Plus-value immobilière à Marseille : calcul, abattements et exonérations en 2026

Vendre un bien immobilier à Marseille peut générer une plus-value, un gain financier soumis à l'impôt. Pour les propriétaires du 8^e, 9^e, 7^e ou 6^e arrondissement, maîtriser le calcul de cette plus-value, les abattements applicables et les conditions d'exonération est une étape clé. EG Agency, expert du marché immobilier sud marseillais, vous apporte un éclairage précis sur les règles en vigueur pour l'année 2026.

La plus-value immobilière : définition et principe de calcul

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d'un bien et son prix d'acquisition. Ce gain net est, par principe, imposable. Le calcul de la plus-value brute nécessite d'ajuster ces deux valeurs pour tenir compte des réalités du marché et des dépenses engagées.

Calcul du prix d'acquisition ajusté

Le prix d'acquisition n'est pas simplement le montant figurant sur l'acte notarié. Il doit être majoré des éléments suivants :

• Frais d'acquisition : Il s'agit des frais de notaire, commissions d'agence (si payées par l'acquéreur), droits d'enregistrement. Deux options sont possibles : soit retenir les frais réels sur justificatifs, soit appliquer un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition si le bien a été acquis à titre onéreux.
• Dépenses de travaux : Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent être ajoutés au prix d'acquisition, à condition qu'ils n'aient pas déjà été déduits du revenu foncier et qu'ils soient justifiés par des factures. Pour les biens détenus depuis plus de 5 ans, un forfait de 15 % du prix d'acquisition peut être appliqué, sans justificatif, si le vendeur n'a pas gardé les factures ou n'a pas réalisé de travaux importants. Ce forfait est une aide significative pour beaucoup de propriétaires marseillais ayant rénové leur appartement ou maison sans toujours archiver toutes les pièces.

Calcul du prix de cession ajusté

Le prix de vente est également ajusté. Il est minoré des frais supportés par le vendeur lors de la cession :

• Frais de diagnostics obligatoires : DPE, amiante, plomb, termites, etc., sont déductibles sur justificatifs.
• Honoraires d'agence immobilière : Les commissions d'agence immobilière, lorsque le vendeur en supporte la charge, sont déductibles du prix de vente. EG Agency conseille sur cette optimisation lors de l'estimation de votre bien à Marseille.
• Frais de mainlevée d'hypothèque : Le cas échéant.

La différence entre le prix de cession ajusté et le prix d'acquisition ajusté constitue la plus-value brute imposable.

Les abattements pour durée de détention : une réduction progressive de l'impôt

Le montant de la plus-value immobilière est imposé selon deux prélèvements : l'impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux (PS). La durée de détention du bien est le facteur déterminant pour l'application des abattements.

Abattement pour l'impôt sur le revenu (taux de 19 %)

• De 0 à 5 ans : Aucun abattement.
• De la 6^e à la 21^e année de détention : Abattement de 6 % par an.
• La 22^e année : Abattement de 4 %.

L'exonération totale de l'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention du bien.

Abattement pour les prélèvements sociaux (taux de 17,2 %)

• De 0 à 5 ans : Aucun abattement.
• De la 6^e à la 21^e année de détention : Abattement de 1,65 % par an.
• La 22^e année : Abattement de 1,60 %.
• De la 23^e à la 30^e année : Abattement de 9 % par an.

L'exonération totale des prélèvements sociaux est acquise après 30 ans de détention. Cela signifie qu'un bien détenu entre 22 et 30 ans peut être exonéré d'IR mais rester taxable aux prélèvements sociaux.

Exemple concret pour un appartement à Périer acheté en 2006 et vendu en 2026 (20 ans de détention) :
La plus-value imposable sera soumise à un abattement de (15 ans * 6 %) = 90 % pour l'IR, et (15 ans * 1,65 %) = 24,75 % pour les prélèvements sociaux. Il reste donc 10 % de la plus-value soumise à l'IR et 75,25 % soumise aux PS.

Les cas d'exonération de la plus-value immobilière à Marseille

Plusieurs situations permettent une exonération totale de la plus-value, même avant l'application des abattements pour durée de détention. Ces exonérations sont cruciales pour de nombreux vendeurs marseillais.

1. Exonération pour résidence principale

C'est l'exonération la plus courante. La vente de votre résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value. Pour en bénéficier, le bien doit avoir été votre résidence habituelle et effective au jour de la cession. Une tolérance est accordée si le logement est vendu dans un délai normal (généralement un an) après votre déménagement, à condition que vous n'ayez pas acquis un nouveau logement entre-temps.

Pour les propriétaires d'une villa à Roucas-Blanc ou d'un appartement à Endoume, cette exonération est un avantage fiscal majeur. Pour connaître la valeur de votre résidence principale, nous vous invitons à consulter nos experts pour une estimation détaillée.

2. Exonération pour les non-résidents (sous conditions)

Les non-résidents fiscaux en France, ressortissants d'un État membre de l'Union Européenne (ou de l'Islande, de la Norvège ou du Liechtenstein), peuvent bénéficier d'une exonération de plus-value sur la première vente d'un logement en France, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable. Cette exonération est soumise à des conditions de domiciliation fiscale continue dans l'UE et de détention du bien depuis une certaine durée. Cette situation est moins fréquente pour le marché local du sud marseillais, mais pertinente pour certains investisseurs.

3. Exonération pour cession d'un bien dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 €

Les cessions dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 € sont exonérées. Cette mesure concerne généralement des biens de petite taille, caves, parkings ou petites parcelles de terrain.

4. Exonération pour durée de détention

Comme détaillé précédemment, la plus-value est totalement exonérée d'IR après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

5. Exonération sous conditions de remploi (pour vente de biens autres que la résidence principale)

Depuis le 1^er janvier 2018, une exonération est possible pour la vente d'un logement autre que la résidence principale, sous certaines conditions :

• Le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession.
• Le vendeur procède au remploi de tout ou partie du prix de cession pour l'acquisition ou la construction de sa résidence principale dans un délai de 24 mois.

Cette mesure peut bénéficier à des vendeurs ayant détenu un investissement locatif à Bonneveine ou Mazargues, et souhaitant l'utiliser pour acquérir leur future résidence principale.

Cas particulier : la taxe sur les plus-values immobilières élevées

Au-delà de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, une taxe additionnelle s'applique sur les plus-values immobilières nettes imposables supérieures à 50 000 €. Cette taxe est progressive, variant de 2 % à 6 % de la plus-value, selon son montant. Elle s'ajoute aux 19 % d'IR et 17,2 % de prélèvements sociaux. C'est un élément à ne pas négliger pour les ventes de biens de prestige, comme certaines propriétés sur le littoral ou dans les quartiers huppés du 8^e arrondissement. Pour des informations détaillées sur l'ensemble des charges, nos articles sur les frais de notaire peuvent également être utiles.

Conséquences pour le marché marseillais en 2026

En 2026, le marché immobilier du sud de Marseille reste dynamique. Les prix au mètre carré ont connu une stabilité relative, avec une légère hausse dans certains secteurs prisés comme le 7^e arrondissement (+2,5 % sur un an pour les appartements à Endoume) ou Périer (+1,8 % pour les maisons). Le délai moyen de vente pour un appartement est de 75 jours dans le 8^e, 90 jours dans le 9^e. Pour une maison, comptez en moyenne 100 jours.

La connaissance précise des règles de plus-value est un atout. Les propriétaires qui détiennent leur bien depuis longtemps, notamment ceux ayant acheté avant 2004, bénéficieront d'une exonération totale ou quasi-totale. Pour les acquisitions plus récentes, la planification fiscale est essentielle. EG Agency est à votre disposition pour vous accompagner dans la vente de votre bien immobilier à Marseille, en vous apportant les conseils nécessaires pour optimiser votre fiscalité.

Pour des informations complémentaires sur la législation ou pour explorer nos biens à vendre à Marseille, n'hésitez pas à consulter notre site ou à nous rencontrer directement à l'agence.

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