Quand vous vendez une résidence secondaire ou un bien locatif à Marseille en 2026, la plus-value peut être lourde. Voici le calcul détaillé, les abattements, les exonérations — et comment optimiser légalement.
Le calcul de base
Plus-value = Prix de vente - Prix d'achat - Frais de notaire achat - Travaux justifiés. Exemple : achat 250 K€ en 2015 (frais notaire 17 K€), travaux justifiés 30 K€, vente 380 K€ en 2026. Plus-value brute = 380 - 250 - 17 - 30 = 83 K€. Sur cette base, application des abattements selon durée de détention.
Les abattements (durée détention)
Impôt sur le revenu (19 %) : abattement 6 % par an de la 6e à 21e année, +4 % la 22e. Exonération totale après 22 ans. Prélèvements sociaux (17,2 %) : abattement 1,65 % par an de la 6e à 21e année, +1,6 % de la 22e à 30e. Exonération totale après 30 ans. Sur l'exemple à 11 ans : abattement IR ≈ 30 %, PS ≈ 8 %.
Les exonérations possibles
(1) Résidence principale — exonération totale (la plus utilisée). (2) Première vente d'un logement autre que la résidence principale (depuis 2012, mais conditions strictes — vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale les 4 années précédentes). (3) Plus-value < 15 K€. (4) Cession à un organisme social. (5) Retraite ou invalidité avec revenus modestes.
Comment optimiser
(1) Conserver tous les justificatifs de travaux (factures, devis, paiements) — peut représenter 10-50 K€ de plus-value en moins. (2) Vendre la 22e année plutôt que la 21e si possible (passage abattement IR à 100 %). (3) Déclarer correctement la résidence principale pour bénéficier d'exonération. (4) Optimiser via Pinel/LMNP/SCPI si investissement structuré. Pour une analyse personnalisée, faire appel à un notaire avant de mettre en vente.
Quand vous vendez une résidence secondaire ou un bien locatif à Marseille en 2026, la plus-value peut être lourde. Voici le calcul détaillé, les abattements, les exonérations — et comment optimiser légalement.
Le calcul de base
Plus-value = Prix de vente - Prix d'achat - Frais de notaire achat - Travaux justifiés. Exemple : achat 250 K€ en 2015 (frais notaire 17 K€), travaux justifiés 30 K€, vente 380 K€ en 2026. Plus-value brute = 380 - 250 - 17 - 30 = 83 K€. Sur cette base, application des abattements selon durée de détention.
Les abattements (durée détention)
Impôt sur le revenu (19 %) : abattement 6 % par an de la 6e à 21e année, +4 % la 22e. Exonération totale après 22 ans. Prélèvements sociaux (17,2 %) : abattement 1,65 % par an de la 6e à 21e année, +1,6 % de la 22e à 30e. Exonération totale après 30 ans. Sur l'exemple à 11 ans : abattement IR ≈ 30 %, PS ≈ 8 %.
Les exonérations possibles
(1) Résidence principale — exonération totale (la plus utilisée). (2) Première vente d'un logement autre que la résidence principale (depuis 2012, mais conditions strictes — vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale les 4 années précédentes). (3) Plus-value < 15 K€. (4) Cession à un organisme social. (5) Retraite ou invalidité avec revenus modestes.
Comment optimiser
(1) Conserver tous les justificatifs de travaux (factures, devis, paiements) — peut représenter 10-50 K€ de plus-value en moins. (2) Vendre la 22e année plutôt que la 21e si possible (passage abattement IR à 100 %). (3) Déclarer correctement la résidence principale pour bénéficier d'exonération. (4) Optimiser via Pinel/LMNP/SCPI si investissement structuré. Pour une analyse personnalisée, faire appel à un notaire avant de mettre en vente.
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