GlossaireGlossary immobilierof real estate
50 termes essentiels de l'immobilier français, expliqués simplement et sans jargon. De la « capacité d'emprunt » à la « plus-value », du « DPE » au « mandat exclusif » — la base pour comprendre votre projet et dialoguer avec votre agent, votre notaire ou votre banquier.50 essential terms of French real estate, explained simply. From mortgage capacity to capital gains, from energy rating to exclusive mandate — the foundation to understand your project and dialogue with your agent, notary or banker.
Vente Sale
Termes liés à la cession d'un bien immobilier.
- Acte authentique
- Acte de vente définitif rédigé et signé chez le notaire. Transfert juridique de la propriété, paiement du prix et des frais. Intervient généralement 2 à 3 mois après le compromis, le temps de purger les conditions suspensives et de mobiliser les fonds.
- Compromis de vente
- Avant-contrat signé entre le vendeur et l'acquéreur qui les engage réciproquement, sous réserve des conditions suspensives (obtention du prêt, purge du droit de préemption…). Plus précisément : promesse synallagmatique de vente. L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours après notification. Verse généralement un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix. → Aller plus loin→ Learn more
- Home staging
- Mise en scène d'un bien pour favoriser sa vente : désencombrement, neutralisation de la décoration, petits travaux ciblés. Coût : 1 à 3 % du prix du bien. Bénéfice attendu : délai de vente raccourci de 30 à 50 % et prix de vente proche du prix demandé.
- Mandat exclusif
- Mandat de vente qui confie à une seule agence le droit de commercialiser le bien. L'agence investit davantage (photos pro, marketing, visites accompagnées). En contrepartie, le vendeur ne peut vendre lui-même ni mandater une autre agence pendant la durée du mandat. Délai moyen de vente raccourci. → Aller plus loin→ Learn more
- Mandat simple
- Mandat non exclusif : le vendeur peut confier le bien à plusieurs agences ET vendre lui-même. Théoriquement plus souple, en pratique moins efficace : chaque agence investit moins, la coordination devient complexe, les acquéreurs voient le bien sur plusieurs sites avec des photos différentes.
- Plus-value immobilière
- Différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Imposée à 19 % (impôt) + 17,2 % (prélèvements sociaux). Exonération totale pour la résidence principale. Pour un investissement, abattement progressif jusqu'à exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux). → Aller plus loin→ Learn more
- Promesse unilatérale de vente
- Le vendeur s'engage à vendre à un prix fixé, mais l'acquéreur dispose d'une option à lever dans un délai. L'acquéreur verse une indemnité d'immobilisation (5 à 10 %) perdue s'il ne lève pas l'option. Moins courant en France que le compromis.
Achat Buying
Concepts essentiels pour acheter en France.
- Apport personnel
- Somme propre que l'acquéreur investit en complément du crédit. Banques exigent généralement au moins 10 % du prix pour couvrir les frais de notaire. Un apport de 20 à 30 % réduit les taux proposés et permet de négocier l'assurance emprunteur. Sources : épargne, donation, PEL, héritage.
- Conditions suspensives
- Clauses du compromis qui, si elles ne se réalisent pas, annulent la vente sans pénalité. Les plus courantes : obtention du prêt (dans un délai et à un taux convenus), absence de servitudes graves, purge du droit de préemption de la mairie, accord de la copropriété sur certains travaux.
- Crédit relais
- Prêt court terme (12 à 24 mois) accordé à un propriétaire qui achète un nouveau bien avant d'avoir vendu son ancien logement. Représente 50 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre. Remboursé en une fois dès la vente effective. Coût : intérêts payés mensuellement, frais de dossier.
- Offre d'achat
- Proposition écrite de l'acquéreur au vendeur, indiquant le prix proposé, les modalités de financement et la durée de validité (généralement 1 à 2 semaines). Si elle est acceptée par écrit au prix demandé, elle vaut engagement de vente. Conseillé : la formuler par écrit même informellement, par mail. → Aller plus loin→ Learn more
- PTZ (Prêt à Taux Zéro)
- Prêt sans intérêts ni frais de dossier accordé aux primo-accédants pour financer une résidence principale, sous conditions de revenus et de zone géographique. Marseille est en zone B1. Complète un prêt principal — ne peut le remplacer. Différé de remboursement possible jusqu'à 15 ans.
- Taux d'endettement
- Part des revenus mensuels consacrée au remboursement des crédits. Plafonné à 35 % depuis 2022 (recommandation HCSF, respectée par toutes les banques). Calculé sur les revenus nets avant impôts. Inclut tous les crédits en cours : immobilier, conso, auto. → Aller plus loin→ Learn more
Location Rental
Vocabulaire du bail et de la mise en location.
- Bail d'habitation
- Contrat de location d'un logement à usage de résidence principale. Durée : 3 ans (bailleur particulier) ou 6 ans (bailleur personne morale), reconductible tacitement. Encadré par la loi du 6 juillet 1989. Préavis locataire : 1 mois en zone tendue (Marseille), 3 mois ailleurs. → Aller plus loin→ Learn more
- Bail meublé
- Bail de 1 an renouvelable (9 mois pour étudiant, non renouvelable). Le logement doit comporter une liste minimale d'équipements (loi ALUR). Préavis locataire : 1 mois. Préavis bailleur : 3 mois. Le bail meublé permet le régime fiscal LMNP, souvent plus avantageux qu'une location nue. → Aller plus loin→ Learn more
- Dépôt de garantie
- Somme versée par le locataire à la signature, conservée par le bailleur jusqu'à la fin du bail. Plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour une location nue, 2 mois pour un meublé. Restitué dans les 1 à 2 mois après l'état des lieux de sortie (selon l'état). Sanctions en cas de retard : 10 % du loyer par mois.
- État des lieux
- Description précise du logement à l'entrée et à la sortie du locataire. Document contradictoire signé par les deux parties. Détermine les responsabilités sur les réparations en fin de bail. Conseillé : photos datées dans chaque pièce, mesure précise des compteurs, vérification de tous les équipements.
- Garantie Loyers Impayés (GLI)
- Assurance souscrite par le bailleur pour se protéger contre les impayés, dégradations et frais de contentieux. Coût : 2,5 à 3,5 % du loyer annuel. Couvre généralement jusqu'à 24 à 36 mois de loyers impayés. EG Agency l'inclut dans son offre de gestion complète à 9 % TTC. → Aller plus loin→ Learn more
- Indice de Référence des Loyers (IRL)
- Indice INSEE publié chaque trimestre qui sert à la révision annuelle des loyers en cours de bail. Calculé sur l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Plafond actuel : 3,5 % par an (jusqu'à mars 2025). Révision applicable seulement si prévue au bail.
- Préavis (location)
- Délai entre la notification de départ du locataire et la sortie effective. Pour un bail nu en zone tendue (Marseille) : 1 mois. Hors zone tendue : 3 mois (réduit à 1 mois dans certains cas : mutation, perte d'emploi, premier emploi, etc.). Bail meublé : 1 mois quoi qu'il arrive.
- Visale
- Garantie gratuite proposée par Action Logement aux locataires de moins de 30 ans ou en mobilité professionnelle. Le bailleur est couvert en cas d'impayés. Alternative au cautionnement personnel. Démarche 100 % en ligne, validation sous 48 heures. → Aller plus loin→ Learn more
Gestion locative Management
Notions de gestion bailleur et charges.
- Charges récupérables
- Charges payées initialement par le bailleur mais refacturées au locataire : eau, entretien des parties communes, ascenseur, gardiennage partiel, taxe d'ordures ménagères. Liste exhaustive fixée par décret du 26 août 1987. Régularisation annuelle obligatoire sur justificatifs. → Aller plus loin→ Learn more
- Mandat de gestion
- Contrat par lequel le propriétaire confie la gestion de son bien locatif à un professionnel (agence immobilière, administrateur de biens). Durée généralement 1 an reconductible. EG Agency propose deux formules : simple (6 % TTC) ou complète avec GLI (9 % TTC). → Aller plus loin→ Learn more
- Quittance de loyer
- Document remis gratuitement par le bailleur (ou son mandataire) attestant le paiement du loyer et des charges par le locataire. Obligatoire à chaque demande. Document utile pour le locataire (justificatif de domicile, dossier banque, allocations) et pour le bailleur (traçabilité comptable).
- Régularisation des charges
- Comparaison annuelle entre les provisions versées par le locataire et les charges réelles supportées par le bailleur. Si les charges réelles dépassent les provisions, le locataire paie le complément. Si elles sont inférieures, le bailleur rembourse le trop-perçu. Doit être justifiée par les pièces comptables. → Aller plus loin→ Learn more
Investissement Investment
Régimes fiscaux et stratégies patrimoniales.
- Déficit foncier
- Mécanisme fiscal qui permet de déduire les travaux d'un bien locatif loué nu (et non meublé) des revenus globaux, dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus se reporte sur 10 ans sur les revenus fonciers. Doublé temporairement à 21 400 € pour les travaux énergétiques. → Aller plus loin→ Learn more
- Démembrement (usufruit / nue-propriété)
- Division de la propriété en deux droits : l'usufruit (droit d'utiliser et de percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer). À la mort de l'usufruitier ou à terme convenu, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. Outil puissant de transmission et de défiscalisation.
- LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
- Régime fiscal applicable aux locations meublées dont les recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou 50 % des revenus du foyer. Permet l'amortissement comptable du bien (déduction fiscale puissante) ou le micro-BIC avec abattement de 50 %. Régime particulièrement intéressant pour les résidences services et la location courte durée. → Aller plus loin→ Learn more
- Pinel
- Dispositif de défiscalisation pour investissement locatif dans le neuf (ou ancien réhabilité), engagement de location 6, 9 ou 12 ans, plafonds de loyers et de ressources des locataires. Réduction d'impôt : 9 %, 12 % ou 14 % du prix selon la durée. Dispositif arrêté fin 2024 — les Pinel signés avant restent valables.
- Rendement locatif brut
- Loyer annuel hors charges divisé par le prix d'achat (frais inclus), exprimé en pourcentage. Indicateur simple mais incomplet : ne tient pas compte des charges, taxes, vacances locatives ni de la fiscalité. À Marseille en 2026 : 5 à 7 % en moyenne pour les centres ville, 7 à 10 % en quartiers populaires.
- SCI (Société Civile Immobilière)
- Société dont l'objet est la détention et la gestion d'un patrimoine immobilier. Permet de répartir la propriété entre plusieurs personnes (parts sociales), faciliter la transmission, optimiser la fiscalité (SCI à l'IR ou à l'IS). Constitution chez le notaire : 1 500 à 2 500 € de frais.
Copropriété Co-ownership
Fonctionnement d'un immeuble en copropriété.
- Assemblée générale (AG)
- Réunion annuelle obligatoire des copropriétaires qui vote le budget, les travaux, le syndic, le règlement intérieur. Différentes majorités selon les sujets : article 24 (majorité simple), article 25 (absolue), article 26 (double majorité). Procès-verbal contestable sous 2 mois.
- Charges de copropriété
- Sommes versées par les copropriétaires pour entretenir l'immeuble. Deux types : générales (réparties au tantième) et spéciales (réparties uniquement entre les copropriétaires utilisateurs : ascenseur pour les étages, chauffage collectif…). Provisions trimestrielles + appels exceptionnels en cas de travaux votés.
- Fonds de travaux (loi ALUR)
- Provision obligatoire pour copropriétés de plus de 5 ans, alimentée à hauteur minimale de 5 % du budget annuel courant. Sert à financer les futurs travaux d'entretien et de mise aux normes. Permet d'éviter les appels de fonds exceptionnels brutaux. Indispensable à vérifier avant achat.
- Syndic de copropriété
- Mandataire désigné par l'assemblée générale pour gérer la copropriété : tenue des comptes, exécution des décisions, entretien courant, convocation des AG. Peut être professionnel (rémunéré) ou bénévole (un copropriétaire). Mandat de 1 à 3 ans. À comparer absolument : les honoraires varient de simple à double.
- Tantième
- Quote-part en millièmes (sur 10 000) de chaque copropriétaire dans les charges et les votes de l'assemblée générale. Calculée selon la surface, l'étage, l'exposition, les équipements. Apparaît dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. Inchangeable sauf travaux modifiant les lots.
Diagnostic & énergie Diagnostics
DPE, audit énergétique, surfaces et risques.
- Audit énergétique
- Document plus détaillé que le DPE, obligatoire depuis avril 2023 pour la vente des logements classés F et G (et à partir de 2025 pour les E). Identifie les travaux à réaliser pour améliorer la performance et chiffre leur coût. Le vendeur le fournit à l'acquéreur lors du compromis.
- DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
- Étiquette de A (très peu énergivore) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation et les émissions de CO₂ d'un logement. Validité : 10 ans. Obligatoire pour toute vente ou location. Classes G interdites à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034. Impact direct sur la valeur (décote de 10 à 20 % pour les passoires).
- État des Risques et Pollutions (ERP)
- Document remis à l'acquéreur ou locataire qui informe des risques naturels (inondation, séisme…), miniers, technologiques, sismiques, radon, pollution des sols. Document obligatoire dans toutes les communes concernées. À Marseille, principal risque : feux de forêt et séisme (zone 2).
- Loi Boutin
- Mesure de la surface habitable obligatoire dans tout bail de location nue (résidence principale). Exclut les surfaces sous 1,80 m mais inclut les paliers, escaliers internes, rangements. Diffère légèrement de la surface Carrez. Indispensable car détermine le loyer plafond dans les zones encadrées.
- Loi Carrez
- Mesure obligatoire de la surface privative pour la vente d'un lot de copropriété (en m²). Exclut les surfaces sous 1,80 m, les balcons, terrasses, caves, garages, parkings. Erreur de plus de 5 % = action en diminution du prix possible pendant 1 an après la vente. À ne pas confondre avec la surface habitable (loi Boutin).
Financement Financing
Prêts, capacité d'emprunt et assurances.
- Assurance emprunteur
- Assurance obligatoire qui couvre le remboursement du crédit en cas de décès, invalidité ou parfois perte d'emploi. Représente 25 à 40 % du coût total du crédit. Depuis la loi Lemoine (2022), résiliable à tout moment. Délégation possible auprès d'un assureur externe — souvent 30 à 50 % d'économies vs la banque.
- Capacité d'emprunt
- Montant maximum qu'une banque accorde à un emprunteur, calculé à partir des revenus, du taux d'endettement (35 % max), de l'apport, du reste à vivre et de la durée souhaitée. Indicateur à connaître AVANT de chercher un bien — évite les déceptions et les négociations à la baisse en cours de route. → Aller plus loin→ Learn more
- HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière)
- Autorité qui fixe les normes prudentielles pour les crédits immobiliers. Recommandations contraignantes depuis 2022 : taux d'endettement plafonné à 35 %, durée maximum 25 ans (27 ans avec différé). Les banques peuvent dépasser sur 20 % de leur production maximum.
- Reste à vivre
- Somme qui reste à l'emprunteur après paiement de toutes les charges fixes (crédits, loyers, pensions…). Doit être suffisante pour couvrir les dépenses courantes : alimentation, transport, factures. Les banques calculent un seuil minimum par personne du foyer. Critère parfois plus discriminant que le taux d'endettement.
Notarial & juridique Legal
Frais d'acte, servitudes et droits annexes.
- Caution bancaire
- Alternative à l'hypothèque pour garantir un prêt immobilier. La banque demande à un organisme spécialisé (Crédit Logement, CAMCA…) de se porter caution. Coût : 1 à 1,5 % du crédit. Partie remboursée en fin de prêt si tout s'est bien passé. Plus économique et plus souple que l'hypothèque.
- Droit de préemption
- Droit qu'a une collectivité (commune, département, État) d'acheter en priorité un bien immobilier mis en vente, au prix et conditions négociés. La déclaration d'intention d'aliéner (DIA) est faite par le notaire. Délai de réponse : 2 mois. Sans réponse, droit considéré comme renoncé. À Marseille, certains quartiers concernés.
- Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO)
- Taxes perçues sur les ventes immobilières au profit du département (5,80 % à Marseille, plafond légal) et des communes (1,20 %). S'ajoutent les frais d'assiette et de recouvrement de l'État (2,37 % des droits). Total dans les Bouches-du-Rhône : environ 5,80 % du prix de vente. Réduction primo-accédant possible sous conditions.
- Frais de notaire
- Ensemble des sommes versées au notaire lors de l'acte authentique. Représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Composés de droits de mutation (DMTO) à 80 %, d'émoluments du notaire à 10 à 15 %, et de frais divers (débours, contribution sécurité immobilière). → Aller plus loin→ Learn more
- Servitude
- Charge qui pèse sur un bien immobilier (fonds servant) au profit d'un autre bien (fonds dominant) ou d'une personne publique. Exemples : droit de passage, servitude de vue, alignement, plantation. Indiquée dans l'acte de vente. Peut limiter les possibilités de construction ou d'aménagement — à vérifier avant tout achat.
Un terme manque ? Une question ?Missing a term? Got a question?
Notre équipe répond à vos questions sur l'immobilier marseillais — vente, achat, location, gestion. Sans engagement.
Our team answers your questions about Marseille real estate — sale, purchase, rental, management. No commitment.