La surface Carrez est obligatoire dans toute vente d'appartement en copropriété. Pourtant 1 cas sur 5 à Marseille présente un écart de 5 % ou plus entre la surface annoncée et la mesure officielle. C'est un piège classique — et un levier de négociation pour l'acquéreur averti.
De quoi parle-t-on exactement ?
La loi Carrez (1996) impose au vendeur d'indiquer la surface privative du lot (sol au plafond, exclus murs, cloisons, marches, gaines techniques). Toute surface inférieure à 1,80 m de hauteur sous plafond n'est pas comptée. La mesure doit être effectuée par un professionnel (architecte, géomètre, diagnostiqueur). Une erreur supérieure à 5 % en défaveur de l'acquéreur permet une action en réduction du prix.
Les pièges fréquents à Marseille
(1) Anciennes mansardes haussmanniennes — combles partiellement aménagés où la hauteur descend sous 1,80 m. (2) Cloisons rajoutées sans mesure mise à jour — la surface diminue. (3) Vérandas et balcons fermés non déclarés — surface non Carrez ajoutée à la "surface totale" annoncée par le vendeur. (4) Mezzanines — souvent non Carrez si sous 1,80 m.
Le levier de négociation
L'écart Carrez est un puissant levier. Sur un bien annoncé "85 m² Carrez" qui en mesure réellement 78, l'acquéreur peut négocier 7 m² × prix au m² = 28 000 € en moins (sur un bien à 4 000 €/m²). Cette négociation est légalement opposable jusqu'à 1 an après la signature notariale — autre raison de bien vérifier en amont.
Notre conseil
Pour les acquéreurs : faire mesurer la surface par un diagnostiqueur indépendant avant la signature du compromis, surtout si le bien a moins de 80 m² annoncés (l'enjeu y est plus grand en pourcentage). Pour les vendeurs : commander une mesure Carrez à jour à la mise en vente — cela rassure les acquéreurs et évite les renégociations de dernière minute. Coût : 100-200 €.
La surface Carrez est obligatoire dans toute vente d'appartement en copropriété. Pourtant 1 cas sur 5 à Marseille présente un écart de 5 % ou plus entre la surface annoncée et la mesure officielle. C'est un piège classique — et un levier de négociation pour l'acquéreur averti.
De quoi parle-t-on exactement ?
La loi Carrez (1996) impose au vendeur d'indiquer la surface privative du lot (sol au plafond, exclus murs, cloisons, marches, gaines techniques). Toute surface inférieure à 1,80 m de hauteur sous plafond n'est pas comptée. La mesure doit être effectuée par un professionnel (architecte, géomètre, diagnostiqueur). Une erreur supérieure à 5 % en défaveur de l'acquéreur permet une action en réduction du prix.
Les pièges fréquents à Marseille
(1) Anciennes mansardes haussmanniennes — combles partiellement aménagés où la hauteur descend sous 1,80 m. (2) Cloisons rajoutées sans mesure mise à jour — la surface diminue. (3) Vérandas et balcons fermés non déclarés — surface non Carrez ajoutée à la "surface totale" annoncée par le vendeur. (4) Mezzanines — souvent non Carrez si sous 1,80 m.
Le levier de négociation
L'écart Carrez est un puissant levier. Sur un bien annoncé "85 m² Carrez" qui en mesure réellement 78, l'acquéreur peut négocier 7 m² × prix au m² = 28 000 € en moins (sur un bien à 4 000 €/m²). Cette négociation est légalement opposable jusqu'à 1 an après la signature notariale — autre raison de bien vérifier en amont.
Notre conseil
Pour les acquéreurs : faire mesurer la surface par un diagnostiqueur indépendant avant la signature du compromis, surtout si le bien a moins de 80 m² annoncés (l'enjeu y est plus grand en pourcentage). Pour les vendeurs : commander une mesure Carrez à jour à la mise en vente — cela rassure les acquéreurs et évite les renégociations de dernière minute. Coût : 100-200 €.
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