La loi Climat et Résilience continue de redessiner le marché : interdiction de mise en location des classes G depuis 2025, F depuis 2028, E à partir de 2034. À Marseille, c'est environ 15-20 % du parc locatif qui est concerné. Voici les conséquences concrètes pour propriétaires et investisseurs.
Le calendrier précis
1er janvier 2025 : interdiction de mettre en location les biens classés G (le bail en cours peut continuer, mais aucun nouveau bail). 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux F. 1er janvier 2034 : étendue aux E. Pour la copropriété, l'audit énergétique est obligatoire à la vente depuis 2023 sur les passoires (F et G), avec proposition de scénarios de rénovation.
L'impact sur les prix
À Marseille, un bien classé F ou G se vend en moyenne 8-15 % moins cher qu'un bien équivalent classé D-E. La décote peut atteindre 20-25 % pour les biens où la rénovation est techniquement complexe (immeubles XIXe avec contraintes patrimoniales, copropriétés bloquées). À l'inverse, les biens A-B sont survalorisés de 5-10 %.
Que faire avec un bien F ou G ?
Trois options : (1) Vendre en l'état avec décote — souvent à un investisseur qui prévoit la rénovation. (2) Rénover (isolation, chauffage, ventilation) — budget typique 15 000-50 000 €/logement pour passer F à C/D. (3) Conserver pour usage personnel — pas d'obligation tant que vous n'envisagez pas la location. Les aides MaPrimeRénov' couvrent 30-90 % selon les revenus.
Notre conseil
Pour les propriétaires bailleurs : audit énergétique précis avant toute décision. Pour beaucoup, la rénovation est rentable en 6-8 ans (loyer maintenu + valorisation du bien + revente facilitée). Pour les acquéreurs : un F ou G accessible à -15 % peut être une excellente opportunité si la rénovation reste maîtrisée. Notre équipe oriente vers les bons artisans et coordonne le projet.
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