Le déficit foncier est un outil fiscal puissant souvent méconnu. Pour les acquéreurs investissant dans l'ancien à rénover, il peut éliminer l'impôt sur les revenus fonciers pendant 10 ans. Voici le mode d'emploi complet.
Le principe
Lorsque les charges d'un bien locatif (travaux + intérêts + autres) dépassent les loyers perçus, on génère un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700 €/an (et même 21 400 € en 2024-2025 pour la rénovation énergétique). L'excédent au-delà est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Quels travaux sont éligibles ?
Réparation et entretien : oui (toiture, peinture, plomberie, électricité, vitrerie). Amélioration : oui (rénovation énergétique, isolation, chauffage). Construction et agrandissement : NON. Reconstruction : NON. Ce qui rend le DF particulièrement adapté à l'ancien à rénover. Pas adapté pour le neuf ou les transformations lourdes (changement d'usage).
Exemple chiffré
Achat T3 ancien à Marseille 1er : 180 K€ + 40 K€ travaux (isolation, chauffage, peinture, plomberie). Loyer perçu : 800 €/mois = 9 600 €/an. Année 1 : recettes 9 600 € - charges classiques 3 000 € - travaux 40 000 € = déficit 33 400 €. Imputation : 10 700 € sur revenu global (économie d'impôt 3 745 € à TMI 35 %), 22 700 € reportables sur revenus fonciers années 2-11. Total économie fiscale sur 10 ans : ~12 000 €.
Le piège à éviter
Le bien doit rester en location nue pendant 3 ans minimum après l'imputation du déficit. Sinon redressement fiscal avec rappel de l'avantage. Conserver toutes les factures de travaux (artisans avec mentions obligatoires). Ne pas confondre travaux d'amélioration (DF) et travaux de construction (non DF). Un expert-comptable fiscaliste est recommandé pour des opérations > 30 K€ de travaux.
Le déficit foncier est un outil fiscal puissant souvent méconnu. Pour les acquéreurs investissant dans l'ancien à rénover, il peut éliminer l'impôt sur les revenus fonciers pendant 10 ans. Voici le mode d'emploi complet.
Le principe
Lorsque les charges d'un bien locatif (travaux + intérêts + autres) dépassent les loyers perçus, on génère un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700 €/an (et même 21 400 € en 2024-2025 pour la rénovation énergétique). L'excédent au-delà est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Quels travaux sont éligibles ?
Réparation et entretien : oui (toiture, peinture, plomberie, électricité, vitrerie). Amélioration : oui (rénovation énergétique, isolation, chauffage). Construction et agrandissement : NON. Reconstruction : NON. Ce qui rend le DF particulièrement adapté à l'ancien à rénover. Pas adapté pour le neuf ou les transformations lourdes (changement d'usage).
Exemple chiffré
Achat T3 ancien à Marseille 1er : 180 K€ + 40 K€ travaux (isolation, chauffage, peinture, plomberie). Loyer perçu : 800 €/mois = 9 600 €/an. Année 1 : recettes 9 600 € - charges classiques 3 000 € - travaux 40 000 € = déficit 33 400 €. Imputation : 10 700 € sur revenu global (économie d'impôt 3 745 € à TMI 35 %), 22 700 € reportables sur revenus fonciers années 2-11. Total économie fiscale sur 10 ans : ~12 000 €.
Le piège à éviter
Le bien doit rester en location nue pendant 3 ans minimum après l'imputation du déficit. Sinon redressement fiscal avec rappel de l'avantage. Conserver toutes les factures de travaux (artisans avec mentions obligatoires). Ne pas confondre travaux d'amélioration (DF) et travaux de construction (non DF). Un expert-comptable fiscaliste est recommandé pour des opérations > 30 K€ de travaux.
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