Garder un bien locatif à Marseille quand on vit à l'étranger
Beaucoup de propriétaires partis vivre à l'étranger gardent leur logement marseillais et le louent. Quelques repères publics pour situer le marché :
- Prix d'achat : 3 225 €/m² en médiane pour les appartements vendus à Marseille en 2025 (DVF)
- Loyers d'annonce estimés de 14,3 €/m² à 18,4 €/m² charges comprises selon l'arrondissement (Carte des loyers 2025)
- Rendement brut indicatif de 4,4 % à 11,2 % selon l'arrondissement (calcul EG Agency : loyer d'annonce rapporté au prix médian, avant charges, vacance et fiscalité)
Nous accompagnons des propriétaires installés à l'étranger, en mission longue comme à la retraite. Les échanges se font par e-mail ou en visio, en français ou en anglais.
Fiscalité du bailleur non-résident : les fondamentaux 2026
Imposition en France
Les revenus locatifs de source française restent imposables en France, quelle que soit votre résidence fiscale. Vous déclarez en ligne via :
- Formulaire 2042 — la déclaration de revenus, la même que pour un résident (la 2042-NR ne sert que l'année du départ ou du retour)
- Formulaire 2044 — détail des revenus fonciers (location nue, régime réel)
- Formulaire 2031 — liasse BIC de la location meublée au régime réel (LMNP)
Imposition : taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, puis 30 % (revenus 2025), sauf si le taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux est plus favorable. Particularité importante : les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale de l'EEE ou de la Suisse ne paient ni CSG ni CRDS ; ils restent redevables du prélèvement de solidarité de 7,5 %, au lieu de 17,2 % de prélèvements sociaux pour les autres sur les revenus de location nue. Pour un expatrié en Suisse, au Luxembourg, en Belgique ou en Allemagne qui loue vide, l'écart est donc de 9,7 points.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Vous restez redevable de l'IFI sur vos biens immobiliers situés en France, si votre patrimoine immobilier net français dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Barème progressif de 0,5 % à 1,5 %. Certains pays (USA, Suisse, Allemagne, Royaume-Uni) ont des conventions fiscales spécifiques qui peuvent modifier ce calcul.
Convention fiscale du pays de résidence
La France a signé de nombreuses conventions fiscales pour éviter les doubles impositions. Sur les revenus immobiliers, la règle générale est : imposition dans le pays de situation du bien (donc la France). Le pays de résidence applique généralement un crédit d'impôt pour neutraliser la double imposition. À vérifier précisément avec un fiscaliste maîtrisant la convention de votre pays.
Notre processus 100 % à distance : 5 étapes
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Premier contact en visio (J0-J3)
RDV visio (Zoom, Teams, Google Meet — à votre convenance) avec votre gestionnaire référent. Présentation de votre bien, recueil des spécificités, premier diagnostic. Compatible tous fuseaux horaires (RDV proposés de 7h à 22h CET selon votre localisation).
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Estimation locative + proposition (J3-J7)
Visite physique du bien par notre équipe à Marseille, rapport photo (50+ clichés horodatés), estimation locative argumentée + 2 ou 3 scénarios (location nue / meublée / colocation selon configuration), proposition de mandat détaillée par email.
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Signature électronique du mandat (J7-J14)
Mandat de gestion et mandat de location signés électroniquement. Aucun déplacement en France nécessaire.
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Commercialisation et signature du bail (J14-J45)
Photos pro, annonces sur les grands portails, visites, pré-qualification, sélection des dossiers. Le bail est signé par le locataire en physique à notre agence + signature électronique de votre côté. Vous recevez l'ensemble des documents finalisés par email.
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Gestion mensuelle à distance (J45 et +)
Versement mensuel sur votre compte bancaire (français ou étranger SEPA), portail client accessible 24/7 (encaissements, événements, documents fiscaux), communication par email + visio à la demande. Chaque année, le récapitulatif fiscal annuel (2044) à reporter sur votre déclaration.
Les pièges à éviter en tant que bailleur expatrié
- Ne pas déclarer ses revenus français. L'administration fiscale française reçoit les informations bancaires des autres États (échange automatique d'informations, norme de l'OCDE). Une omission peut être redressée, avec intérêts de retard et majorations.
- Délais postaux et fuseau horaire. Les démarches par courrier postal peuvent prendre plusieurs semaines depuis l'étranger. C'est pourquoi nous privilégions le numérique : signature, communication, transferts documentaires.
- Choisir un gestionnaire inadapté à la distance. Vérifiez avant signature : signature électronique acceptée ? Visio possible ? Versements sur un compte hors de France ?
- Ignorer les conventions fiscales. Selon votre pays de résidence et la convention applicable, l'imposition finale de vos loyers varie fortement : faites vérifier votre situation par un fiscaliste.
Ce que nous faisons pour les bailleurs installés à l'étranger
- Communication à distance — Visio, e-mail, espace propriétaire en ligne, en français ou en anglais. Pas d'obligation d'appeler aux heures françaises.
- Signature électronique — Mandat et documents signés à distance, sans déplacement.
- Versements — Loyers reversés sur votre compte bancaire, en France ou à l'étranger.
- Récapitulatif fiscal annuel (2044) — Compris dès 6 % TTC, à reporter sur votre déclaration ; en location meublée, chiffres transmis à votre expert-comptable.
- Fonds protégés — Les sommes encaissées pour votre compte sont couvertes par la garantie financière d'EG Agency Gestion (GALIAN-SMABTP, 120 000 €).
Tarifs standards (6 % TTC ou 8,5 % TTC en formule complète avec garantie loyers impayés), sans aucun surcoût lié à l'expatriation.
Questions fréquentes
Comment sont imposés les revenus locatifs d'un non-résident ?
Les revenus locatifs de source française restent imposables en France quelle que soit votre résidence fiscale. Vous les déclarez en ligne sur la déclaration n° 2042, avec la 2044 pour la location nue au régime réel ; en location meublée au régime réel, une liasse 2031 est établie. La 2042-NR ne sert que l'année du départ ou du retour. Taux minimum d'imposition : 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, puis 30 % (revenus 2025), sauf si le taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux est plus favorable. Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale de l'EEE ou de la Suisse, vous ne payez ni CSG ni CRDS, mais le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû (17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus de location nue dans les autres cas). Convention fiscale de votre pays de résidence à vérifier.
Qui paie l'IFI si je suis expatrié ?
Vous restez redevable de l'IFI sur vos biens immobiliers situés en France, si votre patrimoine immobilier net français dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Au-dessus, barème progressif de 0,5 à 1,5 %. Certaines conventions fiscales (avec USA, Suisse, Royaume-Uni notamment) prévoient des règles particulières — vérification cas par cas avec votre fiscaliste.
Peut-on signer un mandat de gestion à distance ?
Oui. Le rendez-vous peut se faire en visio et le mandat se signe électroniquement : aucun déplacement n'est nécessaire, que vous viviez à Singapour, Dubaï, Montréal ou Paris.
Comment fonctionne le prélèvement à la source pour un non-résident ?
Depuis 2019, les revenus fonciers relèvent du prélèvement à la source sous forme d'acomptes mensuels ou trimestriels, calculés par l'administration à partir de votre dernière déclaration et prélevés sur votre compte bancaire. Le solde est réglé après la déclaration annuelle. C'est l'administration fiscale qui calcule et prélève ces acomptes, pas l'agence.
EG Agency a-t-elle un service spécifique pour expatriés ?
Nous gérons des biens pour des propriétaires installés à l'étranger, au même barème : 6 % TTC des sommes encaissées, ou 8,5 % TTC avec la garantie loyers impayés, sans surcoût. Les échanges se font par e-mail ou en visio, en français ou en anglais, et le récapitulatif fiscal annuel (2044) est compris dès 6 % TTC. Pour la convention fiscale de votre pays, consultez un fiscaliste.
Gérez votre bien marseillais depuis l'étranger en toute sérénité
Gestion à distance : signature électronique, visio, virements sur votre compte, récapitulatif fiscal annuel (2044). Devis gratuit sous 24 h.