Depuis plusieurs années, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un élément central de toute transaction immobilière en France. À Marseille, où le parc de logements est particulièrement ancien et hétérogène d’un arrondissement à l’autre, comprendre les nouvelles règles du DPE est indispensable pour tout propriétaire, acquéreur ou bailleur. En 2025, plusieurs évolutions réglementaires entrent pleinement en vigueur et rebattent les cartes du marché immobilier marseillais.
Qu’est-ce que le DPE et pourquoi est-il crucial à Marseille ?
Le DPE évalue la consommation énergétique d’un logement et son impact en émissions de gaz à effet de serre, via une étiquette allant de A (très performant) à G (passoire thermique). Opposable juridiquement depuis juillet 2021, il engage désormais pleinement la responsabilité du diagnostiqueur comme celle du vendeur.
À Marseille, le sujet est particulièrement sensible : une part importante du bâti date d’avant 1948, notamment dans les arrondissements centraux (1er, 2ème, 3ème, 6ème, 7ème). Ces logements, souvent peu isolés, affichent des notes D, E voire F ou G. Résultat : leur valeur de marché est directement impactée par la réforme.
Les classes énergétiques les plus fréquentes à Marseille
Selon les observatoires locaux, près de 18 % du parc marseillais est classé F ou G, une proportion comparable à la moyenne PACA. Les immeubles haussmanniens du 6ème et les traverses en pierre du 7ème sont les plus concernés, tout comme les bâtiments d’après-guerre du 13ème ou du 14ème arrondissement.
Ce qui change en 2025 pour les propriétaires marseillais
Calendrier d’interdiction des passoires thermiques
La loi Climat et Résilience fixe un calendrier strict :
- Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de louer les logements dépassant 450 kWh/m²/an.
- Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G sont interdits à la location (sauf dérogation).
- 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements F.
- 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements E.
Concrètement, un bailleur marseillais possédant un T2 classé G dans le 1er arrondissement ne peut plus le remettre en location sans travaux depuis le début 2025. Cette mesure touche déjà plusieurs milliers de logements dans l’agglomération.
L’audit énergétique obligatoire pour la vente
Depuis avril 2023, tout logement individuel classé F ou G mis en vente doit s’accompagner d’un audit énergétique réglementaire, en plus du DPE. En 2025, cette obligation concerne également les logements classés E. Pour un propriétaire d’une maison de ville à La Timone ou à Saint-Barnabé, cela représente un budget supplémentaire de 400 à 800 euros à prévoir.
Spécificités du parc immobilier marseillais et de la PACA
Le climat méditerranéen complexifie le calcul du DPE : beaucoup de logements marseillais consomment peu en chauffage l’hiver mais beaucoup en climatisation l’été. La nouvelle méthode de calcul 3CL-DPE prend mieux en compte ces usages, mais continue de pénaliser les logements aux grandes baies vitrées sans protection solaire, typiques des appartements du Prado ou de Bonneveine.
Arrondissements particulièrement touchés
Les 1er, 2ème et 3ème arrondissements concentrent une forte proportion de logements notés F ou G. Les 8ème, 9ème et 12ème, plus récents, affichent globalement de meilleures performances. Dans les quartiers sud comme le 8ème, le DPE devient un vrai levier de valorisation : un appartement rénové et classé C se vend facilement 10 % plus cher qu’un bien équivalent classé E.
Comment bien préparer son DPE à Marseille ?
Faire appel à un diagnostiqueur certifié
Seul un diagnostiqueur certifié Cofrac peut réaliser un DPE valable. Le coût à Marseille oscille généralement entre 120 et 250 euros selon la surface. Demandez toujours plusieurs devis et vérifiez les certifications sur l’annuaire officiel du ministère.
Anticiper les travaux de rénovation
Pour passer d’une classe E à C, plusieurs leviers sont efficaces : isolation par l’extérieur (ITE), remplacement des fenêtres, passage à une pompe à chaleur, ventilation VMC double flux. MaPrimeRénov’ et les aides locales de la Métropole Aix-Marseille-Provence peuvent couvrir une part importante de l’investissement.
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