En quelques années, la législation sur la location saisonnière s’est largement complexifiée. Décryptage de notre expert Bassel Abedi, fondateur de Horiz.io (ex-Rendementlocatif.com).
Airbnb compte, à ce jour, pas moins de 400.000 logements sur sa plateforme dans toute la France. Fondé en 2008. le leader mondial dans le domaine de la location saisonnière de logements met en lien les propriétaires de biens immobiliers avec les personnes souhaitant y séjourner. Le principe est assez simple et sécurisé. Toutefois, en tant que propriétaire, il est primordial de bien respecter la législation, car les interdictions de location y sont nombreuses et ont eu tendance à se renforcer au fil des ans. Passoires thermiques, logements sociaux, sous-locations, règlement de copropriété spécial, villes avec restriction… On fait le point!
Interdiction de location des passoires thermiques
Au 1er janvier 2023, l’interdiction de mise en location des passoires thermiques les plus énergivores entrera en vigueur, conformément à la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. De ce fait, logements classés avec une étiquette G et présentant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m2/an ne pourront plus être loués.
Cette mesure sera ensuite élargie à l’ensemble des logements classés G au titre du diagnostic de performance énergétique (ou DPE) en 2025, puis aux logements F en 2028 et E en 2034.
Pour rappel, un logement est qualifié de passoire thermique lorsqu’il est mal isolé, est très humide, et consomme ainsi beaucoup d’énergie. Pour y remédier, la seule solution est de réaliser les travaux d’isolation nécessaires afin que le logement ne soit plus énergivore.
L’ancienne ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, avait tenu à faire une exception pour les logements loués de manière ponctuelle, et donc les logements Airbnb. La ministre avait estimé dans une réponse à une question d’un député que, contrairement aux locations de longue durée, “ces logements sont loués de manière ponctuelle et ne mettent pas leurs locataires en situation de précarité énergétique.”
Mais le gouvernement ne tient plus exactement le même discours. Le nouveau ministre du Logement a indiqué sur BFM Business fin octobre qu’il voulait étendre aux meublés touristiques la loi interdisant la location de passoires thermiques. Il souhaite ainsi modifier dès 2023 la loi Climat et Résilience.
« Il est hors de question que les propriétaires de passoires thermiques se réfugient [sur Airbnb, NDLR], avait souligné Olivier Klein. Cela sera les mêmes règles pour les meublés et les non-meublés. On se donnera les moyens pour mettre les garde-fous nécessaires ».
Le projet est actuellement en cours, et si la loi est bien mise à jour en ce sens, les règles devraient donc être identiques pour les locations de longue et de courte durée. Les propriétaires des logements Airbnb devront, eux aussi, rénover leur passoire thermique afin de mettre leur logement en location sur la plateforme.
Les interdictions en copropriété
Sur ce plan, la réglementation est complexe et c’est souvent la justice qui finit par trancher les litiges.
La location Airbnb en copropriété est en principe autorisée si la destination de l’immeuble est “bourgeoise simple” (profession libérale autorisée) ou “mixte” (habitation/professionnel).
Néanmoins, un arrêt de la Cour de cassation (8 mars 2018, 14-15.864) a précisé que, dans le cadre d’un immeuble d’habitation à usage mixte (habitation/professionnel) mais excluant toute activité commerciale et artisanale dans son règlement de copropriété, il n’était pas possible de faire de la location de courte durée.
En revanche, si la destination de l’immeuble est dite « bourgeoise stricte », les activités commerciales (comme la location saisonnière) sont interdites, de même que les professions libérales (avocat, médecin, …).
Il convient donc de regarder attentivement ce que dit le règlement de copropriété de l’immeuble et la destination de ce dernier. Les interdictions de location peuvent donc être mentionnées avec une clause d’habitation bourgeoise exclusive ou bien une interdiction formelle de toute activité commerciale (incluant par conséquent la location saisonnière) au sein de la copropriété.
Si un règlement de copropriété interdit la location de courte durée, et donc indirectement la location via Airbnb, la seule possibilité pour louer un bien immobilier est de demander un nouveau vote de l’assemblée générale et d’obtenir la majorité pour lever cette clause.
Les troubles anormaux de voisinage
Avoir la possibilité de louer son bien en Airbnb, notamment en copropriété, ne signifie pas pour autant que vous ne devez pas respecter la tranquilité des autres habitants ni le reste du droit. C’est notamment le cas des troubles anormaux de voisinage, qui le plus souvent portent sur des problèmes de nuisances sonores.
Des grandes villes aux règles spécifiques
Les autorités, s’inquiétant des problèmes de logement dans certaines villes à cause des plateformes de location, ont mis en place des restrictions spécifiques pour tous les propriétaires qui louent un logement sur une courte durée, de façon répétée et à une clientèle qui n’y élit pas domicile dans les agglomérations de plus de 200.000 habitants et certains départements d’Ile-de-France, comme le précise l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation.
Dans plusieurs grandes villes françaises, dont Paris ou Marseille par exemple, il est interdit de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an sur Airbnb. Il faut aussi obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la mairie.
Par ailleurs, la location d’une résidence secondaire est strictement encadrée, avec des exigences qui peuvent varier d’une ville à l’autre. A Paris par exemple, il faut obtenir une autorisation de changement d’usage du local (d’un usage d’habitation à un usage commercial en hébergement hôtelier), avec une compensation des surfaces commerciales en logements. Il faut également obtenir un numéro d’enregistrement.
Interdiction de principe pour les logements sociaux
Aujourd’hui, il faut parfois patienter plusieurs années pour qu’un logement social (ou logement HLM) soit attribué. Au vu de la difficulté actuelle à loger ces ménages, le locataire d’un logement social est dans l’interdiction formelle de sous-louer son logement. Airbnb, ainsi que toutes les plateformes en ligne du même type, font explicitement partie de cette interdiction.
Pour obtenir une rentrée d’argent supplémentaire en tant que locataire d’un logement social, il existe tout de même une solution. Si le propriétaire bailleur est informé et autorise la sous-location, il est possible de sous-louer une partie du logement HLM, généralement une chambre. Celle-ci doit obligatoirement être destinée à une personne handicapée ou de plus de 60 ans et proposer un prix de loyer fixé en proportion de la surface allouée. Cela peut aussi rentrer dans le cadre de la cohabitation intergénérationnelle (entre quelqu’un de plus de 60 ans qui sous-loue une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans), comme l’explique le site de la Caf ici. Cette sous-location sera, par contre, refusée automatiquement sur la plateforme Airbnb.
Pas de sous-location sans l’autorisation du bailleur
Sauf exceptions évoquées ci-dessus, le propriétaire peut donc choisir de faire fructifier son bien immobilier et de le mettre en location via la plateforme Airbnb. Toutefois, un locataire ne peut sous-louer le logement qu’il loue à son nom sans l’autorisation explicite du propriétaire.
Comme stipulé par l’article 8 de loi du 6 juillet 1989, que le logement soit loué meublé ou vide, le locataire n’a pas le droit de sous-louer son logement hormis si le propriétaire bailleur a donné son accord écrit. D’ailleurs, la majorité des propriétaires bailleurs prévoient une clause particulière au contrat de bail qui interdit expressément la sous-location.
Néanmoins, si le propriétaire autorise la sous-location, il faut que le montant du loyer de sous-location ne dépasse en aucun cas “celui payé par le locataire principal”. Alors, la location sera possible via la plateforme Airbnb.
Quelles sont les sanctions encourues?
Les sanctions, en cas de manquement à ces législations, peuvent être très lourdes. En fonction des infractions, les amendes peuvent aller de 5.000 à 50.000 euros par local (cf. article L651-2 du Code de la construction et de l’habitation) pour les personnes qui mettent en location un bien de façon illicite.
Un locataire qui sous-loue son logement peut aussi devoir rembourser les loyers perçus dans le cadre de sa sous-location temporaire ou même de voir son contrat de bail résilié et être exclu de son logement.
Les lois en vigueur encadrant la location sur Airbnb sont très strictes et très surveillées, particulièrement par la plateforme Airbnb elle-même. Nous vous conseillons donc fortement d’opter pour une gestion locative en bonne et due forme et de bien vous renseigner avant de mettre votre logement en location.
Par Bassel Abedi, fondateur de Horiz.io
