Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) reste en 2026 le dispositif fiscal préféré des investisseurs immobiliers à Marseille. Plus simple que la SCI à l'IS, plus rentable que la nue location, il combine deux avantages massifs : amortissement comptable du bien et abattement forfaitaire. Décryptage complet, chiffres à l'appui.
Le LMNP, c'est quoi exactement ?
Vous louez un bien meublé (équipement minimum défini par décret : lit, table, sièges, plaques, four/micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles…) sans dépasser 23 000 € de revenus locatifs annuels ou sans que ces revenus dépassent 50 % de vos revenus globaux. Au-delà, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel) — un régime à éviter dans la plupart des cas car il déclenche des cotisations sociales lourdes.
Micro-BIC ou réel : la décision qui change tout
Le régime micro-BIC : la simplicité
Si vos revenus locatifs annuels restent sous 77 700 € (LMNP classique) ou 15 000 € (location touristique non classée — plafond abaissé en 2026), vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % (LMNP classique) ou 30 % (touristique non classé). Vous payez l'impôt sur la moitié (ou 70 %) de vos loyers, point.
Avantage : zéro comptabilité, déclaration ultra simple. Inconvénient : vous ne déduisez ni l'amortissement, ni les charges réelles.
Le régime réel simplifié : la rentabilité
Sur option, vous passez au régime réel. Vous déduisez :
- Les charges courantes (taxe foncière, charges copropriété, assurance, gestion, intérêts d'emprunt, comptable…)
- L'amortissement du bien (sur 25 à 30 ans pour la structure)
- L'amortissement du mobilier (5 à 7 ans)
- L'amortissement des travaux (10 à 25 ans selon nature)
Résultat dans la majorité des cas : résultat fiscal nul ou négatif pendant 8 à 12 ans. Vous encaissez les loyers sans payer d'impôt sur le revenu locatif.
Le piège de la loi de finances 2025 — désormais bien intégrée en 2026
Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (jusque-là, le LMNP cumulait les deux avantages). Concrètement : si vous avez amorti 80 000 € sur 12 ans et revendez avec une plus-value brute de 100 000 €, votre plus-value imposable devient 180 000 €.
Cela ne disqualifie pas le LMNP, mais change la stratégie : ce dispositif convient désormais aux détentions longues (15 ans+) où les abattements pour durée de détention compensent. Pour un horizon de 7-10 ans, comparez avec la nue location au régime réel ou le déficit foncier.
Quels quartiers de Marseille pour un LMNP rentable ?
1er, 2e, 4e arrondissements — étudiants et jeunes actifs
Studios et T2 entre 130 000 et 200 000 €. Loyer meublé : 600 à 850 €/mois. Rendement brut 5,5 à 7 %. Demande locative permanente (proximité universités Aix-Marseille, Saint-Charles). Risque principal : turnover locataires élevé.
5e, 6e — jeunes actifs et expatriés
T2 et T3 entre 200 000 et 350 000 €. Loyer meublé : 850 à 1 250 €/mois. Rendement brut 4,8 à 5,8 %. Locataires plus stables (CDI, mutations professionnelles), risque d'impayé faible.
8e, 9e — cadres et familles
T3 et T4 entre 350 000 et 600 000 €. Loyer meublé : 1 200 à 1 800 €/mois. Rendement brut 4 à 4,8 %. Rendement modéré mais plus-value à long terme parmi les meilleures de Marseille.
Calculer votre rentabilité réelle — exemple chiffré
Achat T2 dans le 5e, 220 000 € + 17 600 € frais de notaire = 237 600 €. Mobilier 6 000 €. Travaux 8 000 €. Loyer mensuel 870 € meublé.
- Revenus annuels : 10 440 €
- Charges annuelles déductibles (TF, copro, assurance, gestion 7 %, intérêts emprunt) : ~6 200 €
- Amortissement bien : 220 000 × 0,85 / 27 ans ≈ 6 925 €
- Amortissement mobilier : 6 000 / 7 ans ≈ 857 €
- Résultat fiscal : 10 440 − 6 200 − 6 925 − 857 = − 3 542 €
Le déficit n'est pas reportable sur les autres revenus mais s'impute sur les loyers des 10 années suivantes. Économie d'impôt sur 12 ans (TMI 30 %) : ~12 600 €. Cashflow mensuel net après crédit (sur 20 ans, 80 % financé) : +120 à +180 € selon taux.
Faire soi-même ou passer par EG Agency Gestion ?
Faire soi-même = 0 € de gestion mais 8 à 12 heures/mois de gestion locataire (visites, baux, états des lieux, renouvellements, sinistres, fiscalité). Plus la complexité fiscale du régime réel qui justifie un comptable LMNP (~ 600 €/an).
Avec EG Agency Gestion : 5 à 7 % HT du loyer, comptabilité incluse, garantie loyers impayés en option, et un seul interlocuteur qui connaît votre dossier.
Conclusion
Le LMNP reste en 2026 le meilleur compromis entre rendement et fiscalité pour un investisseur particulier détenant 1 à 3 biens à Marseille. La réintégration des amortissements à la plus-value impose une stratégie de détention longue mais ne disqualifie pas le dispositif. Notre conseil : commencez par un studio ou T2 dans le 5e/6e pour la stabilité locative et la liquidité revente.
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LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel — Non-Professional Furnished Rental) remains in 2026 the favourite tax regime for private property investors in Marseille. Simpler than an SCI under corporation tax, more profitable than unfurnished letting, it combines two major benefits: accounting depreciation of the property and flat-rate allowance. A full breakdown, with figures.
What exactly is LMNP?
You let a furnished property (with the minimum equipment defined by decree: bed, table, seats, hob, oven/microwave, fridge, crockery, utensils…) without exceeding €23,000 in annual rental income or without that income exceeding 50% of your overall income. Beyond those thresholds, you switch to LMP (Professional Furnished Rental) — a regime to avoid in most cases as it triggers heavy social contributions.
Micro-BIC or actual regime: the decision that changes everything
Micro-BIC: simplicity
If your annual rental income stays under €77,700 (classic LMNP) or €15,000 (unclassified short-term rental — cap lowered in 2026), you get a flat-rate allowance of 50% (classic LMNP) or 30% (unclassified short-term). You pay tax on half (or 70%) of your rents, full stop.
Pro: zero accounting, ultra-simple filing. Con: you deduct neither depreciation nor actual expenses.
Simplified actual regime: profitability
By election, you switch to the actual regime. You deduct:
- Running costs (property tax, co-ownership charges, insurance, management, loan interest, accountant…)
- Property depreciation (over 25 to 30 years for the structure)
- Furniture depreciation (5 to 7 years)
- Works depreciation (10 to 25 years depending on type)
Result in most cases: nil or negative taxable income for 8 to 12 years. You collect rents without paying income tax on them.
The 2025 finance bill trap — now well embedded in 2026
Since 2025, deducted depreciation is reintegrated into the capital gain calculation on resale (until then, LMNP combined both benefits). In practice: if you have depreciated €80,000 over 12 years and resell with a €100,000 gross gain, your taxable gain becomes €180,000.
This doesn't disqualify LMNP, but changes the strategy: this regime now suits long holdings (15+ years) where holding-period allowances offset the impact. For a 7-10 year horizon, compare with unfurnished letting under the actual regime or the land-deficit rules (déficit foncier).
Which Marseille neighbourhoods for a profitable LMNP?
1st, 2nd, 4th arrondissements — students and young professionals
Studios and 1-bed flats between €130,000 and €200,000. Furnished rent: €600 to €850/month. Gross yield 5.5 to 7%. Permanent rental demand (close to Aix-Marseille University, Saint-Charles campus). Main risk: high tenant turnover.
5th, 6th — young professionals and expats
1- and 2-bed flats between €200,000 and €350,000. Furnished rent: €850 to €1,250/month. Gross yield 4.8 to 5.8%. More stable tenants (permanent contracts, professional relocations), low arrears risk.
8th, 9th — managers and families
2- and 3-bed flats between €350,000 and €600,000. Furnished rent: €1,200 to €1,800/month. Gross yield 4 to 4.8%. Moderate yield but among the best long-term capital gains in Marseille.
Calculating your real return — a worked example
Purchase of a 1-bed flat in the 5th: €220,000 + €17,600 notary fees = €237,600. Furniture €6,000. Works €8,000. Monthly rent €870 furnished.
- Annual income: €10,440
- Annual deductible expenses (property tax, co-ownership, insurance, 7% management, loan interest): ~€6,200
- Property depreciation: 220,000 × 0.85 / 27 years ≈ €6,925
- Furniture depreciation: 6,000 / 7 years ≈ €857
- Taxable result: 10,440 − 6,200 − 6,925 − 857 = − €3,542
The deficit isn't offsettable against other income but carries against rents from the next 10 years. Tax saved over 12 years (30% bracket): ~€12,600. Net monthly cashflow after debt service (20-year loan, 80% financing): +€120 to +€180 depending on rate.
DIY or via EG Agency Property Management?
DIY = €0 in management fees but 8 to 12 hours/month in tenant management (viewings, leases, inventories, renewals, claims, tax). Plus the actual-regime tax complexity that justifies an LMNP accountant (~€600/year).
With EG Agency Property Management: 5 to 7% of net rent, accounting included, optional rent-arrears guarantee, and a single point of contact who knows your file.
Conclusion
LMNP remains in 2026 the best balance of yield and tax efficiency for an individual investor holding 1 to 3 properties in Marseille. The reintegration of depreciation into the capital gain imposes a long-hold strategy but doesn't disqualify the regime. Our advice: start with a studio or 1-bed in the 5th/6th for tenant stability and resale liquidity.
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