Loyers et plafonds en zone tendue à Marseille en 2026

Marseille est en zone tendue et en zone A du zonage ABC : deux classements différents, aux effets différents. Voici ce qui s'applique aux loyers en 2026 et les marges de manœuvre légales des bailleurs.

Zone tendue : ce que cela implique

Marseille est en zone tendue (liste du décret n° 2013-392). Conséquences : (1) Encadrement du loyer entre deux locataires : le nouveau loyer ne peut pas dépasser l'ancien, révisé selon l'indice de référence des loyers (IRL de l'INSEE : +1,15 % sur un an au 2^e trimestre 2026). (2) Réduction du préavis locataire à 1 mois. Le zonage ABC (Marseille en zone A) sert, lui, à fixer les plafonds d'aides comme le prêt à taux zéro.

Les loyers d'annonce 2025 par arrondissement

Indicateurs de loyer d'annonce charges comprises, logements loués vides, pour un logement type de 52 m² (« Carte des loyers » 2025, estimations ANIL, data.gouv.fr) : 1^er 14,7 €/m² ; 2^e 16,6 €/m² ; 3^e 14,9 €/m² ; 4^e 15,5 €/m² ; 5^e 16,3 €/m² ; 6^e 16,8 €/m² ; 7^e 18,4 €/m² ; 8^e 18,1 €/m² ; 9^e 17,4 €/m² ; 10^e 16,0 €/m² ; 11^e 16,8 €/m² ; 12^e 17,2 €/m² ; 13^e 16,5 €/m² ; 14^e 14,3 €/m² ; 15^e 14,3 €/m² ; 16^e 16,1 €/m². Ce sont des loyers d'annonce estimés, pas des loyers signés : l'état, l'étage et l'exposition font varier le loyer réel.

Encadrement vs marché libre

Marseille N'EST PAS soumise à l'encadrement strict des loyers (contrairement à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier). Le loyer n'est libre qu'à la première mise en location, après 18 mois sans locataire, ou après des travaux d'amélioration récents d'un coût au moins égal à une année de loyer. Entre deux locataires, le nouveau loyer ne peut pas dépasser l'ancien, révisé selon l'IRL, sauf exceptions (travaux d'amélioration, loyer manifestement sous-évalué) ; pour un logement classé F ou G au DPE, aucune hausse n'est possible (décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, baux signés du 1^er août 2026 au 31 juillet 2027). Autre cadre : les loyers plafonnés si le bailleur signe une convention Loc'Avantages avec l'Anah, en échange d'une réduction d'impôt (dispositif ouvert jusqu'au 31 décembre 2027). En 2026, statu quo prévu, pas d'encadrement strict prévu à Marseille.

Optimiser son loyer en respectant la loi

(1) Soigner le bien (propreté, peinture, photos) : cela raccourcit la recherche de locataire ; à la relocation, le loyer reste plafonné (voir plus haut). (2) Se caler sur les loyers d'annonce du secteur : un loyer trop haut allonge la vacance. (3) Cibler le bon profil locataire (jeune cadre célibataire vs famille — typologie de bien différente). (4) Anticiper l'évolution IRL pour les renouvellements de bail.