Vendre un bien loué à Marseille : aspects légaux et financiers en 2026

La vente d'un bien immobilier loué ou occupé dans le sud de Marseille présente des particularités qu'il est essentiel de maîtriser. Que le bien soit vendu libre de toute occupation ou avec le locataire en place, les procédures, les délais et les implications financières diffèrent. En 2026, le marché marseillais reste dynamique, avec une demande soutenue pour les quartiers prisés du 8^e, 9^e, 7^e et 6^e arrondissements. Une bonne connaissance des règles applicables permet d'optimiser la vente et d'éviter les contentieux.

Vendre le bien loué : le locataire en place

Si vous choisissez de vendre votre bien avec le locataire en place, le bail se poursuit dans les mêmes conditions avec le nouvel acquéreur. Cette option peut intéresser certains investisseurs cherchant un rendement locatif immédiat. Cependant, elle limite le marché aux acheteurs investisseurs et impacte le prix de vente. Un bien occupé se vend généralement 10 % à 20 % moins cher qu'un bien libre, selon la durée restante du bail, le montant du loyer et la qualité du locataire.

• Prix au m² indicatif (2026) : Dans les secteurs comme Périer ou Vauban, un appartement occupé peut se négocier autour de 4 800 €/m² à 5 500 €/m², contre 5 500 €/m² à 6 500 €/m² pour un bien vacant. À la Pointe Rouge ou Bonneveine, les écarts sont similaires, avec des prix moyens de 4 200 €/m² à 4 800 €/m² pour l'occupé, et 4 800 €/m² à 5 500 €/m² pour le libre.
• Avantages : Maintien des revenus locatifs jusqu'à la vente, pas de préavis de congé à donner, pas de vacance locative.
• Inconvénients : Prix de vente inférieur, restriction du marché aux investisseurs, visites potentiellement plus complexes à organiser.

Vendre le bien libre : le congé pour vente

Pour vendre votre bien libre de toute occupation, vous devez donner congé à votre locataire. Ce congé est strictement encadré par la loi. Il doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement, six mois avant la date d'échéance du bail.

Le congé pour vente doit impérativement contenir les informations suivantes :

• Le motif du congé (vente du logement).
• Le prix et les conditions de vente du bien.
• La description précise du bien loué et de ses annexes.
• La reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire bénéficie d'un droit de préemption sur le bien. Il dispose de deux mois pour accepter ou refuser l'offre. S'il refuse ou ne répond pas dans ce délai, le propriétaire peut vendre le bien à un tiers. Si le propriétaire souhaite vendre à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, il doit faire une nouvelle offre au locataire, qui dispose alors d'un mois pour se prononcer.

Important : En cas de pluralité de locataires (colocation), le congé doit être délivré individuellement à chaque signataire du bail. Pour les couples mariés ou pacsés, le congé doit être adressé à chacun des époux ou partenaires, même si un seul est signataire du bail.

Exceptions au droit de préemption et protections des locataires

Certains cas limitent le droit de préemption du locataire :

• Vente à un parent proche : Si le bien est vendu à un membre de la famille jusqu'au troisième degré inclus (parents, enfants, petits-enfants, grands-parents, frères, sœurs, oncles, tantes, neveux, nièces), le droit de préemption du locataire ne s'applique pas. Cependant, le congé doit toujours être délivré six mois avant l'échéance du bail.
• Locataires protégés : La loi protège certains locataires. Un locataire de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures à un certain plafond (fixé annuellement par décret) ne peut recevoir un congé pour vente, sauf si le bailleur lui propose une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses capacités financières dans les environs. Cette protection s'étend également aux locataires ayant à leur charge une personne de plus de 65 ans vivant sous leur toit et respectant les mêmes critères de ressources. Pour ces situations complexes, il est souvent préférable de consulter un expert avant d'engager la procédure de vente.

Indemnités d'éviction et délais

Contrairement aux congés pour motif légitime et sérieux ou pour reprise personnelle, un congé pour vente ne donne pas droit à une indemnité d'éviction pour le locataire, à l'exception des baux commerciaux. Le locataire doit quitter les lieux à la date d'échéance du bail. En revanche, le respect scrupuleux du préavis de six mois est impératif. Tout manquement à la procédure rend le congé nul et le bail se poursuit.

Délai moyen de vente (2026) : Dans le sud de Marseille, un appartement à vendre libre d'occupation trouve preneur en moyenne en 60 à 90 jours dans les quartiers recherchés comme Endoume ou le Roucas-Blanc, après la libération des lieux. Incluant le préavis de six mois, le processus complet peut donc durer de 8 à 10 mois. Pour une estimation précise de votre appartement et un plan de vente optimisé, n'hésitez pas à nous solliciter.

Fiscalité et plus-value immobilière

La vente d'un bien loué est soumise aux règles de la plus-value immobilière. Si le logement constitue la résidence principale du vendeur au moment de la vente, la plus-value est exonérée. Ce n'est pas le cas pour un bien locatif. La plus-value imposable est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, après déduction de certains frais (travaux, frais de notaire à l'acquisition).

• Abattements pour durée de détention : L'abattement pour l'impôt sur le revenu commence après la 5^e année de détention et atteint 100 % après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l'abattement débute après la 5^e année et atteint 100 % après 30 ans.
• Taux d'imposition (2026) : Impôt sur le revenu à 19 % et prélèvements sociaux à 17,2 %. Une taxe additionnelle s'applique aux plus-values élevées (au-delà de 50 000 €).
• Conseil : Anticipez la fiscalité. Une stratégie de vente bien préparée peut permettre d'optimiser l'imposition.

Accompagnement EG Agency pour une vente sereine

Vendre un bien loué à Marseille nécessite une expertise pointue du marché local et des réglementations en vigueur. Chez EG Agency, notre connaissance des quartiers sud – du Pharo au Cours Julien, en passant par Mazargues et Le Panier – nous permet de vous accompagner efficacement. Nous vous assistons dans :

• La détermination du juste prix de vente, qu'il soit occupé ou libre.
• La rédaction et l'envoi du congé pour vente, en respectant les délais et les formes légales.
• La gestion des visites avec le locataire.
• La négociation avec les acquéreurs.
• Le suivi complet du dossier jusqu'à la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Notre objectif est de fluidifier le processus et de maximiser vos chances de vente dans les meilleures conditions. Pour découvrir nos services et consulter nos biens à vendre à Marseille, notre équipe reste à votre disposition. Pour en savoir plus sur les frais de notaire ou votre capacité d'emprunt, des ressources complémentaires sont disponibles sur notre site.

EG Agency vous accompagne, de A à Z

Que votre projet soit l'achat, la vente, la mise en location ou la gestion locative de votre bien à Marseille, l'équipe EG Agency met à votre service son expertise du marché sud-marseillais et son réseau d'acquéreurs qualifiés. 346 avis Google 4,9/5 — la signature de notre engagement.

• Vendre votre bien — estimation gratuite, mandat sécurisé, vente en moyenne sous 8 semaines.
• Acheter un bien — accès à notre portefeuille (dont off-market) et accompagnement complet jusqu'à la signature.
• Louer un bien — sélection de locataires fiables, dossier monté en 48h.
• Confier votre gestion locative — 6 % TTC en gestion simple, 9 % TTC avec GLI : transparence totale, zéro frais cachés.
• Estimation gratuite en 3 minutes — connaître la valeur réelle de votre bien, sans engagement.

Nous contacter : prendre rendez-vous en ligne ou nous joindre directement au 07 43 39 32 55. Nos bureaux sont situés au cœur du 8^e arrondissement, à votre disposition du lundi au samedi.