Pourquoi un studio se loue plus cher au m²
Un petit logement se loue plus cher au m² qu'un grand. Dans le 8e, le loyer d'annonce estimé est de 20,4 €/m² par mois pour un 1-2 pièces (studios et T2) contre 17,0 €/m² pour un 3 pièces et plus, charges comprises, logements loués vides (source : « Carte des loyers » 2025 (ministère chargé du Logement, data.gouv.fr). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Indicateurs de loyer d'annonce charges comprises, logements loués vides, pour une mise en location au 3e trimestre 2025 (annonces 2019-2025)).
Cette mécanique a une contrepartie : les locataires d'un studio changent souvent plus vite que ceux d'un T3 familial. Le bailleur a donc plus de relocations, plus d'états des lieux, plus de petits travaux entre deux baux. C'est là qu'une gestion locative professionnelle prend tout son sens : pour 6 % TTC des sommes encaissées (8,5 % TTC avec la garantie loyers impayés), vous déléguez ce travail.
Rendement brut indicatif d'un 1-2 pièces par arrondissement
| Secteur | Prix m² (DVF 2025) | Loyer 1-2 p. | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| 1er — Belsunce, Noailles | 3 178 €/m² | 17,0 €/m² | ≈ 6,4 % |
| 5e — La Plaine, La Conception | 3 421 €/m² | 18,6 €/m² | ≈ 6,5 % |
| 6e — Castellane, Préfecture | 3 867 €/m² | 19,0 €/m² | ≈ 5,9 % |
| 7e — Pharo, Roucas-Blanc | 5 005 €/m² | 20,6 €/m² | ≈ 4,9 % |
| 8e — Bonneveine, Périer | 4 286 €/m² | 20,4 €/m² | ≈ 5,7 % |
| 13e — Saint-Jérôme (campus) | 2 594 €/m² | 18,7 €/m² | ≈ 8,7 % |
Méthode : indicateur de loyer d'annonce des 1-2 pièces (Carte des loyers 2025 (estimations ANIL), logement type de 37 m² loué vide, charges comprises) × 12 ÷ prix médian des ventes d'appartements de l'arrondissement (DVF), toutes surfaces confondues. Calculé sur un loyer charges comprises et un prix hors frais d'achat, avant taxe foncière, vacance et fiscalité, il surestime le rendement brut habituel ; le prix d'un studio précis peut aussi s'écarter de la médiane.
Qui loue un studio à Marseille ? Le profil locataire 2026
Bien connaître votre futur locataire est décisif pour la réussite de votre investissement. On retrouve surtout quatre profils (aucune statistique publique ne les chiffre à Marseille) :
- L'étudiant — Aix-Marseille Université (sites Saint-Charles, Saint-Jérôme, Luminy, Timone), KEDGE Business School (Luminy, 9e), écoles d'ingénieurs. Bail meublé d'un an, ou de 9 mois pour un étudiant ; garantie Visale possible jusqu'à 30 ans.
- Le jeune actif — Souvent un premier logement après les études. Bail nu de 3 ans ou meublé d'un an.
- La personne en mobilité — Stage, mission temporaire, internat à l'AP-HM, mutation. Bail mobilité de 1 à 10 mois, en meublé.
- La personne seule à tout âge — Séparation, pied-à-terre en ville, retraite. Attentes fortes sur la qualité du bien et de l'immeuble.
Comment cibler le bon profil dès l'annonce
Une annonce générique attire des candidatures hétérogènes et augmente votre charge de tri. À l'inverse, une annonce positionnée filtre dès l'amont. Exemple : un studio meublé proche de la fac Saint-Charles est commercialisé en mai-juin pour cibler la rentrée étudiante ; un studio nu sur la Corniche est commercialisé toute l'année pour cibler un jeune actif. Nous adaptons l'annonce et le calendrier de mise en location à la cible de votre bien.
Les 6 leviers pour booster le rendement de votre studio
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Meubler intelligemment
Un meublé doit comporter le mobilier minimal fixé par le décret du 31 juillet 2015 (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, table, sièges, vaisselle, rangements…). Comparez, pour votre studio, le loyer meublé et le loyer nu, en tenant compte du coût du mobilier et d'un bail plus court (1 an, ou 9 mois pour un étudiant).
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Basculer en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Au régime réel, le LMNP permet de déduire les charges et d'amortir le bien et le mobilier, ce qui peut réduire fortement l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value en cas de vente : faites chiffrer votre cas par un expert-comptable.
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Optimiser le DPE
Depuis 2025, les passoires thermiques (G) sont interdites à la location ; les F le seront en 2028, les E en 2034. Améliorer le DPE garde le studio louable dans la durée ; des travaux d'amélioration importants peuvent aussi, sous conditions, justifier une hausse du loyer à la relocation (encadrement des loyers en zone tendue).
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Soigner la commercialisation photo
Sur un studio, la présentation est décisive : 18 m² mal éclairés repoussent, 18 m² bien photographiés au grand angle attirent. Chez EG Agency, photo pro incluse dans le forfait mise en location.
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Ouvrir le studio au bail mobilité
En meublé, le bail mobilité (1 à 10 mois, ni renouvelable ni reconductible) permet de louer aussi aux stagiaires, aux personnes en formation ou en mission temporaire, en plus des étudiants : de quoi louer sur des périodes que le bail étudiant de 9 mois ne couvre pas.
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Sécuriser via GLI ou Visale
Les relocations plus fréquentes multiplient les entrées de nouveaux locataires. La garantie loyers impayés GALIAN d'EG Agency (2,5 % TTC, reversés à l'assureur sans marge) ou Visale, gratuite et ouverte notamment aux jeunes de 18 à 30 ans, limitent le risque d'impayé.
Combien coûte vraiment la gestion d'un studio chez EG Agency ?
Exemple chiffré sur un studio de 22 m² loué, par hypothèse, 595 € hors charges + 90 € de charges, soit 685 € CC perçus mensuellement.
| Poste | Tarif | Coût annuel |
|---|---|---|
| Mise en location (one-shot) | 13 € TTC/m² | 286 € pour 22 m² (amorti sur durée bail) |
| Gestion simple (6 % TTC) | 41,10 € TTC/mois | 493 € TTC |
| Gestion + GLI (8,5 % TTC) | 58,23 € TTC/mois | 699 € TTC |
| Économie fiscale (TMI 30 % + PS 17,2 %) | −47,2 % | ≈ −330 € |
| Coût net réel formule complète | — | ≈ 369 € / an |
Soit environ 31 € net par mois, au régime réel et à la tranche de 30 %, pour déléguer la gestion d'un studio marseillais — encaissement, quittancement, récapitulatif fiscal annuel (2044), gestion des sinistres, et garantie loyers impayés GALIAN incluse.
Les 4 erreurs à éviter sur un studio à Marseille
- Sous-estimer le DPE. Acheter un studio "rentable sur le papier" en ignorant un DPE F ou G, c'est acheter un bien qui deviendra non louable sans travaux.
- Choisir un immeuble dégradé. Un studio dans un immeuble mal entretenu (façade, ascenseur, parties communes) se loue moins bien. Vérifiez les PV d'AG des 3 dernières années avant achat.
- Négliger la fiscalité. Comparez micro-foncier, régime réel et location meublée (LMNP) avant de choisir : l'écart d'impôt peut être important selon vos charges et votre tranche.
- Gérer soi-même sans expérience. Sur un studio, le coût de gestion (≈ 31 € net/mois dans l'exemple ci-dessus) est à comparer au risque d'un impayé ou d'une vacance prolongée : un mois sans locataire, c'est un mois de loyer perdu.
Questions fréquentes
Le studio est-il vraiment le bon choix pour un investissement locatif à Marseille ?
Cela dépend du secteur et du prix d'achat. Un petit logement se loue plus cher au m² : dans le 8e, l'indicateur de loyer d'annonce est de 20,4 €/m² pour un 1-2 pièces contre 17,0 €/m² pour un 3 pièces et plus, charges comprises (Carte des loyers 2025 (estimations ANIL)). En contrepartie, les locataires d'un studio changent souvent plus vite que ceux d'un T3 familial. Le bon arbitrage : rendement contre stabilité.
Quel loyer puis-je espérer pour un studio à Marseille en 2026 ?
D'après la Carte des loyers 2025 (estimations ANIL), l'indicateur de loyer d'annonce d'un 1-2 pièces (studio ou T2) va de 16,2 €/m² dans le 15e à 20,6 €/m² dans le 7e, charges comprises. Ce sont des loyers d'annonce estimés pour un logement type de 37 m² loué vide, pas des loyers signés : le loyer au m² d'un studio plus petit, meublé ou bien placé peut s'en écarter.
Quels sont les frais de gestion pour un studio chez EG Agency ?
Identiques à toute typologie : 6 % TTC des sommes encaissées (loyer et charges) en gestion simple, ou 8,5 % TTC (6 % de gestion + 2,5 % de garantie loyers impayés) en gestion complète. Pour un studio loué 595 € par mois charges comprises, cela représente 35,70 € TTC/mois (gestion simple) ou 50,58 € TTC/mois (formule complète avec GLI incluse), déductibles des revenus fonciers au régime réel.
Faut-il meubler un studio à Marseille ?
Cela dépend du bien et de la cible. Un meublé doit comporter le mobilier minimal fixé par le décret du 31 juillet 2015 ; le bail est plus court (1 an, ou 9 mois pour un étudiant) et la location meublée ouvre le régime LMNP. Comparez, pour votre bien, le loyer meublé et le loyer nu en tenant compte du coût du mobilier.
Quelle est la vacance locative moyenne d'un studio marseillais ?
Aucune statistique publique ne mesure la vacance des studios à Marseille, et nous ne publions pas de taux pour notre portefeuille. Elle dépend surtout du loyer demandé, de l'état du logement et de la période de mise en location.
Votre studio mérite une gestion premium
Confiez-nous la gestion de votre studio marseillais : commercialisation, sélection locataire, récapitulatif fiscal annuel (2044). 6 % TTC/mois en gestion simple, 8,5 % TTC avec la garantie loyers impayés, sans frais cachés.