Longtemps considéré comme le dispositif phare de l’investissement locatif en France, le Pinel est officiellement clos depuis le 31 décembre 2024. Seules les réservations signées avant cette date et dont l’acte authentique a été signé avant mi-2025 restent éligibles. En 2026, les investisseurs marseillais se tournent désormais vers d’autres solutions. Voici ce qu’il faut savoir.
Le Pinel, c’est terminé : les dernières opportunités à Marseille
Créé en 2014, le dispositif Pinel permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt de 9 à 21 % du prix d’achat en échange d’un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans. Marseille, classée en zone A, était entièrement éligible. En 2024, les taux avaient été réduits : 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans, 14 % sur 12 ans. Le Pinel+ maintenait les anciens taux à condition de respecter des critères renforcés (performance énergétique RE2020, double orientation, espace extérieur).
Les alternatives en 2026 pour investir à Marseille
Avec la fin du Pinel, plusieurs dispositifs prennent le relais :
- Le dispositif Jeanbrun (ex-Denormandie élargi) : entré en vigueur en 2026, il cible la rénovation dans les centres-villes dégradés. À Marseille, les arrondissements 1er, 2e, 3e et 14e sont particulièrement concernés. La réduction d’impôt peut atteindre 21 % sur 12 ans.
- Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : toujours très attractif en 2026, avec un abattement de 50 % au micro-BIC et la possibilité d’amortir le bien au régime réel.
- Le déficit foncier : pour les biens anciens à rénover, il permet de déduire jusqu’à 10 700 €/an de ses revenus globaux (21 400 € pour les passoires thermiques rénovées).
- La nue-propriété : achat à 60-70 % de la valeur du bien, sans gestion locative ni imposition pendant 15-20 ans.
Les zones immobilières à surveiller à Marseille en 2026
Selon les données MeilleursAgents d’avril 2026, le prix moyen à Marseille est de 3 705 €/m². Les secteurs les plus attractifs pour l’investissement restent :
- 8e et 7e arrondissements : 4 500 à 6 000 €/m², forte demande locative, délais de vente très courts (7 à 15 jours)
- 6e arrondissement : 4 000 à 4 500 €/m², quartier prisé des cadres et professions libérales
- 13e arrondissement : +15 % en un an, fort potentiel de valorisation
- 1er et 2e arrondissements : en cours de réhabilitation, prix encore accessibles (3 200 €/m²), idéaux pour le déficit foncier
Notre conseil EG Agency pour 2026
La fin du Pinel n’est pas une mauvaise nouvelle pour les investisseurs avisés. Les alternatives disponibles offrent souvent une meilleure rentabilité nette, notamment via le LMNP ou le dispositif Jeanbrun. Nos experts vous accompagnent pour identifier les meilleurs biens à Marseille selon votre profil fiscal. Contactez-nous pour une étude personnalisée.
