Le calendrier d'interdiction — ce qui change vraiment
| Date | Mesure | Impact direct |
|---|---|---|
| Depuis 1er janvier 2023 | Gel des loyers pour DPE F et G | Plus de hausse possible jusqu'à amélioration du DPE |
| Depuis 1er janvier 2025 | Interdiction LOCATION pour DPE G | Tous les nouveaux baux + renouvellements interdits |
| 1er janvier 2028 | Interdiction LOCATION pour DPE F | +50 000 logements marseillais concernés |
| 1er janvier 2034 | Interdiction LOCATION pour DPE E | ≈ 100 000 logements marseillais concernés |
À noter : les interdictions concernent uniquement la location, pas la propriété. Vous pouvez toujours vendre un bien DPE G ou F, mais avec une décote significative et un acheteur conscient des travaux à venir.
Impact réel sur le prix de vente à Marseille
Notre observatoire EG Agency a mesuré l'impact de chaque classe DPE sur le prix de vente à Marseille en 2026. Décote moyenne par rapport à un DPE C de référence :
| DPE | Décote vs DPE C | Exemple sur T3 à 250 000 € (C) |
|---|---|---|
| A / B | +5 à +8 % (premium) | 262 500-270 000 € |
| C | 0 % (référence) | 250 000 € |
| D | −3 à −5 % | 237 500-242 500 € |
| E | −6 à −10 % | 225 000-235 000 € |
| F | −8 à −15 % | 212 500-230 000 € |
| G | −15 à −25 % | 187 500-212 500 € |
La décote s'accentue à mesure que l'échéance d'interdiction approche. Un DPE F en 2026 sera plus pénalisé en 2027 puis 2028 (date d'interdiction).
Quels travaux pour gagner 1-2 lettres au DPE ?
Sur un appartement marseillais typique (T3, 65 m², classé E ou F), un programme de travaux d'amélioration peut faire gagner 1 à 3 lettres :
- Isolation des murs par l'intérieur (ITI) : 70-120 €/m², gain 1-2 lettres
- Isolation toiture / combles (en immeuble : impossible en privatif, doit passer par AG copro) : 30-60 €/m², gain 1 lettre
- Remplacement fenêtres simples vitrage par double vitrage : 600-1 200 €/fenêtre, gain 1 lettre
- Remplacement chaudière fioul/gaz ancienne par pompe à chaleur : 8 000-15 000 €, gain 1-2 lettres
- VMC double-flux : 2 500-5 000 €, gain 0,5 lettre
- Ballon thermodynamique remplaçant cumulus électrique : 2 500-4 000 €, gain 0,5 lettre
Budget moyen pour passer de F à C : 25 000-40 000 € sur un T3 marseillais (variable selon état initial). Budget pour passer de G à D/C : 35 000-55 000 €.
Les aides disponibles en 2026
-
MaPrimeRénov' Sérénité
Pour les propriétaires occupants modestes / très modestes. Jusqu'à 30 000 € de subvention pour un bouquet de travaux performance énergétique. Sur Marseille en 2026 : ≈ 8 000 demandes par an aboutissant à un dossier financé. Délai instruction : 3-6 mois.
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MaPrimeRénov' classique
Pour tous les propriétaires (revenus). Prime par geste de travaux : 1 000-15 000 € selon revenus et type de travaux. Cumulable avec d'autres aides. Demande sur maprimerenov.gouv.fr.
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Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ)
Prêt sans intérêts jusqu'à 50 000 € pour financer des travaux de rénovation énergétique. Remboursement sur 15 ans. Disponible chez la plupart des banques (Crédit Agricole, Banque Populaire, Caisse d'Épargne particulièrement actives à Marseille).
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Certificats d'Économie d'Énergie (CEE)
Prime versée par les fournisseurs d'énergie (EDF, Total, Engie). Montant variable selon type de travaux : 50-3 000 € par chantier. Demande à faire AVANT signature du devis.
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TVA réduite 5,5 % sur travaux d'amélioration énergétique
Vs 20 % standard. Économie automatique appliquée par l'artisan. Conditions : logement > 2 ans, travaux liés à la performance énergétique.
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Déficit foncier (si vous louez)
Travaux déductibles de votre IR jusqu'à 10 700 €/an, report 10 ans. Voir notre guide déficit foncier.
Cumul possible : MaPrimeRénov' + CEE + Éco-PTZ + TVA réduite. Sur un programme de 40 000 € de travaux à Marseille, le reste à charge moyen après aides est de 15 000-25 000 €.
Mon bien est classé F ou G — que faire en 2026 ?
Scénario 1 : vous le louez actuellement
- Si DPE G : vous ne pouvez plus renouveler le bail ni en faire un nouveau depuis 1er janvier 2025. Le locataire actuel peut rester jusqu'à son départ volontaire. Solution : engager les travaux ou vendre.
- Si DPE F : vous avez jusqu'au 1er janvier 2028. Programmer les travaux dans les 18-24 mois à venir.
Scénario 2 : vous êtes propriétaire occupant
- Aucune obligation légale immédiate. Mais à la revente, décote significative.
- Solution rentable : travaux progressifs avec aides MaPrimeRénov'. ROI à la revente : 15-25 % de plus-value sur le prix de vente.
Scénario 3 : vous envisagez d'acheter un F ou G
- Opportunité de négociation : décote 8-25 %. Mais budget travaux 25-55 k€ à anticiper.
- Optimisation fiscale : combo achat décoté + déficit foncier + MaPrimeRénov' peut être très rentable (notre guide déficit foncier).
Questions fréquentes — DPE Marseille
Quel est le calendrier d'interdiction des passoires thermiques en France ?
Calendrier officiel (loi Climat et Résilience) : (1) Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de hausse de loyer pour les biens DPE F et G. (2) Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction TOTALE de mise en location pour les biens DPE G (= 'passoires thermiques' extrêmes). (3) 1er janvier 2028 : interdiction location pour les DPE F. (4) 1er janvier 2034 : interdiction location pour les DPE E. Soit en 2034, seuls les biens DPE A à D pourront être loués.
Combien de biens marseillais sont concernés ?
Selon les données ADEME / Observatoire DPE 2025 : à Marseille, environ 12-15 % des logements ont un DPE F ou G (équivalent ~50 000 logements), et 25-30 % ont un DPE E (~100 000 logements). Particulièrement touchés : les immeubles haussmanniens du centre (1er, 4e, 5e, 6e) souvent mal isolés, et les biens des années 1950-1980 dans les quartiers nord et est.
Quel impact sur le prix de vente d'un bien classé F ou G ?
Impact significatif : décote moyenne observée en 2026 à Marseille de -8 à -15 % pour un DPE F, et -15 à -25 % pour un DPE G vs un équivalent classé C. Plus le délai d'interdiction se rapproche, plus la décote s'accentue. Pour un T3 à 250 000 € en DPE C, le même en DPE F vaut ≈ 215 000 €, et en DPE G ≈ 195 000 €.
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