Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) reste en 2026 l'un des plus avantageux fiscalement pour l'investissement locatif. Voici notre guide complet — conditions, avantages, pièges, optimisation à Marseille.
Qu'est-ce que le LMNP ?
Statut fiscal pour les particuliers louant un bien meublé, qu'ils soient propriétaires occupants par ailleurs ou pas. Conditions : recettes locatives < 23 000 €/an OU < 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Au-delà, basculement automatique en LMP (Loueur Meublé Professionnel) avec contraintes différentes.
Régime micro-BIC vs régime réel
Micro-BIC (recettes < 77 700 €/an) : abattement forfaitaire 50 % sur les recettes. Simple, mais souvent moins avantageux. Régime réel : déduction de toutes les charges (intérêts emprunt, taxe foncière, charges copro, assurances, comptable, travaux d'entretien) + amortissement du bien et du mobilier. Souvent résultat fiscal proche de 0 pendant 10-15 ans.
L'amortissement : la clé
Amortissement bien immobilier : sur 25-30 ans, soit 3,3 à 4 % par an. Amortissement mobilier : sur 5-10 ans. Exemple : bien acheté 200 K€ + mobilier 10 K€. Amortissement annuel : 200 000/27,5 + 10 000/7 = 7 270 + 1 430 = 8 700 €/an. Sur des loyers de 12 000 €/an et charges déductibles de 4 000 €, résultat fiscal = 12 000 - 4 000 - 8 700 = -700 € (déficit reportable 10 ans). Imposition nulle.
Notre conseil 2026
Pour la majorité des investisseurs locatifs marseillais : LMNP régime réel avec comptable spécialisé. Coût comptable annuel : 600-1 200 €, largement compensé par l'optimisation fiscale. À Marseille, le LMNP s'applique particulièrement bien aux T1-T2 centre (étudiants AMU) et aux T2-T3 sud (cadres mutations). Notre équipe oriente vers des comptables LMNP spécialisés Marseille.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) reste en 2026 l'un des plus avantageux fiscalement pour l'investissement locatif. Voici notre guide complet — conditions, avantages, pièges, optimisation à Marseille.
Qu'est-ce que le LMNP ?
Statut fiscal pour les particuliers louant un bien meublé, qu'ils soient propriétaires occupants par ailleurs ou pas. Conditions : recettes locatives < 23 000 €/an OU < 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Au-delà, basculement automatique en LMP (Loueur Meublé Professionnel) avec contraintes différentes.
Régime micro-BIC vs régime réel
Micro-BIC (recettes < 77 700 €/an) : abattement forfaitaire 50 % sur les recettes. Simple, mais souvent moins avantageux. Régime réel : déduction de toutes les charges (intérêts emprunt, taxe foncière, charges copro, assurances, comptable, travaux d'entretien) + amortissement du bien et du mobilier. Souvent résultat fiscal proche de 0 pendant 10-15 ans.
L'amortissement : la clé
Amortissement bien immobilier : sur 25-30 ans, soit 3,3 à 4 % par an. Amortissement mobilier : sur 5-10 ans. Exemple : bien acheté 200 K€ + mobilier 10 K€. Amortissement annuel : 200 000/27,5 + 10 000/7 = 7 270 + 1 430 = 8 700 €/an. Sur des loyers de 12 000 €/an et charges déductibles de 4 000 €, résultat fiscal = 12 000 - 4 000 - 8 700 = -700 € (déficit reportable 10 ans). Imposition nulle.
Notre conseil 2026
Pour la majorité des investisseurs locatifs marseillais : LMNP régime réel avec comptable spécialisé. Coût comptable annuel : 600-1 200 €, largement compensé par l'optimisation fiscale. À Marseille, le LMNP s'applique particulièrement bien aux T1-T2 centre (étudiants AMU) et aux T2-T3 sud (cadres mutations). Notre équipe oriente vers des comptables LMNP spécialisés Marseille.
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