L'ancien représente plus de 90 % des transactions à Marseille, et c'est dans l'ancien que se trouvent la majorité des opportunités : prix au m² plus accessibles, cachet (haussmannien, années 30, plateaux atypiques), localisation centrale, et levier fiscal du déficit foncier en cas de travaux.
Acheter dans l'ancien demande une expertise particulière : analyse de la copropriété (procès-verbaux d'AG, plan pluriannuel de travaux, fonds de roulement, impayés en cours), diagnostic du DPE (les biens classés F ou G sont interdits à la location depuis 2025/2028), évaluation des travaux à prévoir, vérification de l'absence de pathologies (humidité, fissures, amiante).
EG Agency vous accompagne avec une lecture de copropriété systématique, un avis sur les travaux nécessaires, et une analyse du marché du quartier. Beaucoup de nos clients investisseurs combinent achat dans l'ancien + travaux + déficit foncier pour optimiser fiscalement leur opération.
Questions fréquentes
Quelle rentabilité espérer à Marseille ?
Marseille offre des rentabilités brutes de 4 à 7 % selon les arrondissements. Les arrondissements centraux (1er, 5e, 6e) tirent vers 5-6 %, les quartiers nord (13e, 14e, 15e) peuvent atteindre 7-8 %, le sud (7e, 8e) plafonne autour de 3,5-4,5 % mais offre une plus-value à long terme.
Quel statut fiscal choisir ?
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel est souvent le plus optimisé : amortissements, déduction des charges, fiscalité allégée. Le déficit foncier est intéressant pour les biens à rénover. Pinel reste possible sur le neuf.
Faut-il viser le neuf ou l'ancien ?
Tout dépend de votre profil. Le neuf offre Pinel, garanties, performances énergétiques. L'ancien offre du caractère, des prix plus bas, et un déficit foncier mobilisable en cas de travaux.
Comment EG Agency m'accompagne ?
Nous identifions les biens off-market, vérifions la rentabilité réelle (charges, taxe foncière, vacance locative), accompagnons jusqu'à la signature, et proposons la gestion locative ensuite si vous le souhaitez.