Marseille 2026 : Nouvelles Réglementations pour la Location Meublée Touristique

Marseille, comme d'autres grandes métropoles, renforce son encadrement des locations meublées touristiques. À partir du 1^er janvier 2026, de nouvelles dispositions entreront en vigueur, impactant directement les propriétaires et la dynamique du marché. EG Agency fait le point sur ce qui va changer pour les meublés de tourisme dans le sud de Marseille (8e, 9e, 7e, 6e), un secteur particulièrement prisé.

Contexte et Objectifs des Nouvelles Réglementations

La Ville de Marseille et l'État, face à la raréfaction des logements à l'année et à la pression sur les loyers, ont décidé d'agir. L'objectif est double : réguler l'offre de meublés touristiques pour préserver le parc locatif résidentiel et assurer une concurrence équitable entre les différents acteurs du tourisme. Ces mesures visent également à garantir un niveau de qualité et de sécurité pour les locataires de courte durée.

• Préservation du parc résidentiel : Dans des quartiers comme le Roucas-Blanc, Endoume ou le 7e arrondissement, la proportion de meublés touristiques a augmenté de 15% entre 2020 et 2024. Cette tendance a réduit le nombre de logements disponibles pour les résidents permanents.
• Équité fiscale : Les nouvelles règles tendent à harmoniser les obligations fiscales entre hôteliers et loueurs de meublés.
• Qualité de l'offre : Imposer des standards minimaux pour le confort et la sécurité des visiteurs.

L'Évolution du Régime d'Enregistrement à Partir de 2026

Le système d'enregistrement des meublés de tourisme, déjà existant, sera consolidé et renforcé. Chaque meublé de tourisme devra obligatoirement disposer d'un numéro d'enregistrement unique, affiché sur toutes les annonces de location, y compris sur les plateformes numériques.

• Déclaration préalable : La déclaration en mairie reste une étape cruciale. Sans numéro d'enregistrement, la location sera considérée comme illégale.
• Changement d'usage et autorisation : Pour les résidences secondaires et les logements non déclarés comme résidence principale, l'autorisation de changement d'usage sera systématiquement requise. À Marseille, cette autorisation est actuellement soumise à compensation, c'est-à-dire l'obligation de transformer une surface équivalente de locaux commerciaux en logements résidentiels. Cette règle sera appliquée plus strictement.
• Durée maximale de location : La durée de location d'une résidence principale en meublé touristique restera limitée à 120 jours par an. Le contrôle de cette limite sera renforcé par l'interconnexion des données des plateformes et de la mairie.

Les propriétaires peuvent se renseigner sur le processus de déclaration en consultant le site de la Ville de Marseille ou en contactant nos experts pour une assistance personnalisée sur les services de gestion locative.

Nouveaux Diagnostics Obligatoires et Critères de Décence

La réglementation de 2026 introduira une série de diagnostics techniques obligatoires, similaires à ceux requis pour les locations à l'année. L'objectif est de garantir la sécurité et la performance énergétique des biens loués.

• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Tout meublé touristique devra présenter un DPE valide. Les logements classés F ou G pourront être soumis à des restrictions, voire à une interdiction de location à partir de 2028, s'ils ne respectent pas les plafonds de consommation. Cela affectera particulièrement les immeubles anciens du 6e ou du 7e arrondissement non rénovés.
• Diagnostic Électricité et Gaz : Obligatoire pour les installations de plus de 15 ans.
• Diagnostic Plomb et Amiante : Selon la date de construction du bâtiment.
• Diagnostic Bruit : Une nouveauté pour les meublés situés en zone d'exposition au bruit.
• Critères de décence : Des critères plus stricts sur la surface minimale (9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m), l'équipement (mobilier essentiel, cuisine équipée, accès internet) et la sécurité (détecteurs de fumée, conformité électrique).

Ces diagnostics doivent être annexés au contrat de location. Leur absence ou non-conformité pourra entraîner des amendes significatives. Pour mieux comprendre ces exigences et estimer l'impact sur votre bien, nous vous invitons à consulter notre glossaire immobilier.

Impact sur le Marché Immobilier de Sud Marseille

Ces nouvelles règles ne sont pas sans conséquences pour le marché locatif de sud Marseille. Les quartiers comme Périer, Bonneveine, Mazargues ou la Pointe Rouge, prisés pour leur cadre de vie et leur proximité avec la mer, verront leur offre de meublés touristiques se rééquilibrer.

• Diminution de l'offre informelle : Le durcissement des contrôles et des sanctions devrait réduire le nombre de locations non déclarées.
• Professionnalisation du secteur : Les propriétaires devront se conformer rigoureusement, incitant certains à se tourner vers des professionnels pour la gestion de leurs biens. Nos services d'agence immobilière à Marseille 8e sont à votre disposition pour vous accompagner.
• Réorientation vers la location longue durée : Certains propriétaires, notamment ceux dont les biens nécessitent des rénovations importantes pour se conformer aux DPE, pourraient choisir de louer à l'année. Les loyers moyens à Marseille pour un T2 étaient de 850€ en 2024, avec une demande toujours forte.
• Augmentation des coûts pour les propriétaires : Les diagnostics, les éventuelles mises aux normes et les frais de gestion impacteront la rentabilité de la location touristique. Un DPE complet peut coûter entre 150€ et 300€ selon le type de bien.

Le prix moyen au mètre carré pour la location meublée touristique dans le 8e arrondissement est actuellement d'environ 45€/m²/semaine en haute saison, contre 16€/m²/mois pour la location vide à l'année. Cette différence pourrait se réduire avec l'augmentation des contraintes réglementaires.

Conseils d'EG Agency pour les Propriétaires

Anticiper est essentiel pour éviter les désagréments. EG Agency vous accompagne dans cette transition :

• Vérifiez votre situation : Identifiez si votre bien est soumis à déclaration, autorisation de changement d'usage ou compensation.
• Réalisez vos diagnostics : N'attendez pas le dernier moment pour commander les diagnostics obligatoires. Les délais peuvent s'allonger à l'approche de 2026.
• Mise aux normes : Si votre DPE est insuffisant ou si des points de sécurité sont à revoir, planifiez les travaux nécessaires. Un investissement initial peut garantir la conformité et la pérennité de votre activité.
• Déclarez vos revenus : Assurez-vous d'être en règle avec l'administration fiscale concernant les revenus de location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP).
• Pensez à la gestion professionnelle : Pour une gestion sereine et conforme aux nouvelles règles, nos équipes peuvent prendre en charge l'ensemble des démarches, de la déclaration aux diagnostics, en passant par la gestion des réservations et l'entretien. Une estimation de votre bien par nos soins vous permettra d'évaluer la meilleure stratégie. N'hésitez pas à demander une estimation gratuite de votre bien à Marseille.

Le marché de la location à Marseille reste dynamique, mais il évolue. Se tenir informé et s'adapter est la clé du succès pour les propriétaires.

EG Agency vous accompagne, de A à Z

Que votre projet soit l'achat, la vente, la mise en location ou la gestion locative de votre bien à Marseille, l'équipe EG Agency met à votre service son expertise du marché sud-marseillais et son réseau d'acquéreurs qualifiés. 4,9/5 sur Google — la signature de notre engagement.

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