clauses essentielles

Préambule : qu'est-ce qu'un mandat de gestion ?

Le mandat de gestion locative est un contrat civil par lequel un propriétaire (le mandant) confie à un professionnel (le mandataire) l'administration courante de son bien loué. Sa rédaction est encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972, complétés par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Pour être valide, le mandat doit obligatoirement :

• Être écrit (pas de mandat verbal)
• Préciser l'identité complète des parties et le bien concerné
• Définir la nature et l'étendue de la mission
• Indiquer la durée et les conditions de résiliation
• Détailler la rémunération du mandataire (montant ou taux)
• Être numéroté et enregistré dans le registre des mandats de l'agence
• Mentionner les références de la carte professionnelle G
• Mentionner la garantie financière et l'organisme garant

Un mandat qui omet l'une de ces mentions peut être annulé, mais seul le propriétaire peut demander cette nullité (Cour de cassation, chambre mixte, 24 février 2017). Voici maintenant les 8 clauses à examiner en détail.

Clause 1. L'identité des parties et la désignation du bien

Vérifiez que sont correctement renseignés :

• Mandant : nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse, qualité (propriétaire en pleine propriété, usufruitier, indivision…). En cas d'indivision, le mandat peut être signé par les indivisaires qui détiennent au moins les deux tiers des droits, à charge d'informer les autres (article 815-3 du Code civil) ; le plus sûr reste de le faire signer par tous.
• Mandataire : raison sociale, RCS, adresse, n° carte professionnelle G, garantie financière (montant + organisme).
• Bien : adresse précise, étage, lot de copropriété, surface habitable, références cadastrales.

Une erreur sur ces éléments peut compliquer toute procédure ultérieure (impayé, contentieux). Relisez attentivement avant signature.

Clause 2. L'étendue de la mission confiée

C'est la clause la plus importante en pratique. Elle doit préciser exactement ce que l'agence peut faire au nom du propriétaire :

• Mise en location (recherche locataire, signature du bail, état des lieux)
• Perception des loyers et charges, émission des quittances
• Régularisation annuelle des charges
• Souscription et résiliation des contrats d'assurance, eau, énergie
• Coordination des travaux courants dans la limite d'un montant fixé au mandat
• Action en recouvrement amiable des loyers impayés
• Représentation aux assemblées générales de copropriété (sur demande)
• Restitution du dépôt de garantie

Sont généralement exclus (sauf mention explicite) : la vente du bien, la décision de relouer (qui reste votre choix), les travaux supérieurs au plafond fixé, les actions judiciaires (qui nécessitent un mandat ad hoc séparé).

Clause 3. La durée du mandat

La loi ne fixe pas de durée maximale, mais elle impose que le mandat soit limité dans le temps (article 7 de la loi Hoguet). Beaucoup de mandats de gestion sont conclus pour un an, renouvelable par tacite reconduction. Méfiez-vous des mandats de :

• Durée indéterminée : un mandat sans limite dans le temps ne respecte pas la loi Hoguet, refusez-le
• Durée supérieure à 3 ans sans clause de sortie annuelle : vous bloque sans recours pendant trop longtemps
• Reconduction tacite sans limite : le mandat doit fixer le nombre de reconductions ou sa durée totale

Le bon standard : 12 mois fermes, reconductibles tacitement par périodes de 12 mois dans une durée totale fixée au mandat, avec dénonciation possible par chaque partie avant l'échéance, dans le délai de préavis prévu au mandat.

Clause 4. Les honoraires de gestion

Doivent être précisés sans ambiguïté :

• Le pourcentage TTC et sa base de calcul exacte : chez EG Agency Gestion, il s'applique aux sommes effectivement encaissées chaque mois, loyer et charges — vérifiez que cette base est bien écrite noir sur blanc, quelle que soit l'agence
• La base de calcul (uniquement sur sommes encaissées, jamais sur sommes appelées)
• La périodicité de prélèvement (généralement mensuelle, déduite du virement de loyer)
• Les éventuels frais annexes et leur tarif exact (régularisation charges, état des lieux, déclaration fiscale, etc.)

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Le mandat doit lister exhaustivement tous les coûts. Si une prestation n'est pas mentionnée, le mandataire ne peut vous la facturer ultérieurement sans avenant signé.

Clause 5. La rémunération de la mise en location

Si la mise en location est incluse dans le mandat (ou facturée séparément), le mandat doit préciser :

• Le montant (chez EG Agency : 13 € TTC/m² de surface habitable, état des lieux compris)
• Le déclenchement du paiement (à la signature du bail, pas avant)
• Les obligations du mandataire en contrepartie (diffusion sur portails, photos, visites, sélection)

Attention : la loi ALUR plafonne la part des honoraires de mise en location payée par le locataire. Depuis le 1er janvier 2026, à Marseille (zone tendue), elle ne peut pas dépasser 10,09 € TTC/m² pour la visite, le dossier et le bail, plus 3,03 € TTC/m² pour l'état des lieux (arrêté du 17 juillet 2025), ni la part payée par le bailleur. Tous les autres honoraires de location restent à la charge du bailleur : il ne peut jamais les répercuter sur le locataire.

Clause 6. La résiliation

C'est votre clause de sortie. Elle doit prévoir :

• Résiliation à échéance : par écrit, dans le délai de préavis fixé au mandat (la loi n'en fixe pas la durée). Si vous êtes un particulier et que le mandat se renouvelle par tacite reconduction, l'agence doit vous rappeler par écrit, entre trois mois et un mois avant l'échéance, que vous pouvez ne pas le renouveler ; sans ce rappel, vous pouvez y mettre fin gratuitement à tout moment après la reconduction (article L215-1 du Code de la consommation)
• Résiliation pour faute : sans préavis en cas de manquement grave du mandataire (non-reversement des loyers, défaillance majeure)
• Effets de la résiliation : remise des documents, comptes définitifs sous 30 jours, transmission du dossier au nouveau gestionnaire (ou au propriétaire)

Méfiez-vous des clauses qui imposent :

• Une « pénalité de résiliation » d'un montant manifestement disproportionné (présumée abusive : article R212-2 du Code de la consommation)
• Un préavis de plus de 6 mois
• Une impossibilité de résilier avant échéance même en cas de faute

Ces clauses peuvent être contestées devant le juge en tant que clauses abusives (article L.212-1 du Code de la consommation), mais autant éviter le litige : refusez ces formulations dès la rédaction du mandat.

Clause 7. La garantie financière et l'assurance professionnelle

Le mandataire doit obligatoirement disposer :

• D'une garantie financière minimale de 110 000 € (au-delà si gestion d'un parc important), souscrite auprès d'un organisme agréé (par exemple GALIAN-SMABTP, SOCAF, une banque)
• D'une assurance de responsabilité civile professionnelle
• D'une carte professionnelle G (Gestion immobilière) en cours de validité, délivrée par la CCI

Ces éléments doivent figurer au mandat. Un professionnel sans carte G ou sans garantie financière exerce illégalement. Chez EG Agency Gestion, la société qui signe les mandats de gestion :

• EG Agency Gestion : carte professionnelle G n° CPI13102023000000197 — CCI Aix-Marseille-Provence
• Garantie financière 120 000 € — GALIAN-SMABTP
• Responsabilité civile professionnelle GALIAN-SMABTP — contrat n° RCP_01_172575G

Clause 8. La reddition des comptes

Selon l'article 1993 du Code civil, tout mandataire doit rendre compte de sa gestion au mandant. Le mandat doit préciser :

• La fréquence du reversement (généralement mensuelle, à la date fixée au mandat)
• Les modalités (virement bancaire sur compte du mandant, IBAN précisé au mandat)
• L'envoi d'un relevé mensuel (encaissements, dépenses engagées, solde)
• Un bilan annuel détaillé incluant les éléments fiscaux nécessaires à la déclaration des revenus fonciers
• L'accès à un extranet sécurisé 24/7 permettant de consulter en temps réel l'historique

Toute lacune dans la reddition des comptes engage la responsabilité du mandataire et peut justifier une résiliation pour faute. Conservez vos relevés annuels au moins jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle de l'imposition (délai de reprise du fisc, porté à 10 ans en cas de fraude), et plus longtemps si vous reportez un déficit foncier sur les années suivantes.

Check-list de signature : 10 points à valider AVANT signature

1. ☐ Le mandat est numéroté (numéro de répertoire des mandats)
2. ☐ Le mandataire indique sa carte G et sa garantie financière
3. ☐ Vous avez reçu le devis détaillé avec tous les coûts ventilés
4. ☐ Les honoraires sont exprimés en TTC sur loyer CC (charges comprises) encaissé
5. ☐ La durée et les conditions de résiliation sont claires (≤ 3 mois de préavis)
6. ☐ Aucune pénalité de résiliation n'est prévue (sauf préavis raisonnable)
7. ☐ La liste des prestations incluses ET exclues est exhaustive
8. ☐ La périodicité de reddition des comptes est précisée
9. ☐ Un extranet ou accès en ligne est prévu
10. ☐ L'IBAN du mandant figure pour les reversements

Une fois ces 10 cases cochées, vous pouvez signer en toute confiance. Si un seul point reste flou, demandez clarification écrite par mail avant signature.

Questions fréquentes