Frais de notaire à Marseille en 2026 : tout ce qu’il faut savoir

Frais de notaire à Marseille en 2026 : ce qu’il faut savoir

Les frais de notaire — que les professionnels préfèrent appeler frais d’acquisition — représentent un poste de dépense important pour tout acheteur immobilier à Marseille. En 2026, ils restent structurés en trois composantes : les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), les émoluments du notaire (réglementés), et les débours/taxes diverses. Comprendre leur calcul permet d’anticiper son budget et, parfois, de négocier.

Dans les Bouches-du-Rhône, le taux des DMTO appliqué aux mutations à titre onéreux s’établit à 5,80665 % du prix de vente en 2026. C’est le département qui encaisse cette taxe, pas le notaire. Nous détaillons ci-dessous le montant réel des frais selon le type de bien et les leviers d’optimisation à votre disposition.

Ancien vs neuf : une différence de 5 points

Le premier facteur qui fait varier les frais de notaire est la nature du bien :

• Ancien (plus de 5 ans ou revente) : frais d’environ 7 à 8,5 % du prix d’achat. Pour un appartement à 300 000 € dans le 6ème, comptez 22 500 à 25 500 € de frais.
• Neuf (VEFA ou premier propriétaire, logement récent) : frais réduits à 2 à 3 %. Pour le même prix de 300 000 €, les frais tombent à 7 000 à 9 000 €.

Cet écart de 5 points (environ 15 000 € sur un bien à 300 000 €) explique en partie l’intérêt de la VEFA pour les acquéreurs au budget tendu. En contrepartie, le neuf s’achète souvent à un prix au m² supérieur à l’ancien.

Composition détaillée des frais d’acquisition dans l’ancien

Sur un achat dans l’ancien à Marseille (Bouches-du-Rhône), les 7 à 8,5 % se décomposent approximativement ainsi pour un bien à 300 000 € :

• Droits de mutation (DMTO) : ~5,80665 % = 17 420 €. Cette taxe est perçue par le département pour la majeure partie, la commune et l’État pour le reste.
• Émoluments du notaire (barème réglementé dégressif) : ~1 % = environ 3 000 €. Ce sont les honoraires réels du notaire.
• Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % = 300 €.
• Débours (frais avancés par le notaire pour votre compte : géomètre, cadastre, publication) : 800 à 1 500 €.

Total approximatif : 21 500 à 22 500 € pour un bien à 300 000 € dans l’ancien marseillais.

Composition détaillée dans le neuf et la VEFA

Dans le neuf, la TVA à 20 % est incluse dans le prix de vente, ce qui remplace partiellement les DMTO. Les frais d’acquisition réduits se répartissent :

• Taxe de publicité foncière réduite : 0,715 % (au lieu de 5,80665 %).
• Émoluments du notaire : identiques à l’ancien (~1 %).
• Contribution de sécurité immobilière et débours : ~0,30 %.

Total approximatif : 2 à 3 % du prix de vente, soit 6 000 à 9 000 € pour un bien à 300 000 €.

Les dispositifs de réduction disponibles en 2026

Plusieurs mécanismes permettent de réduire la note finale :

• Remise sur les émoluments au-delà de 100 000 € : le notaire peut légalement consentir une remise allant jusqu’à 20 % sur la part d’émoluments dépassant 100 000 € de prix. Pour un bien à 500 000 €, la remise s’applique sur la tranche 100 000-500 000 €. À négocier directement avec votre notaire.
• Réduction DMTO pour les primo-accédants : depuis 2025, certaines communes ont voté une réduction pouvant aller jusqu’à 50 % des droits de mutation pour les primo-accédants (sous conditions de revenus et de nature du bien). À Marseille, vérifiez auprès de votre notaire l’éligibilité de votre projet.
• Négociation sur le mobilier détaché : certains éléments meublants (cuisine équipée amovible, électroménager, meubles) peuvent être valorisés séparément dans l’acte et ne sont alors pas soumis aux DMTO. Économie possible : 500 à 2 000 €.

Quand paye-t-on les frais de notaire ?

Les frais d’acquisition sont dus le jour de la signature de l’acte authentique, en totalité. Ils sont versés au notaire, qui reverse ensuite les taxes au Trésor public et conserve ses émoluments.

En pratique, le notaire calcule une provision légèrement supérieure au montant estimé (environ 8 % dans l’ancien). Après publication de l’acte et paiement définitif des taxes, un remboursement du trop-perçu intervient généralement 4 à 6 mois après la signature. Ce remboursement représente souvent 200 à 800 €.

Cas particuliers à connaître à Marseille

Achat en indivision ou en SCI

La forme juridique d’acquisition n’a pas d’impact direct sur le montant des frais. En revanche, pour une SCI familiale créée à l’occasion de l’achat, prévoyez des frais supplémentaires de constitution (400 à 1 200 €).

Achat d’un terrain à bâtir

Les terrains à bâtir sont soumis à la TVA à 20 % (si vendus par un professionnel) avec DMTO réduits. Le calcul final s’approche de celui d’un achat en VEFA.

Donation et succession

Les frais de notaire pour une donation ou une succession obéissent à un barème spécifique très différent du barème d’achat. Ne confondez pas les deux.

Conseils EG Agency pour anticiper vos frais de notaire à Marseille

Chez EG Agency, nous intégrons systématiquement le calcul des frais de notaire dans l’accompagnement de nos acquéreurs. Notre constat : les frais d’acquisition sont la première variable oubliée dans le budget initial, ce qui conduit parfois à revoir son projet en cours de route.

Trois recommandations :

1. Demandez un chiffrage précis avant de faire une offre, pas après. Votre notaire ou votre agent immobilier peut vous produire une estimation en 24h.
2. N’hésitez pas à négocier les émoluments au-delà de 100 000 € : c’est un droit prévu par la loi, rarement demandé spontanément.
3. Vérifiez votre éligibilité aux dispositifs primo-accédants avant la signature du compromis : la demande doit être formulée avant l’acte authentique.

Pour une estimation personnalisée intégrant prix d’achat, frais de notaire et coût total de votre projet marseillais, contactez notre équipe.

Sources : Service-Public.fr, Chambre des Notaires PACA, Conseil départemental des Bouches-du-Rhône. Données mises à jour le 21 avril 2026.