Bail meublé ou bail nu : ce choix détermine le loyer perçu, la fiscalité, la durée d'engagement et la liberté du bailleur. En 2026 à Marseille, nos préconisations par segment.
Bail nu (location vide)
Durée : 3 ans minimum (6 ans si bailleur personne morale), renouvelable tacitement. Préavis locataire : 1 mois (zone tendue B1 — Marseille y est) ou 3 mois hors zone tendue. Préavis bailleur : 6 mois avant fin de bail, motif obligatoire (reprise, vente, faute). Dépôt de garantie : 1 mois loyer maximum hors charges. Fiscalité : revenus fonciers (régime micro 30 % abattement < 15 K€/an, ou régime réel).
Bail meublé (location meublée)
Durée : 1 an (ou 9 mois pour étudiant). Préavis locataire : 1 mois partout. Préavis bailleur : 3 mois avant fin de bail. Dépôt : 2 mois loyer maximum hors charges. Loyer en moyenne 15-25 % supérieur au nu équivalent. Fiscalité : LMNP régime BIC (micro 50 % abattement < 77 K€/an, ou réel avec amortissements — souvent plus avantageux).
Comparatif fiscal
Pour un T2 loué 800 €/mois (9 600 €/an) : revenus fonciers nu = 9 600 × 0,7 = 6 720 € imposable (micro foncier 30 %), impôt 35 % + 17,2 % PS = ~2 100 €/an. LMNP réel meublé même bien loué 950 €/mois (11 400 €/an) avec amortissements (~6 000 €/an), résultat fiscal = ~1 000 €, impôt 35 % = ~350 €/an. Le LMNP réel est 5-6× plus avantageux fiscalement.
Quand choisir lequel ?
Bail nu : T3-T5 famille classique, locataires stables longue durée, bailleur ne veut pas équiper. Bail meublé : T1-T2 centre étudiant ou jeunes actifs, location courte/moyenne durée, optimisation fiscale LMNP. À Marseille, le LMNP meublé est très adapté aux T1-T2 dans le 1er, 2e, 5e, 6e arrondissements — demande étudiante et turn-over rapide.
Bail meublé ou bail nu : ce choix détermine le loyer perçu, la fiscalité, la durée d'engagement et la liberté du bailleur. En 2026 à Marseille, nos préconisations par segment.
Bail nu (location vide)
Durée : 3 ans minimum (6 ans si bailleur personne morale), renouvelable tacitement. Préavis locataire : 1 mois (zone tendue B1 — Marseille y est) ou 3 mois hors zone tendue. Préavis bailleur : 6 mois avant fin de bail, motif obligatoire (reprise, vente, faute). Dépôt de garantie : 1 mois loyer maximum hors charges. Fiscalité : revenus fonciers (régime micro 30 % abattement < 15 K€/an, ou régime réel).
Bail meublé (location meublée)
Durée : 1 an (ou 9 mois pour étudiant). Préavis locataire : 1 mois partout. Préavis bailleur : 3 mois avant fin de bail. Dépôt : 2 mois loyer maximum hors charges. Loyer en moyenne 15-25 % supérieur au nu équivalent. Fiscalité : LMNP régime BIC (micro 50 % abattement < 77 K€/an, ou réel avec amortissements — souvent plus avantageux).
Comparatif fiscal
Pour un T2 loué 800 €/mois (9 600 €/an) : revenus fonciers nu = 9 600 × 0,7 = 6 720 € imposable (micro foncier 30 %), impôt 35 % + 17,2 % PS = ~2 100 €/an. LMNP réel meublé même bien loué 950 €/mois (11 400 €/an) avec amortissements (~6 000 €/an), résultat fiscal = ~1 000 €, impôt 35 % = ~350 €/an. Le LMNP réel est 5-6× plus avantageux fiscalement.
Quand choisir lequel ?
Bail nu : T3-T5 famille classique, locataires stables longue durée, bailleur ne veut pas équiper. Bail meublé : T1-T2 centre étudiant ou jeunes actifs, location courte/moyenne durée, optimisation fiscale LMNP. À Marseille, le LMNP meublé est très adapté aux T1-T2 dans le 1er, 2e, 5e, 6e arrondissements — demande étudiante et turn-over rapide.
Une question sur ce sujet ?A question on this topic?
L'équipe EG Agency vous répond personnellement sous 24h.The EG Agency team replies personally within 24h.