Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est l'un des plus efficaces en France pour optimiser la fiscalité d'un investissement locatif. À Marseille, il est particulièrement adapté aux studios, T2 et T3 dans les zones étudiantes (5e La Conception, 1er Saint-Charles, Belle de Mai) et tendues (centre-ville, 6e Castellane).
Au régime réel (recommandé dès que les revenus fonciers dépassent ~12 000 €/an), le LMNP permet d'amortir le bien (3-4 % par an), les meubles (10-20 %), et de déduire toutes les charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, gestion, copropriété, assurance). Résultat : revenus fonciers fortement réduits, voire neutralisés pendant 10 à 15 ans.
EG Agency vous accompagne sur l'ensemble du parcours : sélection du bien adapté au LMNP (zone tendue, cible étudiante ou jeune actif), validation de la rentabilité réelle, mise en location meublée conforme au décret du 31/07/2015, gestion locative ensuite (6 % TTC). Pour la déclaration fiscale, nous travaillons avec un réseau d'experts-comptables partenaires.
Questions fréquentes
Quelle rentabilité espérer à Marseille ?
Marseille offre des rentabilités brutes de 4 à 7 % selon les arrondissements. Les arrondissements centraux (1er, 5e, 6e) tirent vers 5-6 %, les quartiers nord (13e, 14e, 15e) peuvent atteindre 7-8 %, le sud (7e, 8e) plafonne autour de 3,5-4,5 % mais offre une plus-value à long terme.
Quel statut fiscal choisir ?
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel est souvent le plus optimisé : amortissements, déduction des charges, fiscalité allégée. Le déficit foncier est intéressant pour les biens à rénover. Pinel reste possible sur le neuf.
Faut-il viser le neuf ou l'ancien ?
Tout dépend de votre profil. Le neuf offre Pinel, garanties, performances énergétiques. L'ancien offre du caractère, des prix plus bas, et un déficit foncier mobilisable en cas de travaux.
Comment EG Agency m'accompagne ?
Nous identifions les biens off-market, vérifions la rentabilité réelle (charges, taxe foncière, vacance locative), accompagnons jusqu'à la signature, et proposons la gestion locative ensuite si vous le souhaitez.