Préambule : qu'est-ce qu'un mandat de gestion ?
Le mandat de gestion locative est un contrat civil par lequel un propriétaire (le mandant) confie à un professionnel (le mandataire) l'administration courante de son bien loué. Sa rédaction est encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972, complétés par la loi ALUR du 24 mars 2014.
Pour être valide, le mandat doit obligatoirement :
- Être écrit (pas de mandat verbal)
- Préciser l'identité complète des parties et le bien concerné
- Définir la nature et l'étendue de la mission
- Indiquer la durée et les conditions de résiliation
- Détailler la rémunération du mandataire (montant ou taux)
- Être numéroté et enregistré dans le registre des mandats de l'agence
- Mentionner les références de la carte professionnelle G
- Mentionner la garantie financière et l'organisme garant
Un mandat qui omet l'un de ces éléments est nul de plein droit. Voici maintenant les 8 clauses à examiner en détail.
Clause 1. L'identité des parties et la désignation du bien
Vérifiez que sont correctement renseignés :
- Mandant : nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse, qualité (propriétaire en pleine propriété, usufruitier, indivision…). En cas d'indivision, tous les indivisaires doivent signer, sous peine de nullité.
- Mandataire : raison sociale, RCS, adresse, n° carte professionnelle G, garantie financière (montant + organisme).
- Bien : adresse précise, étage, lot de copropriété, surface habitable, références cadastrales.
Une erreur sur ces éléments peut compliquer toute procédure ultérieure (impayé, contentieux). Relisez attentivement avant signature.
Clause 2. L'étendue de la mission confiée
C'est la clause la plus importante en pratique. Elle doit préciser exactement ce que l'agence peut faire au nom du propriétaire :
- Mise en location (recherche locataire, signature du bail, état des lieux)
- Perception des loyers et charges, émission des quittances
- Régularisation annuelle des charges
- Souscription et résiliation des contrats d'assurance, eau, énergie
- Coordination des travaux courants dans la limite d'un montant fixé (souvent 300-500 €)
- Action en recouvrement amiable des loyers impayés
- Représentation aux assemblées générales de copropriété (sur demande)
- Restitution du dépôt de garantie
Sont généralement exclus (sauf mention explicite) : la vente du bien, la décision de relouer (qui reste votre choix), les travaux supérieurs au plafond fixé, les actions judiciaires (qui nécessitent un mandat ad hoc séparé).
Clause 3. La durée du mandat
La durée n'est pas légalement plafonnée mais la pratique marseillaise du marché en 2026 est de 12 mois renouvelables tacitement. Méfiez-vous des mandats de :
- Durée indéterminée : difficile à résilier, à éviter
- Durée supérieure à 3 ans sans clause de sortie annuelle : vous bloque sans recours pendant trop longtemps
- Reconduction tacite « pour 5 ans » : règle abusive selon la jurisprudence, mais à éviter par principe
Le bon standard : 12 mois fermes, reconductibles tacitement par périodes de 12 mois, avec dénonciation possible par chaque partie 3 mois avant l'échéance par lettre recommandée.
Clause 4. Les honoraires de gestion
Doivent être précisés sans ambiguïté :
- Le pourcentage TTC appliqué sur le loyer hors charges effectivement perçu (ne pas accepter « sur le loyer charges comprises » — c'est plus cher)
- La base de calcul (uniquement sur sommes encaissées, jamais sur sommes appelées)
- La périodicité de prélèvement (généralement mensuelle, déduite du virement de loyer)
- Les éventuels frais annexes et leur tarif exact (régularisation charges, état des lieux, déclaration fiscale, etc.)
📊 Voir notre comparatif des tarifs gestion locative à Marseille 2026
Le mandat doit lister exhaustivement tous les coûts. Si une prestation n'est pas mentionnée, le mandataire ne peut vous la facturer ultérieurement sans avenant signé.
Clause 5. La rémunération de la mise en location
Si la mise en location est incluse dans le mandat (ou facturée séparément), le mandat doit préciser :
- Le montant (souvent 1 mois de loyer HC TTC pour le bailleur)
- Le déclenchement du paiement (à la signature du bail, pas avant)
- Les obligations du mandataire en contrepartie (diffusion sur portails, photos, visites, sélection)
Attention : la loi ALUR plafonne les honoraires de mise en location facturés au locataire (généralement 8 à 12 €/m² selon la zone). Cette limite ne s'applique pas au bailleur, mais le bailleur ne peut jamais répercuter ses propres honoraires sur le locataire.
Clause 6. La résiliation
C'est votre clause de sortie. Elle doit prévoir :
- Résiliation à échéance : par lettre recommandée AR, préavis 3 mois (parfois 1 mois) avant la date anniversaire
- Résiliation pour faute : sans préavis en cas de manquement grave du mandataire (non-reversement des loyers, défaillance majeure)
- Effets de la résiliation : remise des documents, comptes définitifs sous 30 jours, transmission du dossier au nouveau gestionnaire (ou au propriétaire)
Méfiez-vous des clauses qui imposent :
- Une « pénalité de résiliation » d'un montant disproportionné (illégal)
- Un préavis de plus de 6 mois
- Une impossibilité de résilier avant échéance même en cas de faute
Ces clauses peuvent être contestées devant le juge en tant que clauses abusives (article L.212-1 du Code de la consommation), mais autant éviter le litige : refusez ces formulations dès la rédaction du mandat.
Clause 7. La garantie financière et l'assurance professionnelle
Le mandataire doit obligatoirement disposer :
- D'une garantie financière minimale de 110 000 € (au-delà si gestion d'un parc important), souscrite auprès d'un organisme agréé (caisse de garantie FNAIM/Galian, SOCAF, banque)
- D'une assurance de responsabilité civile professionnelle
- D'une carte professionnelle G (Gestion immobilière) en cours de validité, délivrée par la CCI
Ces éléments sont obligatoirement mentionnés au mandat. Si l'un d'eux manque, le mandataire exerce illégalement et le mandat est nul. Chez EG Agency :
- Carte professionnelle T + G — CCI Aix-Marseille-Provence
- Garantie financière 120 000 € — Galian (caisse FNAIM)
- RC Pro AXA — n° de police communiqué sur demande
Clause 8. La reddition des comptes
Selon l'article 1993 du Code civil, tout mandataire doit rendre compte de sa gestion au mandant. Le mandat doit préciser :
- La fréquence du reversement (généralement mensuelle, entre le 5 et le 10 du mois suivant)
- Les modalités (virement bancaire sur compte du mandant, IBAN précisé au mandat)
- L'envoi d'un relevé mensuel (encaissements, dépenses engagées, solde)
- Un bilan annuel détaillé incluant les éléments fiscaux nécessaires à la déclaration des revenus fonciers
- L'accès à un extranet sécurisé 24/7 permettant de consulter en temps réel l'historique
Toute lacune dans la reddition des comptes engage la responsabilité du mandataire et peut justifier une résiliation pour faute. Conservez tous les relevés annuels pendant au moins 10 ans (durée légale de conservation pour le fisc).
Check-list de signature : 10 points à valider AVANT signature
- ☐ Le mandat est numéroté (numéro de répertoire des mandats)
- ☐ Le mandataire indique sa carte G et sa garantie financière
- ☐ Vous avez reçu le devis détaillé avec tous les coûts ventilés
- ☐ Les honoraires sont exprimés en TTC sur loyer HC encaissé
- ☐ La durée et les conditions de résiliation sont claires (≤ 3 mois de préavis)
- ☐ Aucune pénalité de résiliation n'est prévue (sauf préavis raisonnable)
- ☐ La liste des prestations incluses ET exclues est exhaustive
- ☐ La périodicité de reddition des comptes est précisée
- ☐ Un extranet ou accès en ligne est prévu
- ☐ L'IBAN du mandant figure pour les reversements
Une fois ces 10 cases cochées, vous pouvez signer en toute confiance. Si un seul point reste flou, demandez clarification écrite par mail avant signature.
Questions fréquentes
Le mandat de gestion est-il obligatoire ?
Oui. Toute mission de gestion confiée à un professionnel doit faire l'objet d'un mandat écrit, conforme à la loi Hoguet de 1970. Sans mandat, l'agent immobilier ne peut légalement percevoir d'honoraires ni accomplir d'actes au nom du propriétaire. Un mandat verbal est invalide.
Quelle durée minimale et maximale pour un mandat ?
La durée n'est pas légalement encadrée. La pratique du marché à Marseille est d'une durée initiale de 12 mois renouvelable tacitement chaque année. Certaines agences proposent 24 ou 36 mois pour fidéliser, mais cela limite votre liberté. Refusez tout mandat de plus de 3 ans sans clause de résiliation annuelle.
Comment résilier mon mandat ?
La résiliation à échéance se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, avec un préavis de 3 mois (parfois 1 mois selon le mandat) avant la date anniversaire du mandat. En cas de faute grave (non-reversement des loyers, manquements répétés), la résiliation peut intervenir sans préavis. Conservez la preuve d'envoi en cas de litige.
Le mandat peut-il être exclusif ?
Pour la gestion locative pure, l'exclusivité n'a guère de sens (vous ne pouvez confier la gestion qu'à un seul mandataire à la fois de toute façon). En revanche, pour la mise en location, certaines agences proposent un mandat exclusif avec engagement de délai ou de loyer cible. C'est rarement avantageux pour le bailleur, sauf cas particulier (bien atypique).
Mon mandataire peut-il signer le bail à ma place ?
Oui, c'est l'objet même du mandat. La clause de pouvoirs du mandat doit préciser que l'agence peut, au nom et pour le compte du mandant, signer le bail, l'état des lieux, percevoir les loyers, émettre les quittances, déclarer les sinistres. Le propriétaire reste informé via l'extranet et conserve la décision finale sur le choix du locataire.
Que se passe-t-il si l'agence fait faillite ?
C'est précisément pour ce risque que la loi Hoguet impose une garantie financière minimale (110 000 €) souscrite par l'agence auprès d'un organisme agréé (caisse de garantie, banque). En cas de défaillance, vos fonds sont remboursés via cette garantie. Vérifiez le montant exact (inscrit sur la carte G) — chez EG Agency : 120 000 €.
Lisons votre mandat ensemble
Vous avez reçu un mandat d'une autre agence ? Envoyez-le-nous, on vous le décortique gratuitement et on vous indique les points à négocier ou refuser.