Plus-value immobilière à Marseille : calcul et optimisation 2026

Quand vous vendez une résidence secondaire ou un bien locatif à Marseille en 2026, la plus-value peut être lourde. Voici le calcul détaillé, les abattements, les exonérations — et comment optimiser légalement.

Le calcul de base

Plus-value = Prix de vente - Prix d'achat - Frais de notaire achat - Travaux justifiés. Exemple : achat 250 K€ en 2015 (frais notaire 17 K€), travaux justifiés 30 K€, vente 380 K€ en 2026. Plus-value brute = 380 - 250 - 17 - 30 = 83 K€. Sur cette base, application des abattements selon durée de détention.

Les abattements (durée détention)

Impôt sur le revenu (19 %) : abattement 6 % par an de la 6^e à 21^e année, +4 % la 22^e. Exonération totale après 22 ans. Prélèvements sociaux (17,2 %) : abattement 1,65 % par an de la 6^e à la 21^e année, 1,60 % la 22^e, puis 9 % par an de la 23^e à la 30^e. Exonération totale après 30 ans. Sur l'exemple à 11 ans de détention : abattement IR 36 %, PS 9,9 %.

Les exonérations possibles

(1) Résidence principale — exonération totale (la plus utilisée). (2) Première vente d'un logement autre que la résidence principale (depuis 2012, mais conditions strictes — vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale les 4 années précédentes, et le prix de vente sert à acheter ou construire votre résidence principale dans les 2 ans). (3) Prix de vente ne dépassant pas 15 000 €. (4) Cession à un organisme social. (5) Retraite ou invalidité avec revenus modestes.

Comment optimiser

(1) Conserver tous les justificatifs de travaux (factures, devis, paiements) : ils viennent en déduction de la plus-value ; après 5 ans de détention, un forfait de 15 % du prix d'achat peut remplacer les factures. (2) Si possible, vendre après 22 ans de détention (exonération totale d'impôt sur le revenu). (3) Déclarer correctement la résidence principale pour bénéficier d'exonération. (4) Pour un bien loué en meublé (LMNP), anticiper : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Pour une analyse personnalisée, faire appel à un notaire avant de mettre en vente.